2021_CBS_06170 - Omgevingsvergunning - OMV_2021089410. Pothoekstraat 77. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/04/2017: proces-verbaal (11002_2017_3938) van vaststelling met breuk voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke vergunning;

14/11/1938: toelating (18#11349) voor een 3^de verdieping bijbouwen;

-          17/09/1909: toelating (1909#1483) voor een achterbouw;

-          18/06/1909: toelating (1909#958) voor een huis afbreken en verbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden en handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 4 bouwlagen, de bovenste bouwlaag is uitgewerkt als daklaag, kelderverdieping, bouwdiepte circa 14,7m;
• achteraan het perceel een besloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;

-          gevelafwerking:

• gevels in okerkleurige gevelsteen met segmentbogen op de eerste en rond-/korfbogen op de tweede verdieping;
• deur- en raamdorpels in blauwe hardsteen;
• gelijkvloerse gevelpui in houten sierbekleding;
• gietijzeren sierbalustrades aan het middelste raam op eerste en tweede verdieping;
• dakverdieping in natuuschalien met horizontale voegen en rechte kroonlijst;

-          inrichting:

• handelsgelijkvloers met 3 bovenliggende wooneenheden (2 één- en 1 tweeslaapkamerappartement(en));
• scheidingsmuur van circa 2,50m hoogte aan beide perceelsgrenzen in de achtertuin;
• keuken en kamers in achterbouw met open koertje op verdieping, geen aparte woongelegenheid;
• deels overdekte en deels open koer tussen de twee gebouwen.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden en handelsgelijkvloers (autorijschool/café);
• leegstaande  achterbouw;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 4 bouwlagen, de bovenste bouwlaag is uitgewerkt als daklaag, kelderverdieping, bouwdiepte circa 17,5m;
• achteraan het perceel een besloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;

-          gevelafwerking:

• gevels in okerkleurige gevelsteen met segmentbogen op de eerste en rond-/korfbogen op de tweede verdieping en stenen schrijnwerkomkadering op de bovenste verdieping;
• deur- en raamdorpels in blauwe hardsteen;
• andere uitvoering van de gelijkvloerse gevelpui in donkerbruine houten beplanking, plint in zwart-witte mozaïeksteen en donkergrijs PVC buitenschrijnwerk. Arrière-corps aan linker perceelgrens mee uitbekleed;
• vervangen van de sierbalustrade op de eerste verdieping in zwart gelakt staal;
• dakverdieping in natuuschalien met horizontale voegen met in plan verspringende kroonlijst, hellend dak in oranje dakpannen, bovenste kroonlijst in zwart hout;
• nieuw wit PVC buitenschrijnwerk op verdiepingen;

-          inrichting:

• hoofd- en achterbouw aan elkaar gebouwd met niet-vergunde constructie;
• behoud recagelijkvloers met 3 bovenliggende wooneenheden (2 één- en 1 tweeslaapkamerappartement(en));
• haakse zaakgebonden publiciteit op voorgevel (niet-vergund);
• scheidingsmuur aan linker perceelgrens verhoogd tot circa 5,40m en aan rechter perceelgrens tot circa 2,60m;
• leegstaande achterbouw met open koertje op verdieping;
• uitbreiding van de gelijkvloerse achteruitbouw in de koer;
• verkleinde open koer tussen de twee gebouwen aan rechter perceelgrens.

Gewenste toestand

-          functie:

• 5 wooneenheden;
  • 1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 45,9m²;
  • 2 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 53,5m²;
  • 1 éénslapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 54,7m²;
  • woongelegenheid (achterbouw) met een netto vloeroppervlakte van circa 46,6m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 4 bouwlagen, de bovenste bouwlaag is uitgewerkt als daklaag, kelderverdieping, bouwdiepte circa 14,7m;
• besloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;

-          gevelafwerking:

