2021_CBS_06167 - Omgevingsvergunning - OMV_2021087488. Ommeganckstraat 33. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/12/1936: toelating (18#6170) voor het afbreken van een huis en oprichten van een appartementsgebouw – de werken werden niet uitgevoerd, de toelating wordt als vervallen beschouwd;

-          24/07/1929: toelating (1929#34149) voor binnenveranderingen;

-          05/06/1929: toelating (1929#33644) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          06/06/1921: toelating (1921#11529) voor binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel op de benedenverdieping. De woning beschikt over een bruto vloeroppervlakte van circa 358 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadeldak;
• gelijkvloerse  koer tegen de linker perceelgrens;
• op de 1^ste en 2^de verdieping werd tegen de rechter perceelgrens een uitbouw gerealiseerd tot een bouwdiepte van circa 15,85 m;

-          bepleisterde gevel (kleur niet gekend) met houten buitenschrijnwerk en kroonlijst (kleur niet gekend);

-          tegen de rechterzijde van het perceel bevindt zich een erfdienstbaarheid op het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 wooneenheden en een nevenfunctie detailhandel bij het appartement op de benedenverdieping;

-          bouwvolume:

• aantal bouwlagen, kroonlijst- en nokhoogte, en de bouwdiepte conform (geacht) vergunde toestand;
• de bouwhoogte van de uitbouw op de 1^ste en 2^de verdieping (ter hoogte van het toilet en de koer) werd verlaagd;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel: bruin geschilderd ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping, gebroken wit ter hoogte van de bovenliggende verdiepingen;
• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk (gevelpui benedenverdieping);
• groen geschilderd houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• wit geschilderd houten kroonlijst.
• afsluiting erfdienstbaarheid met een deur grijs pvc.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 wooneenheden;

• benedenverdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 54 m² en een buitenruimte van circa 25 m²;
• 1^ste verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 61 m² en een buitenruimte van circa 10 m²;
• 2^de verdieping en zolder: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m² en een buitenruimte van circa 10 m²;

-          bouwvolume:

• aantal bouwlagen, kroonlijst- en nokhoogte conform (geacht) vergunde toestand;
• de gelijkvloerse uitbouw wordt verkleind ten gunste van een grotere tuin;
• bouwdiepte hoofdvolume en uitbreiding 1^ste en 2^de verdieping ongewijzigd;
• bouwhoogte uitbreiding 1^ste en 2^de verdieping conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel (kleur: wit);
• buitenschrijnwerk in zwart pvc;
• kroonlijst in wit geschilderd hout;
• afsluiting erfdienstbaarheid met een deur in grijs pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning tot een meergezinsgebouw met 3 wooneenheden;

-          gedeeltelijk ontpitten van het perceel ter hoogte van het maaiveld;

-          wijzigen van de gevelafwerking;

-          herinrichten van de inkompartij;

-          doorvoeren van constructieve werken;

-          mogelijke werken aan de erfdienstbaarheid (inclusief de toegangsdeur) maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning:
  de vergunde eengezinswoning heeft een buitenruimte van meer dan 15 m² (14,3 + 1 +1). Na de opdeling wordt er geen woongelegenheid voorzien met een minimale netto-vloeroppervlakte van 100 m².
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  het is niet duidelijk of de ramen van de slaapkamers op de 1^ste en 2^de verdieping een minimale lichtdoorlatende oppervlakte bezitten van 1,16 m². Bovendien wordt opgemerkt dat het uitpandige terras de lichtinval in de slaapkamer op de 1^ste verdieping uitermate belemmert;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuur van het achterste gedeelte van de uitbouw wordt opgetrokken. De scheidingsmuur van de volledige uitbouw bezit geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Hierbij wordt opgemerkt dat het gabarit van de rechterbuur foutief is opgetekend op de geleverde plannen en dat de rechtermuur van de uitbouw wel degelijk een scheidingsmuur betreft.
• Artikel 38 Groendaken:
  het is niet duidelijk of het plat dak van de uitbouw volledig vernieuwd wordt. Indien dit het geval is, moet dit dak met een grotere oppervlakte dan 20 m²  als groendak worden aangelegd.
• Artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot meergezinswoning met drie woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 86 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen (bouwcode, art. 23).

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het daarnaast ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is voor het gelijkvloerse appartement niet het geval, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt. Dit eenslaapkamerappartement heeft een oppervlakte van 54 m². Gesteld wordt dat op een oppervlakte kleiner dan 60 m² onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd wordt voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zoals reeds vermeld is de aanvraag strijdig met artikel 23 van de bouwcode, wat reeds voldoende reden is om de aanvraag te weigeren.
Verder wijkt de aanvraag ook af van artikel 34. De scheidingsmuur van het achterste gedeelte van de uitbouw wordt namelijk opgetrokken maar bezit geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Ook inzake artikel 24 van de bouwcode zijn er strijdigheden. Zo beperkt het uitpandige terras achteraan de lichttoetreding in de slaapkamer op de 1^ste verdieping en is het op basis van de aangeleverde tekeningen niet duidelijk of via de ramen in de slaapkamers op de 1^ste en 2^de verdieping voldoende groot zijn.
Tot slot is er ook onduidelijkheid betreffende de conformiteit met artikels 38 en 43 van de bouwcode. Indien het plat dak van de uitbouw vernieuwd wordt, dient het aangelegd te worden als groendak en de dimensionering van de septische put wordt niet vermeld.
Deze tekortkomingen, welke een rechtstreekse invloed hebben op de woonkwaliteit van de appartementen, zijn van die aard dat ze noemenswaardige aanpassingen van de plannen betekenen. Ze kunnen bijgevolg niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande en vergunde voorgevel wordt aangepast. Zo wordt het schrijnwerk vervangen door zwartkleurig pvc-schrijnwerk. De bestaande raamverdeling wordt hierbij behouden. De gelijkvloerse winkelpui wordt door het verdwijnen van de handelsfunctie op het gelijkvloers aangepast. Het etalageraam wordt verwijderd en er worden raamopeningen voorzien in analogie met de bovenliggende verdiepingen. Ook wordt een nieuwe voordeur voorzien met bovenlicht.

De voorgestelde wijzigingen zijn aanvaardbaar. De aanpassingen ter hoogte van het gelijkvloers vormen een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4)

Deze worden ingericht in de inkomhal met een hangsysteem.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten