2021_CBS_05122 - Omgevingsvergunning - OMV_2021064371. Kribbestraat 12. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020: weigering (20203374) voor het herinrichten van een recreatiecentrum en functiewijziging van recreatie naar kantoren voor de derde verdieping;

-          07/02/2020: vergunning (20193853) voor het verbouwen van een recreatiecomplex en aanbrengen nieuwe raamopeningen in scheimuur;

-          13/06/2019: weigering (20183678) voor het regulariseren van een woongelegenheid in het dakvolume (loft 4.03);

-          31/5/2018: vergunning (20173421) voor het herinrichten van een recreatiecentrum met horeca;

-          7/12/2018: voorwaardelijke vergunning (20182797) voor het regulariseren van een wooneenheid onder het dakvolume zijde Kribbestraat (loft 4.02).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          vaststelling (ID: 7237) van The Antwerp Grainwork Company als bouwkundig erfgoed;

-          complex Pirateneiland in voormalig pakhuis in het midden van bouwblok Kribbestraat en Bordeauxstraat;

-          pirateneiland (dagrecreatie)  op gelijkvloerse en 1ste tot en met 3de verdieping;

-          horecazaken langs beide straten op de gelijkvloerse verdieping;

-          loftappartementen op de 4de verdieping;

-          toegang tot Pirateneiland in beide straten;

-          binnenkoer;

-          5 bouwlagen onder schuin dak.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          heringerichte kelderverdieping: bergingen en meterlokalen gewijzigd en fietsenberging heringericht;

-          kleine wijzigingen op het gelijkvloers plus plaatsing van 2 technische schachten;

-          nieuwe technische ruimtes en sanitair op de 1ste en 2de verdieping;

-          de derde verdieping wordt ingericht met twee landschapskantoorruimtes;

-          aangepaste technische ruimtes op de 4de verdieping plus inrichting van 2 toegangen voor loft 4.01;

-          de straatgevels blijven ongewijzigd;

-          in de linkse zijgevel van de Bordeauxstraat worden drie nieuwe ramen voorzien en worden de roosters iets vergroot.

Inhoud van de aanvraag

-          interne constructieve werken;

-          functiewijziging naar kantoor op de 3de verdieping;

-          wijzigen van gevels, de straatgevels blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: 
  De lichtdoorlatende oppervlakte van de ramen is kleiner dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de achterliggende kantooroppervlakte, de vergaderlokalen grenzen niet aan de gevel en kunnen niet verlucht worden.

Sectorale regelgeving

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in een aantal technische aanpassingen op verschillende verdiepingen en een functiewijziging op de derde verdieping. Deze wordt omgevormd van recreatie naar 2 kantoren met een gezamenlijke bruto oppervlakte van +/- 1000 m².

De voorgestelde functiewijziging past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie en kan gunstig beoordeeld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpassingen worden voorzien binnen het bestaande volume. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode is de oppervlakte van de ramen niet in verhouding tot de oppervlakte van de achterliggende kantoorruimte (bouwcode, art. 24).

Ten eerste wordt opgemerkt dat het omwille van de cultuurhistorische waarde niet mogelijk is het volume en of de raamopeningen aan te passen. Ten tweede is de kantoorruimte opgevat als een landschapskantoor waarbij de vergaderruimtes (niet permanent gebruikte ruimtes) centraal worden voorzien waardoor de permanent gebruikte kantoorplekken zich aan de ramen kunnen vestigen. De vergaderruimtes worden maximaal beglaasd en voorzien van mechanische verluchting. Om bovenstaande reden kan er een afwijking worden toegestaan.

Cultuurhistorische aspecten 

Het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed (ID: 7237). Het betreft de voormalige gebouwen van "The Antwerp Grain Work Company", een natie die is ontstaan in 1904 door samenvoeging van vijf oudere naties. Het kantoorgebouw van de natie werd opgericht in 1880 (zie gevelsteen). Bij de samenvoeging van de naties in 1904 werd de site uitgebreid in de Kribbe –en Bordeauxstraat met bijhorende magazijnen, stallingen en dienstwoningen in 1904. 

Aan de zijde van de Kribbestraat bevinden zich art-nouveau geïnspireerde gevels. Een lijstgevel van respectievelijk negen en tien traveeën en drie en een halve of vier en een halve bouwlaag onder zadeldak. Baksteenbouw met kleurige baksteenbanden, boven de puilijst gemarkeerd door lisenen onderling verbonden door segmentbogen, hogerop aflijnend geprofileerd kordon en houten kroonlijst. Markante, hoger opgaande gevelbekroningen met natuurstenen art-nouveau-ornamenten en panelen met opschrift "1904 The Antwerp Grain Work Company". Rechthoekig en segmentboogvensters, eerstgenoemde voor dienstwoningen en mezzaninoverdieping. Begane grond met segmentboog- en rechthoekige poorten.

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand is de dienst monumentenzorg om haar advies gevraagd. Zij stellen dat het complex beeldbepalend is omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is. De interne wijzigingen zijn beperkt en doen geen wezenlijke afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. 

Ook op basis van het advies van Monumentenzorg wordt gesteld dat het vervangen en het plaatsen van bijkomend schrijnwerk naar oorspronkelijk model (materiaal, detaillering, profilering) dient te gebeuren. Geadviseerd wordt om dit voorafgaandelijk aan de productie voor te bespreken met de dienst Monumentenzorg. Op basis van een foto-inventaris van het bestaande schrijnwerk (aan te leveren door de aanvrager) kunnen zij adviseren naar welk voorbeeld het schrijnwerk hermaakt moet worden. Vervolgens dienen er detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk aangeleverd te worden. Hierbij is het belangrijk mee te geven dat het schrijnwerk niet overal uniform is. Het is dan ook belangrijk om zich er van te gewisse dat er vanuit het juiste schrijnwerk vertrokken wordt. De bijkomende openingen of aanpassingen zijn aanvaardbaar voor zover ze worden voorzien in eenzelfde vormgeving en voor zover het gevelparement opnieuw wordt aan- of ingevuld conform de bestaande gevels (speklagen dan opnieuw speklagen, juiste keuze baksteen….).

Archeologische aspecten

Omwille van de plaatsing van de septische put werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de dienst Archeologie. Zij stellen het volgende:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven de 300 m² (1 374 m²) en een ingreep onder 100 m² (ca. 28 m² aan keldertrap). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. 

Het projectgebied situeert zich echter in een archeologisch interessant gebied, nl. de historische binnenstad, waardoor er een hoge verwachting is naar archeologische restanten in de ondergrond. Indien de bouwheer restanten van muren aansnijdt, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waardevol zijn, dient hij deze te melden onder de vondstmeldingsplicht.”

Dit wordt opgenomen als voorwaarde van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de kantoorruimte moeten 14 bijkomende fietsenstallingen voorzien worden (1087m² x 1,25/100m² = 13,6).

De bestaande fietsenberging in de kelder wordt uitgebreid zodat er 27 fietsen gestald kunnen worden. Dit aantal volstaat.

Laden en lossen: 

Laden en lossen gebeurt op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

3.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

4.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de waarde steeds komen inschatten;

5.      er dient een foto-inventaris van het bestaande schrijnwerk aangeleverd te worden, zodat de stedelijke dienst Monumentenzorg kan adviseren naar welk voorbeeld het schrijnwerk hermaakt kan worden. Voorafgaandelijk aan de productie dienen detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk aangeleverd te worden ter advies bij de dienst Monumentenzorg;

6.      laden en lossen gebeurt op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.