• gevels in okerkleurige gevelsteen met segmentbogen op de eerste en rond-/korfbogen op de tweede verdieping en stenen schrijnwerkomkadering op de bovenste verdieping;
• achtergevel in wit geschilderd pleisterwerk;
• deur- en raamdorpels in blauwe hardsteen;
• gelijkvloerse gevelpui in natuurkleurig beton;
• zwart stalen balustrade en zwart gietijzeren sierbalustrade aan het middelste raam op eerste en tweede verdieping;
• dakverdieping in antracietkleurige imitatieleien met in plan verspringende kroonlijst, hellend dak in oranje dakpannen, bovenste kroonlijst in zwart hout;
• wit PVC buitenschrijnwerk in hoofdgebouw en antracietkleurig in achterbouw;

-          inrichting:

• 4 éénslaapkamerappartementen en 1 woongelegenheid in achterbouw;
• scheidingsmuur aan linker perceelgrens met hoogte circa 5,40m en aan rechter perceelgrens circa 2,60m;
• groene tuin met 2 verharde terrassen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een handelsgelijkvloers en achterbouw naar een woonfunctie;

-          verbouwen en herinrichten met interne constructieve werken;

-          heraanleggen van de koer als tuin met terrasverharding;

-          regulariseren van het ophogen van de scheidingsmuren;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften, artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het volledige gelijkvloerse deel van de voorgevel voorzien in een grotendeels gesloten materiaal zonder geleding, kan bezwaarlijk een kwaliteitsvolle relatie worden genoemd tussen de oude en de nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

-          1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht: Door 2 bijkomende (te) kleine woongelegenheden wordt de te verwachten overlast van 5 gezinnen op het voorziene perceel te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

-          1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: In de achterbouw in het binnengebied wordt een woongelegenheid voorzien. Wonen is geen toegelaten functie.

-          2 Bijzondere voorschriften, artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2 Inrichting, 1.21 Bouwdiepte: De achterbouw wordt van functie gewijzigd, echter de maximale bouwdiepte van 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens wordt niet gerespecteerd.

-          2 Bijzondere voorschriften, artikel 9 Overdruk – binnengebied, 9.2 Inrichting: Het is onduidelijk welk samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden 2 bijkomende woongelegenheden voorzien en er worden slechts twee fietsenstalplaatsen voorzien;  
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

Het is onduidelijk of de nieuwe terrassen worden voorzien van voldoende helling;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het is onduidelijk of de verticale hemelwaterafvoer langs de voorgevelvoldoende slagvast is;
• artikel 43 Septische putten:
  Het is onduidelijk of een septische put met een inhoud van minstens 3500 liter wordt voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de handelsfunctie op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de verenigbaarheid met een goede ruimtelijke ordening. Voor het omvormen van de achterbouw naar een woonfunctie is er weldegelijk een principieel bezwaar.

De bebouwingsdichtheid is erg hoog. Veel bouwblokken zijn smal of bevatten een steeg waardoor ze geen binnengebied hebben. Andere bouwblokken zijn dan weer volgebouwd met magazijnen en loodsen. Hierdoor is de private, groene ruimte erg schaars. Een kwalitatief en aangenaam openbaar domein met ruimte voor groen is daarom van groot belang. Daarnaast wordt ook ingezet op het vergroenen van de binnengebieden. Dit kan door afbraak van gebouwen in de pit (verdunnen) van het bouwblok, door groene daken te stimuleren of door een herstructurering van het binnengebied (verdunnend verdichten). Zo dragen ook de binnengebieden als tegenhanger van de straten en pleinen bij tot een aangename woonomgeving.

Los hiervan is de achterliggende woongelegenheid eenzijdig gericht. Dit heeft een te groot nadeling effect op de leefkwaliteit van de bewoners in de bebouwing aan de straatzijde.

Het brengt de klassieke opbouw van straat-huis-tuin uit evenwicht brengen, met conflicten van inzichten en dergelijke tot gevolg. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Een meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een aanvaardbaar contact met de omgeving.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² netto vloeroppervlakte verblijfsruimte) kan hoogstens een studio herbergen.

Visueel-vormelijke elementen

Het volledige gelijkvloerse deel van de gevel te voorzien in een grotendeels gesloten materiaal zonder geleding, kan bezwaarlijk een kwaliteitsvolle relatie worden genoemd tussen de oude en de nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

Deze gevel minder gesloten voorzien en/of met een geleding refererend naar de oude architectuur en het bestaande weefsel zou een oplossing kunnen zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten