2021_CBS_05116 - Omgevingsvergunning - OMV_2021031920. Bredastraat 36-38 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/10/1992: vergunning (86#8719316) voor de renovatie van een appartement;

-          05/10/1909: vergunning (1909#1611) voor een sluitmuur;

-          09/03/1900: vergunning (1900#191) voor drie magazijnen.

Vergunde toestand/geacht vergunde toestand

-          6 vergund geachte woonunits;

-          hoekpand verbonden met naastliggend pand van elk 3 bouwlagen onder zadeldak en een aanbouw van 2 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          conform vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 9 appartementen waarvan:

• 4 gerenoveerde eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 53 m², 54 m², 68 m² en 69 m²;
•  2 gerenoveerde tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 69 m² en 74 m²;
• 3 bijkomende eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 48 m², 50 m² en 59 m²;
• de extra appartementen worden voorzien van een inpandig terras vooraan of een dakterras;
• fietsenberging voor 6 fietsen op het gelijkvloers;

-          uitgebreid hoofdvolume tot 5 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevels:

• voorgevel Bredastraat afgewerkt met een grijze natuursteen en cementering en buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc;
• voorgevel Joossensgang afgewerkt in bepleistering in een zandkleur. De kleur van het geveldeel links in de Joossensgang is onduidelijk
• teruggetrokken daklaag uit een zinken gevelbeplating en een aluminium balustrade in antracietkleur.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 6 naar 9;

-          uitbreiden van het volume met 2 bouwlagen;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1 en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Dam-West op volgende punten:

-          Artikel 1.02 §6.3 Parkeren:
er wordt geen inpandige parkeerplaats voorzien per 3 (bijkomende) woningen;

-          Artikel 1.02 §7 Waardevol – niet beschermd erfgoed:
met de toevoeging van 2 extra bouwlagen onder plat dak verdwijnt het karakteristieke zadeldak van dit waardevol gebouw.

-          Artikel 1.02§2.1 bouwdiepte:
minstens 30% van het terrein moet onbebouwd blijven.

Het pand nr. 38 is geen hoekgebouw waardoor dit 30% open ruimte moet bevatten. Dit is niet het geval;

-          Artikel 1.1.2 Inpassing gebouwen in stedelijke context (de harmonieregel):
het project sluit zich door de verhoging en wijziging van de bestaande dakvorm en volume niet aan bij de korrelgrootte van het omringende weefsel en overschrijdt daarmee de ruimtelijke draagkracht.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: ondanks het verwijderen van een van de twee originele traphallen in het verleden, wordt deze vrijgekomen ruimte niet gebruikt om een lift te plaatsen naar de 3 toegevoegde appartementen op de 3de en 4de verdieping.
• Artikel 24: er wordt geen draaicirkel voorzien voor de deur van de fietsenberging en de deuren van de kelderbergingen 1, 2, 3, 6, 7 en 8. De inkomdeuren van appartementen 301 en 302 liggen te diep in de wand zodat er ook daar geen correcte draaicirkel aanwezig is.
• Artikel 25: er wordt geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de deuren van de fietsenberging, kelderbergingen 1, 5, 6, 7 en de inkomdeur van appartement 302.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het verwijderen van het zadeldak en inrichten van een plat dak is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving. Ook de optopping met 2 bouwlagen langs de achtergevel geeft een disharmonie met de kenmerken van de naaste omgeving.
  Het uitbreiden van het woongebouw met 3 woningen overschrijdt de draagkracht van het gebouw;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het verwijderen van het zadeldak en inrichten van een plat dak is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving. Ook de optopping met 2 bouwlagen langs de achtergevel geeft een disharmonie met de kenmerken van de naaste omgeving;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de kelderverdieping met de gemeenschappelijke afvalberging en het meterlokaal bezit een hoogte van slechts 2 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden moet elke zelfstandige woning over een buitenruimte beschikken. Appartementen 101, 102, 201 en 202 hebben geen buitenruimte;
• Artikel 43 Septische putten:
  de dimensionering van de septische put wordt niet op de plannen weergegeven zodat niet duidelijk is of de put voldoet aan artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinsgebouw blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake de dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Hier komen voornamelijk zadeldaken en mansardedaken voor.

Voorliggende aanvraag voorziet boven de kroonlijst, die per definitie beschouwd dient te worden als een gevelbeëindiging, een bouwlaag in het gevelvlak. Boven deze 1ste daklaag wordt een 2de teruggetrokken daklaag voorzien op ca 2,70 m achter de rooilijn. Deze configuratie laat zich niet lezen als een dakvorm en is niet in het minste kenmerkend voor de omgeving (RUP, art. 1.1.2.). Deze ingreep doet de karakteristieken van het gebouw teniet (RUP, art. 1.02 §7).

Achteraan springt de daklaag niet terug ten opzichte van de bestaande achtergevel, wat zeer atypisch is bij een teruggetrokken daklaag.

Verder dient opgemerkt te worden dat het gebouw gelegen is naast de Sint-Jobskapel dewelke geïnventariseerd werd als bouwkundig erfgoed. Met de voorgestelde optopping wordt onvoldoende rekening gehouden met de aansluiting op dit blijvend lage pand. De verhoging die voorzien wordt in de aanvraag creëert immers een zeer hoge wachtgevel.

Om deze redenen wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Strijdig met het RUP wordt er niet voorzien in 30% open ruimte. Het pand nr. 38 betreft geen hoekpand, heeft een woonbestemming op het gelijkvloers, de diepte van het perceel is groter dan 13 meter en de afmetingen van de verdiepingen laten een verkleining van het gelijkvloers toe. Er is bijgevolg geen reden om een uitzondering toe te staan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd. In een nieuwe aanvraag kan de sloop van de bestaande achterbouw overwogen worden, wat de kwaliteit van de open ruimte en ook van de aanliggende verblijfsruimtes ten goede komt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ook niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site overschreden (bouwcode, art. 6). Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet met 3 bijkomende eenslaapkamerappartementen bovenop de 4 bestaande eenslaapkamerappartementen en de 2 bestaande tweeslaapkamerappartementen in een eenzijdig aanbod van kleine appartementen. Dit is vanuit een beoogde woningmix, conform het stedelijk woonbeleid, niet wenselijk.

Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

De drie bijkomende appartementen hebben een netto vloeroppervlakte kleiner dan 60 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen binnen de contouren van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Dam West’.  Alle panden binnen dit RUP werden geïnventariseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg.  De inventarisatie was gericht op de beeldkwaliteit en heeft als doel het behoud van het beeldbepalend patrimonium in de wijk ‘Dam’.  Het opzet van de inventarisatie beperkte zich tot het exterieur. Noch in dit, noch in andere gevallen wil dat zeggen dat wat zich achter gevel bevindt van geen belang zou zijn.

Conform het goedgekeurde RUP ‘Dam West’ is desbetreffende pand beeldbepalend door het gebouwtype (neoclassicistische burgerhuis uit einde 19de - begin 20ste eeuw).

Omwille van bovenstaande reden werd advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg gevraagd. Dit advies luidt als volgt:

“Cultuurhistorische waardestelling

Reeks van twee burgerhuizen met neoclassicistische bepleisterde en gecementeerde lijstgevel van 1868 naar ontwerp van Louis Baeckelmans. Het gaat om twee enkelhuizen van drie traveeën en drie bouwlagen onder schilddak (zijde Joossensgang) en zadeldak. In oorsprong waren de gevels op de begane grond voorzien van bossagewerk en ingevuld met houten zesvlakramen.  Aan de oostelijke achterzijde zijn de twee hoofdvolumes voorzien van een twee bouwlagen tellende smalle aanbouw, beiden onder een met dakpannen bekleed schilddak, waarbij de nok van nr. 36 haaks op de straat is georiënteerd en de nok van de aanbouw van nr. 38 parallel met de Bredastraat loopt en deel uitmaakt van het dakgebinte van het pand Joossensgang 10.

Na enkele al dan niet geattesteerde verbouwingen in de 20ste eeuw, is de inpandige circulatie zodanig gewijzigd dat beide woningen vanaf de tweede bouwlaag met elkaar verbonden zijn en uitsluitend bereikbaar via de traphal in het pand Bredastraat 38. In het interieur bleven de traphal op nummer 38, haarden en mogelijk ook pleisterplafonds bewaard.

De panden zijn gelegen in de volkswijk ‘Den Dam’. Deze buurt is geklemd tussen verkeersaders, een dok, een kanaal, een spoorweg en een emplacement.  Den Dam is een resultaat van de wilde 19e eeuwse stadsgroei, nadat de Spaanse wallen werden gesloopt en de nieuwe Brialmontlinie werd aangelegd.  Door de aanleg van de Brialmontvesting (1859 e.v.) werd het toenmalige ‘Dambrugge’ feitelijk afgescheiden van Merksem.  In 1871 werd Dambrugge definitief bij Antwerpen gevoegd.  Bijna alle straatnamen op den Dam kregen hun benaming tussen 1870 en 1890.  Het gebied rond het Damplein, Hardenvoort en Bredastraat is het historische Dam, geënt op het middeleeuwse gehucht Dambrugge.  In het stratenplan kan men lezen hoe dit oude Dambrugge door de eeuwen heen organisch groeide en op het einde van de 19e eeuw zijn huidige stratenpatroon verkreeg.  Daarbij speelden de grote noordwaartse handelsroute via de huidige Bredastraat en de trafiek op de Schijn (huidige Joossensgang) een hoofdrol. 

Aanvankelijk was de Bredastraat onderdeel van "route de Breda", modo Bredasteenweg (midden 19de eeuw), onder Napoleon aangelegd van aan de Spaanse vesting, door de Schijnvallei over Dambrugge (tot 1871 horend bij Merksem), richting Breda; lijnrichting grondig gewijzigd door aanleg van de Brialmontvesting. Zuidelijk deel (aanvankelijk Dambruggestraat) in 1876 toegevoegd. Kronkelende straat met neoclassicistische bepleisterde en beschilderde of gecementeerde burgerhuizen uit de tweede helft van de 19de eeuw en het eerste kwart van de 20ste eeuw, voorts magazijnen en pakhuizen, onder meer in Joossensgang aan oostzijde van de straat. Deze gang was gelegen tussen de twee Schijnarmen, aanvankelijk zogenaamd "Schijngang", in 1871 huidige benaming naar de eigenaar van de gang. Het belendend pand is een restant van de Sint-Jobskapel.

Het object/ complex is beeldondersteunend.  Een object/complex is beeldbepalend wanneer voor het exterieur de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde hoog zijn.  De bebouwing bepaalt de uitstraling van de wijk ‘Den Dam’ en meerbepaald die van de Bredastraat. Vanuit architecturaal oogpunt kan ze als representatief beschouwd worden voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijk. De architectuur wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt deel uit van een geheel Ook architectuur waarvan het oorspronkelijke ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar waarvan het initiële idee nog leesbaar is, kan beeldbepalend werken. 

Afweging

Men wenst de meergezinswoning grondig te verbouwen, de voorgevel boven de kroonlijst op te trekken, in te vullen met vensters en het geheel te voorzien van een nieuwe teruggetrokken daklaag met terrassen aan de voorzijde.

De geplande werken zijn niet aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg op die manier ontstaat er een zeer hybride dakvorm die geen aansluiting vindt bij de typologie van de neoklassieke burgerhuizen. Het 19de-eeuwse dak bleef bewaard en het hellend zadeldak is een logische en kenmerkende dakvorm voor dit type lijstgevel. Ook het optrekken van de voorgevel doet afbreuk aan de belevingswaarde van het beeldbepalend neoklassiek ensemble. De gevels worden in het che-rapport omschreven als bouwfysische onderdelen met hoge architecturale en historische erfgoedwaarde. Behoud en valorisatie van de erfgoedkenmerken is het uitgangspunt.

