2021_CBS_05142 - Omgevingsvergunning - OMV_2020173840. Oogststraat 221-223. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Vergunde en huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden;

• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 107 m²;
  • 1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 70 m²;
  • 1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 69 m²;
  • 1 studio met een netto vloeroppervlakte verblijfsruimte van circa 27 m²;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking: geel metselwerk, buienschrijnwerk in een genuanceerd zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met 4 wooneenheden en een inpandige garage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zilverkwartier, goedgekeurd op 24 september 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor gemengde functies - woon-werkgebied oogststraat noord (ge1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de diepte van de fundering langs de openbare ruimte bedraagt circa 0,78 meter in plaats van de minimale diepte van 1,75 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft een nieuwbouw meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Dit is inpasbaar binnen de context van de Oogststraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het talrijkst in de Oogststraat zijn volumes met drie bouwlagen. De voorgestelde hoogte is bijgevolg kenmerkend.

De bebouwing wordt over alle bouwlagen voorzien tot een diepte van circa 15 meter. Dit sluit maximaal aan bij de rechts aanpalende meergezinswoning. De uitpandige terrassen zijn beperkt in schaal en worden op voldoende afstand tot de perceelgrenzen voorzien.

Rechtstreeks achter de meergezinswoning bevindt zich een ruime tuin, horende bij het duplexappartement. Achteraan het perceel wordt een grote gemeenschappelijke tuin voor alle appartementen voorzien. Beide tuinen worden van elkaar gesloten door de gemeenschappelijke fietsenstalling.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval bij de kleinste woonentiteit in het voorliggend project, dit brengt het wooncomfort in gedrang.

De verblijfsruimte van de studio ter hoogte van de tweede verdieping heeft namelijk slechts een netto-vloeroppervlakte van circa 27m².

Op een netto-vloeroppervlakte verblijfsruimte kleiner dan 35m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een zelfstandige woongelegenheid.

Bijgevolg zal worden opgelegd de berging niet te voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in geel metselwerk, wat kenmerkend is in de ruime omgeving.

De horizontale belijning van de voorgevel en de terrassen worden voorzien in lichtgrijs beton. De gevel wordt bovenaan beëindigd met geel metselwerk in verticaal en betonnen deksteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwarte kleurstelling, met uitzondering van de donkergroene balustrades.

Het voorgevelontwerp betreft een goed uitgedachte combinatie van verschillende ontwerpdetails uit deze stedelijke omgeving, waardoor de gevel mooi aansluit bij de context van de wijk.

Ook de zijgevels en achtergevels worden uitgewerkt in zelfde materialisatie. Gelet op de stedelijke context is dit aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven de 3000 m² (10 531 m²) en een ingreep boven 1000 m² (ca. gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Monument Vandekerckhove en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 18/02/2019. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een vervolgonderzoek in de vorm van landschappelijke boringen eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/10159). Het landschappelijke booronderzoek en proefsleuvenonderzoek werden uitgevoerd door Monument Vandekerckhove en gerapporteerd in een nota, van deze nota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 12/02/2020. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert geen vervolgonderzoek, met andere woorden er dient geen verder onderzoek te gebeuren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/13711). 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      bij de studio ter hoogte van de tweede verdieping de berging samen te voegen met  de leefruimte, zodanig dat een aaneengesloten verblijfsruimte van minimaal 35 m² ontstaat;

3.      de fundering langsheen de openbare ruimte te voorzien van een minimale diepte van 1,75 meter;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten