2021_CBS_06172 - Omgevingsvergunning - OMV_2021089217. Solvynsstraat 22. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/12/2020: weigering (20201767) voor het wijzigen van een gelijkvloerse garage naar een wooneenheid binnen een meergezinswoning;

-          20/02/1989: vergunning (86 # 880891) voor verbouwing tot garage;

-          16/03/1951: vergunning (18 # 27799) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning met 2 woningen;

• gelijkvloerse verdieping: garage met hobbyruimte, wc en douche;
• 1^ste en 2^de verdieping: telkens een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59,5 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van circa 15m;

-          voorgevel met garagepoort en houten buitenschrijnwerk;

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 5 woningen;

• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56 m²;
• 1^ste en 2^de verdieping: twee studio’s per verdieping;

-          bouwvolume: overeenkomstig vergunde toestand;

-          voorgevel:

• gele gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk in kakigroene kleur;
• raam op plaats van vergunde garagepoort.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 woningen;

• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56 m²;
• 1^ste en 2^de verdieping: telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 60,5 m²;

-          bouwvolume: overeenkomstig vergunde toestand;

voorgevel: overeenkomstig bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van twee naar drie appartementen;

-          omvormen van de gelijkvloerse garage met hobbyplaats, wc en douche naar een een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 55,3m²;

-          wijzigen voorgevel: regulariseren raampartij in de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping;

-          interne constructieve wijzigingen in de bovenliggende appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging van garage naar wonen is er geen 20% open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
De 2 bovengelegen appartementen kunnen in de vergunde toestand in principe beroep doen op de gelijkvloerse buitenruimte. In de nieuwe toestand staat deze buitenruimte in functie van de gelijkvloerse woning waardoor de 2 bovenliggende appartementen geen buitenruimte meer hebben.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: het aantal woongelegenheden vermeerdert van 2 naar 3. Er dienen 2 fietsenstalplaatsen voorzien te worden. Deze zijn niet ingetekend op de plannen;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de garage op de gelijkvloerse verdieping verdwijnt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is identiek aan de vorige (20201767). Het college keurde deze aanvraag voorwaardelijk goed. Voorliggende aanvraag houdt geen rekening met de gestelde voorwaarden. De omvorming van de vergunde garage naar een woning werd toen uitgesloten van vergunning. Deze functiewijziging wordt echter opnieuw aangevraagd.

De deputatie weigerde vervolgens de aanvraag, waarvoor de aanvragers in beroep in gingen. De deputatie stelde bijkomend dat de afwezigheid van een fietsenberging en buitenruimten voor de bovenliggende woningen onaanvaardbaar is. Dit standpunt wordt bijgetreden. Bijgevolg dient voorliggende aanvraag, conform de beoordeling van de deputatie, geweigerd te worden. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de omvorming en functiewijziging van de gelijkvloerse garage naar een zelfstandige wooneenheid. Hierdoor neemt het aantal woningen toe van 2 naar 3. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving. Echter is het gelijkvloers ingericht om te voorzien in de behoefte van de bovenliggende appartementen, zijnde een bergruimte, waar mogelijks fietsen gestald worden, een hobbyruimte en een autostalplaats. De bestaande vergunde functie van berging/garage dient daarom behouden te blijven.

De omvorming van de garage/hobbyruimte naar een zelfstandige woning kan dan ook niet gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van het woongebouw wijzigt niet. Dit blijft een drie laags gebouw, wat een kenmerkende bouwhoogte is voor de omgeving.

De aanvraag voorziet in een functiewijziging van een gelijkvloerse garage naar een woongelegenheid. Conform artikel 27 van de bouwcode moet er dan minstens 20% open ruimte voorzien worden op het perceel. Dit is niet het geval. Echter zou de noodzakelijke ontpitting betekenen dat een groot deel van het bestaande bouwvolume ingekort zou moeten. Dergelijke ingreep staat niet in verhouding met de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen omdat de bovenliggende verdieping onveranderd blijven. Op dit artikel zou daarom een afwijking kunnen gemotiveerd worden maar aangezien de omvorming van het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning is er ook geen bijkomende ontpitting noodzakelijk.

Visueel-vormelijke elementen

Het schrijnwerk werd vervangen van houten buitenschrijnwerk naar aluminium buitenschrijnwerk met een kakigroene kleur. Het voorgestelde schrijnwerk is aanvaardbaar al sloot het oorspronkelijke houten schrijnwerk qua profilering, kleur en indeling beter aan bij de gevelarchitectuur van het woongebouw en had op zijn beurt een positieve invloed op de beeldkwaliteit in de straat.

De poort wordt gewijzigd naar een raam. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan geoordeeld worden dat een woongevel een positieve invloed heeft op de beeldkwaliteit en levendigheid van het straatbeeld. Echter dient de vergunde garage(poort) behouden te blijven.

Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient de garagepoort voorzien te worden overeenkomstig de kleur en materialisering van het overige schrijnwerk.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende woning op het gelijkvloers is slechts ca. 56m² groot. Het is belangrijk dat de grootte van de verblijfsruimten in verhouding staan tot het potentieel aantal bewoners. Gesteld wordt dat een eenslaapkamerappartement daarom een oppervlakte van minstens 60m² moet hebben. Dit is niet het geval. Er wordt voor de nieuwe woning ook geen fietsenberging voorzien voor minstens 2 fietsen. Bijgevolg kan besloten worden dat de nieuwe woning niet beschikt over de minimaal gestelde woonkwaliteitseisen die stad Antwerpen hanteert, waardoor deze niet gunstig kan beoordeeld worden.

Eveneens wordt vastgesteld dat het creëren van een bijkomende woning een negatief effect heeft op de woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen. Deze kunnen immers niet meer beschikken over de collectieve voorzieningen op het gelijkvloers. De deputatie merkte bij de beoordeling van de vorige aanvraag terecht op dat de 2 bovengelegen appartementen in de vergunde toestand in principe beroep kunnen doen op de gelijkvloerse buitenruimte. In de nieuwe toestand staat deze buitenruimte in functie van de gelijkvloerse woning waardoor de 2 bovenliggende appartementen geen buitenruimte meer hebben.

De bovenliggende appartementen worden intern herschikt ten opzichte van de vergunde toestand. De keuken en badkamer worden van plaats gewisseld waardoor de keuken aansluit op leefruimte. Dit komt de woonkwaliteit dan weer ten goede.

Omwille van het gebrek aan buitenruimte voor de bestaande woningen, in combinatie met het supprimeren van een garageplaats en het verhogen van de woningdensiteit, wordt gesteld dat de aanvraagde handelingen werken en wijzigingen eerder een kwaliteitsvermindering dan –verhoging opleveren. Dit kan niet de bedoeling zijn. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging

Voor de bijkomende woning zouden er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden. De aanvraag voorziet hierin echter niet. Om te vermijden dat fietsen op het openbaar domein gestald worden moet de garantie bestaan dat er minstens 2 fietsstalplaatsen inpandig en op eigen terrein gestald kunnen worden. Mocht een vergunning verleend worden voor deze woning, zou dat in voorwaarde moeten opgelegd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.