In die zin kunnen de inspanningen die men wil leveren om de voorgevels opnieuw hun 19de-eeuws uitzicht (bossage) terug te geven, geapprecieerd worden. Men grijpt ook terug naar de initiële raamindeling alleen opteert men hier voor pvc-schrijnwerk. Buitenschrijnwerk bepaalt mee de essentiële belevingswaarde van de voorgevel. Pvc is atypisch voor 19de-eeuwse panden en kan nooit de verfijning, detaillering en afwerking van houten geschilderd schrijnwerk benaderen. Het bepaalt mee de architecturale expressie van de gecementeerde lijstgevel. Wij adviseren dan ook het herplaatsen van geschilderd houten buitenschrijnwerk. Detailtekeningen dienen aangeleverd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

In het interieur dienen alvast volgende onderdelen met erfgoedwaarde bewaard:

1. Begane grond (Bredastraat 36): twee marmeren schouwmantels (datering XIXc) 

2. Begane grond tot zolder (Bredastraat 38): houten bordestrap met geprofileerde

spijlen.

3. Eerste verdieping (Bredastraat 38): twee marmeren schouwmantels aan

respectievelijk noordelijke en oostelijke scheimuur. 

4. Tweede verdieping (Bredastraat 38): 1 marmeren schouwmantel aan noordelijke

scheimuur.

 Er dient onderzocht of de lijstplafonds bewaard gebleven zijn onder de huidige valse plafonds. Het ontwerp dient hier op afgestemd en mogelijk aangepast.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevels blijven, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd.

Zoals reeds aangegeven in het advies van monumentenzorg kan het plaatsen van pvc-schrijnwerk niet gunstig beoordeeld worden. Pvc-ramen kunnen immers niet worden uitgevoerd naar oorspronkelijk model en doen, strijdig met het RUP, in grote mate afbreuk aan de karakteristieken van het pand.

De aanvraag voorziet de voorgevel langsheen de Bredastraat te schilderen in een grijze kleur, de aansluitende gevel (om de hoek) langsheen de Joossensgang in een zandkleur en het geveldeel ernaast in nog een andere kleur. Deze laatste wordt aangegeven met nummer 8, wat volgens de legende staat voor “dakramen in hout, kleur natuurlijk”. Het is duidelijk dat dit een materiële vergissing betreft. Het is echter onduidelijk in welke kleur dat dit geveldeel (op de plannen aangegeven in een andere kleur) zal worden uitgevoerd. De voorgestelde variatie in kleuren kan bezwaarlijk gunstig worden beoordeeld.

De gevels boven de kroonlijst leveren, in combinatie met de merkwaardige volumetrie ervan, een afbreuk op het harmonieuze gevelbeeld van de bestaande gebouwen. Het beeld dat hierdoor ontstaat is niet hetgeen verwacht en acceptabel is als uitbreiding/wijziging van het bestaande gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op een aantal punten strijdig met de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

De kelderverdieping met de gemeenschappelijke afvalberging en het meterlokaal bezit een vrije hoogte van slechts 2 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m (bouwcode, art. 21). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

4 van de 7 appartementen hebben geen buitenruimte. De aanwezigheid van een kwalitatieve bruikbare buitenruimte is een essentiële voorziening die er op gericht is het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. Deze 4 appartementen betreffen bestaande, vergund geachte appartementen. Toch kan dit feit geen vrijgeleide zijn om deze niet aan de basiswoonkwaliteitseisen te laten voldoen. Alvorens een gebouw uit te breiden met bijkomende woningen, dienen eerst de aanwezige woningen te voldoen aan de minimaal gestelde eisen, zodat de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden (bouwcode, art. 28).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6).

Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

ONVOLLEDIG

1. Ontbreken laatst vergunde toestand: Het bezwaar tegen het ontbreken van een argumentatie in het dossier waaruit blijkt dat de 6 woningen als vergund geacht dienen worden beschouwd.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst “vermoeden van vergunning” die een gunstig advies gaven;

2. Ontbreken van vermelding van knelpunten bij een eerdere aanvraag.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De knelpunten in het kader van een eerdere aanvraag zijn niet relevant en moeten geen deel uitmaken van een aanvraag;

3. Ontbreken van een advies van de Dienst welstand -en monumentenzorg.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Dit advies is niet vereist;

4. Ontbreken van nodige stukken inzake de toegankelijkheid van het gebouw: Het bezwaar tegen de onduidelijkheid van het aangeleverde advies waarin onder “gunstig” vermeld staat “de knelpunten in dit advies hebben geleid tot een ongunstige evaluatie.”
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Dit advies is niet vereist. De aanvraag werd getoetst aan de verordening toegankelijkheid;

STRIJDIG MET VOORSCHIFTEN

5. Harmonieregel: Het bezwaar dat de voorgestelde dakvorm niet in harmonie is. De bezwaarindiener stelt dat de voorgestelde optopping afbreuk doet aan de beeldkwaliteit van de omgeving.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening. Het is correct dat de aanvraag in strijd is met RUP en bouwcode;

6. Verblijfskwaliteit: Het bezwaar dat deze aanvraag de leefkwaliteit niet verhoogt. De bezwaarindiener stelt dat de leefkwaliteit wordt aangetast door het voorzien van te veel kleine entiteiten.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening. Het is correct dat de draagkracht door het voorzien van 3 extra entiteiten wordt overschreden;

7. BGO/draagkracht: Het bezwaar dat deze aanvraag niet in overeenstemming is met de BGO.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende regelgeving en beleidsvisies. Het is correct dat de draagkracht door het voorzien van 3 extra te kleine entiteiten wordt overschreden;

8. Waardevol gebouw: Het bezwaar dat de voorgestelde optopping, strijdig met het RUP, weinig respect toont voor de cultuurhistorische waarde van het gebouw.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is correct dat de voorgestelde optopping afbreuk doet aan de karakteristieken van het pand. De dienst monumentenzorg die in dit dossier om advies werd gevraagd, gaf eveneens een ongunstig advies;

9. Fietsenstalling: Het bezwaar dat de voorgestelde fietsenstalling te klein is en slecht bereikbaar is. De bezwaarindiener stelt dat niet achter alle fietsen 1,70 meter voorzien werd om de fiets te kunnen stallen. Bovendien wijst de bezwaarindiener op de treden vooraan aan de voordeur wat de goede bereikbaarheid ven de fietsenstalling belemmert.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag;

10. Parkeerdruk: Het bezwaar dat er ten gevolge de huidige toestand al een parkeerdruk is van 6,9 auto’s die niet op het eigen terrein kan gerealiseerd worden en die ingevolge de uitbreiding met drie appartementen enkel maar zal toenemen met niet minder dan een totaaltekort van 10 parkeerplaatsen voor auto’s.
    Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Hoewel de stedelijke dienst Mobiliteit, die in dit dossier om advies werd gevraagd, een gunstig advies afleverde, indiceert de bijkomende parkeerbehoefte aan dat de draagkracht op het terrein is overschreden;

11. Open ruimte: Het bezwaar dat de aanvrager er verkeerdelijk van uitgaat dat er een afwijking op het voorzien van open ruimte kan toegestaan worden omdat het een hoekgebouw betreft. De bezwaarindiener stelt dat de aanvraag betrekking heeft op twee panden waarvan slechts één een hoekgebouw is.
    Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende regelgeving. Het is echter correct dat het rechtse pand geen hoekperceel is en bijgevolg geen aanleiding geeft om niet te moeten voldoen aan de vraag tot het voorzien van open ruimte;

HINDER

12. Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de verhoging van het bestaand volume.
    Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bouwhoogte van de beoogde daklaag is slechts beperkt (ca. 80 cm) hoger dan de nokhoogte. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de voorgestelde verhoging brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang;

13. Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten en op het terras aan de voorzijde van de woning van de bezwaarindiener.
    Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Gelet op het feit dat het pand van de bezwaarindiener gelegen is aan de overzijde van de straat en dus de grote afstand tussen de gevels van het project en de voorgevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt;

14. Verlies van licht: Het bezwaar tegen de lichthinder en meer schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van de tegenoverliggende woning door de optopping.
    Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.