2021_CBS_05534 - Omgevingsvergunning - OMV_2020007072. Kalverstraat 2-2D-4, Lange Lobroekstraat 122-122A-122D-124. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Ontbreken Inrichtingsstudie: Het bezwaar dat een inrichtingsstudie ontbreekt in het aanvraagdossier waardoor de aanvraag niet volledig is en correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningsverlenende instanties;
   Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. In de loop van de procedure is met een nieuwe projectinhoudversie overigens de inrichtingsstudie toegevoegd aan het dossier. Het bezwaar is ongegrond;

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/09/2020: wijziging op een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (202018) bijstellen van de algemene voorschriften en van de voorschriften van lot 1;

-          19/03/2020: omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (201910) verkavelen van een terrein in 1 lot voor meergezinswoningen en 1 lot voor publiek domein;

-          28/02/2020: vergunning (20194121) afbraak van leegstaande bedrijfsgebouwen en het verwijderen van de aanwezige omgevingsaanleg op het eigen terrein.

Vergunde en huidige toestand

-          terrein met 4 te slopen, vrijstaande bedrijfsgebouwen en verhardingen.

Gewenste toestand

-          realisatie van het bouwblok 1014 van het project Slachthuissite, Kalverweibuurt;

-          8 volumes van 4 tot 7 bouwlagen onder variërende bedaking met een gemeenschappelijke ondergrondse parking;

-          227 wooneenheden met gemeenschappelijke ruimtes en een binnentuin;

-          2 winkelruimtes, 1 kantoorruimte en 5 reca-ruimtes;

-          aanleg van een tijdelijke parking, toegangswegen, brandwegen en voetpaden.

Inhoud van de aanvraag

-          realiseren van het bouwblok (1014) van de Slachthuissite, gelegen tussen de bestaande Lange Lobroekstraat en Kalverstraat, en de toekomstige Oude Kalverstraat en een woonstraat;

Gebouw A1:

-          7 bouwlagen onder een zaagtanddak in halfopen bebouwing;

-          32 appartementen met eigen terras/wintertuin;

-          fietsenberging plus atelier in een souterrain;

-          privé bergingen op -1;

-          voorgevels afgewerkt met een baksteen in lichtgetinte kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een lichtgetinte kleur.

Gebouw A2:

-          5 bouwlagen onder zaagtanddak in gesloten bebouwing;

-          19 doorzonappartementen waarvan 4 met een duplex-verdieping;

-          de appartementen zijn bereikbaar via een interne lift en trap en langs de externe passerellen vooraan;

-          fietsenbergingen in een souterrain;

-          gelijkvloerse doorgang naar het achterliggend binnengebied van het bouwblok;

-          voorgevel afgewerkt met een glanzende betegeling in lichtgetinte kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een lichtgetinte kleur.

Gebouw A3:

-          hoekpand van 5 tot 7 bouwlagen onder zaagtanddak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse winkelruimte en reca-zaak met daartussen een doorgang naar het binnengebied;

-          30 appartementen waarvan 6 met een duplex-verdieping;

-          sommige appartementen zijn bereikbaar via een passerelle achteraan;

-          voorgevels afgewerkt met een baksteen in lichtgetinte kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een lichtgetinte kleur.

Gebouw B1:

-          L-vormig pand van 5 bouwlagen onder plat dak in het kort gedeelte en 5 bouwlagen onder zadeldak in het lang gedeelte;

-          het pand snijdt de gemeenschappelijke, private binnentuin in 2 delen;

-          het gelijkvloers bestaat uit een reca-ruimte met achterliggend een gemeenschappelijk wassalon, een inspringende, polyvalente ruimte (verjaardagszaal) tussen beide binnentuinen en 2 bel-étage woningen;

-          bovenliggend 40 doorzonappartementen waarvan 8 duplexappartementen, bereikbaar via een exterieure passerelle achteraan;

-          de private buitenruimten bestaan uit gevelbrede, doorlopende balkons vooraan van 60cm diep;

-          de voorgevels bestaan uit een grid van beton en gegalvaniseerd staal met daarachter een tweede laag in donkergroen gelakt, houten buitenschrijnwerk.

Gebouw B2:

-          hoekpand van 4 tot 7 bouwlagen, deels onder plat dak en deels onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          het gelijkvloers bestaat uit een inrit naar de ondergrondse parking, 4 bel-étage woningen en een winkelruimte plus tuinkamer met daartussen een ruime en hoge doorgang naar het binnengebied;

-          in het hoekgedeelte wordt een souterrain fietsenberging voorzien;

-          bovenliggend 40 doorzonappartementen waarvan 5 duplexappartementen, bereikbaar via een exterieure passerelle achteraan;

-          de private buitenruimten bestaan uit gevelbrede, doorlopende balkons vooraan van 60cm diep;

-          de voorgevels bestaan uit een grid van beton en gegalvaniseerd staal met daarachter een tweede laag in donkergroen gelakt, houten buitenschrijnwerk.

Gebouw C1:

-          hoekpand van 5 tot 6 bouwlagen, deels onder plat dak en deels onder een zaagtanddak;

-          het gelijkvloers wordt ingericht als kantoorruimte en voorziet een hoogspanningscabine en een doorgang naar het binnengebied;

-          bovenliggend 35 appartementen waarvan 7 duplexappartementen;

-          elk appartement bezit een eigen terras;

-          de voorgevels bestaan uit groen en grijs gevelmetselwerk met zowel aluminium als houten buitenschrijnwerk .

Gebouw C2:

-          pand van 5 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          het gelijkvloers bestaat uit 3 reca-ruimtes;

-          bovenliggend worden 16 doorzonappartementen ingericht waarvan 4 duplexappartementen;

-          elk appartement bezit een eigen buitenruimte;

-          de voorgevel bestaat uit grijs gevelmetselwerk met zowel aluminium als houten buitenschrijnwerk .

Gebouw C3:

-          pand van 5 bouwlagen onder een flauw zadeldak in gesloten bebouwing;

-          fietsenberging in een souterrain, toegankelijk vanop de straatkant;

-          9 doorzonappartementen  waarvan 2 duplexappartementen;

-          elk appartement bezit een eigen buitenruimte;

-          de voorgevel bestaat uit grijs gevelmetselwerk met aluminium buitenschrijnwerk.

Parking en binnentuin:

-          op niveau -1.5, onder het souterrain met fietsenbergingen, wordt over bijna de volledige oppervlakte van het perceel een parking ingericht met een in/uitrit langs de noordelijke, toekomstige woonstraat;

-          de parking is via 3 trappen en een lift toegankelijk vanuit de binnentuin en via een 2de lift vanuit het gebouw C1;

-          de binnentuinen zijn via verscheidene doorgangen langs alle zijden toegankelijk;

-          de binnentuinen worden groen aangelegd en fungeren samen met de feest- en wasruimte (B1), de tuinkamer (B2) en de tuinserre als gemeenschappelijke en semi-publieke ruimtes;

-          de voorziene, gelijkvloerse tuinserre in de binnentuin meet ongeveer 3m60 op 15m en bestaat uit glas met aluminium buitenschrijnwerk.

Openbaar domein:

-          rondom het bouwblok worden tijdelijke  toegangswegen, brandwegen en voetpaden aangelegd die aansluiten op de bestaande infrastructuur langs de Lange Lobroekstraat;

-          de zone tussen het bouwblok en de Lange Lobroekstraat wordt eveneens tijdelijk verhard en zal later worden afgesplitst en toegevoegd aan het nog te ontwerpen openbaar domein.

Overige

-          op een terrein naast de Slachthuislaan  wordt een tijdelijke, geasfalteerde parking voorzien met 102 parkeerplaatsen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Exploitatie van twee transformatoren van elk 630 kVA geplaatst in een distributiecabine.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 5. zone voor wonen (wo1) - kalverweibuurt, artikel 1. zone voor centrumfuncties (ce1), artikel 2. zone voor centrumfuncties (ce2), artikel 12. zone voor groen (gr2) - hallenplein en artikel 10. zone voor publiek domein (pu).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 16 Stedelijk slachthuis en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2001.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Slachthuissite – Noordschippersdok - Lobroekdok.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van omgevingsvergunning 202018 voor het verkavelen van gronden  op volgende punten:

-          Artikel 1.2 Inrichting: de appartementen 6.1, 6.3 en 6.5 onder hellende daken in gebouw A1, de appartementen 4.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van gebouw A2 en de appartementen 4.1, 4.2, 4.3, 6.4, 6.5 en 6.6 van gebouw A3, alsook de appartementen 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 en 4.8 van gebouw B1 en de appartementen 6.4, 6.5, 6.6, 6.7 en 6.8 van gebouw B2 bezitten geen groen ingerichte buitenruimte die het ruimtelijk gevoel van het dakenlandschap versterkt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15:

De looppaden welke uitgeven op de privatieve bergingen in de kelder zijn onvoldoende breed en voorzien geen ruimte om op regelmatige afstanden draaicirkels te voorzien;

• artikel 20:

De trappen die toegang verlenen tot de kelderverdieping voldoen niet. Zo werden zij niet allemaal voorzien van een gelijkvormige aan- en optrede, beschikken ze niet over een trapleuning conform §4 van dit artikel, en zijn ze onvoldoende breed;

• artikel 24:

De vrije en vlakke draairuimte moet aan de duwzijde van de deur het gesloten draaivlak raken. De plaatsing van sommige deuren (de afstand tot naastgelegen muren en/of de diepte van de deur) zorgt ervoor dat de draairuimte het deurblad niet raakt. Hierbij wordt onder andere verwezen naar de liftsassen in de kelder ter hoogte van de parkeerplaatsen 43 en 155, de toegangsdeur tot de fietsenkelder in blok B2, het liftsas behorende tot appartement A2, de toegangsdeuren behorende tot de appartementen in blok A3, C1 en C3.

Achter de toegang tot de fietshelling en de koetspoort (blok C3), en ter hoogte van de fietsenkelder in blok B2 wordt onvoldoende ruimte voorzien om een vrije en vlakke draairuimte te voorzien.

Ter hoogte van de tellerlokalen behorende tot blok A1 wordt onvoldoende ruimte voorzien om voor en achter elke deur een vrije en vlakke draairuimte te voorzien conform de voorschriften van dit artikel;

• artikel 25:

Naast de krukzijde van iedere deur die onder het toepassingsgebied van de verordening valt dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien te worden van minstens 0,45 m (0,50 na afwerking). Deze opstelruimte ontbreekt onder andere ter hoogte van de algemene toegangsdeuren tot de privatieve bergingen van blok A1, aan de gemeenschappelijke fietsenstalling en het fietsatelier van blok A1, en de deuren ter hoogte van de koetspoorten en liften van blok C2 (benedenverdieping).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de brede inkomdeuren van de gelijkvloerse horecaruimte in gebouw B1 en de gelijkvloerse winkelruimte in gebouw B2 draaien open boven het openbaar domein;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 

slaapkamers 1 van appartementen A1-6.1 en A1-6.5 bezitten een onvoldoende hoogte onder het schuin dak;

slaapkamer 1 van appartement 6.4 in gebouw A3 en slaapkamer 2 van appartementen 6.5 en 6.6 van gebouw A3 bezitten  een onvoldoende hoogte onder het schuin dak;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: 

de dakramen van slaapkamers 1, 2 en 3 van appartementen 4.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van gebouw C2 hebben een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 0,66 m² in plaats van de vereiste 1 m².

• Artikel 26 Afvalverzameling: 

de winkel- en recaruimte van gebouw A3, de recafunctie en polyvalente zaal van gebouw B1, de winkelruimte van gebouw B2 en de 3 recaruimtes van gebouw C2 bezitten geen eigen, afgescheiden afvalberging;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

de fietsenbergingen onder gebouwen A1, A2, B1, B2 en C3 worden niet voorzien van de nodige elektrische oplaadpunten;

• Artikel 44 vetafscheiders en olieafscheiders: 

de recaruimtes van gebouw A3, B1 en C2 bezitten geen vetafscheiders.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-           Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27/10/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag is een eerste stap in de realisatie van het stadsontwikkelingsproject Slachthuissite dat een herontwikkeling beoogt van een zone voor vleesverwerkende nijverheid naar een stedelijk woongebied. Er wordt gestreefd naar een gemengde woonwijk waarbij andere stedelijke functies vermengd met het wonen worden ingericht. De aanvraag is conform het geldende RUP en functioneel inpasbaar in de omgeving.

De hoofdfunctie van de aanvraag betreft wonen in meergezinsgebouwen (227 wooneenheden). Op het gelijkvloers worden ondersteunende stedelijke functies ingericht: 

• detailhandel:
  • 1 ruimte in bouwdeel A3
  • 1 ruimte in bouwdeel B2
• reca:
  • 1 ruimte in bouwdeel A3
  • 1 ruimte in bouwdeel B1 
  • 3 ruimtes in bouwdeel C2
• kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:
  • 1 ruimte in bouwdeel C1

Verder bevat het project nog 4 ruimtes die, samen met de binnentuin, behoren tot de gemeenschappelijke delen van de woonfunctie. Ze zullen dus ter beschikking worden gesteld aan de bewoners van de wooneenheden. Het betreft concreet: 

• feestruimte in bouwdeel B1;
• wasruimte in bouwdeel B1;
• tuinkamer in bouwdeel B2;
• tuinserre in de binnentuin.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies. De commerciële ruimten zijn kleiner dan 400 m². Er is bijgevolg geen kleinhandelsvergunning nodig. De horeaca maakt deel uit van de strategische horecakern Lobroek Dam en past binnen de visie van de beleidsnota horeca. Omdat er nog geen concrete invulling bekend is, kan de stedelijke dienst ondernemen enkel aanbevelingen meegeven:

• voor de horeca moet er zeker aandacht zijn voor het soort horeca, de terrasinvulling inzonderheid in het binnengebied en zal er een horecavergunning vereist zijn;
• voor de detailhandel is een invulling die wijkverzorgend is, zeker aan te bevelen;
• voor de feestzaal / buurtruimte in het binnengebied zal het gebruik goed afgestemd moeten worden;
• algemeen voor deze functies moet er wel nog aandacht zijn voor het laden/lossen inzonderheid na de heraanleg van het openbaar domein.

De aanbeveling voor recaterrassen in het binnengebied is een terechte aanbeveling. Het binnengebied wordt voorbehouden voor de bewoners van de meergezinsgebouwen in het project. Recaterassen moeten ingericht worden op het openbaar domein om de levendigheid op het openbaar domein mee te ondersteunen. Het uitsluiten van reca-terrassen in het binnengebied moet gekoppeld worden aan de voorwaarden bij de vergunning. 

De aanbeveling voor het gebruik van de feestzaal heeft geen stedenbouwkundige repercussie. Het is een terechte aanbeveling waarop de vereniging van mede-eigenaars zal moeten toezien. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het eerste bouwblok van de Kalverweibuurt, die op zijn beurt de eerste fase vormt in de ontwikkeling binnen het RUP Slachthuissite-Noordschippersdok- Lobroekdok. Ze beantwoordt aan de in het RUP opgelegde inrichtingsstudie Kalverweibuurt die ook bijgevoegd werd bij de aanvraag.

De aanvraag omvat 8 gebouwen die afwisselend uitgewerkt werden door 3 ontwerpbureaus. Het gehele project is opgebouwd boven een gemeenschappelijke ondergrondse parkeerkelder en omheen een binnentuin in de kern van het bouwblok. Naast de volumes die het bouwblok aan de buitenzijde vormgeven en afbakenen worden door 2 dwarse bouwvolumes, 3 met elkaar verbonden tuinzones gevormd.  

De gebouwen hebben alle 8 een verschillende bouwhoogte, bouwdiepte en dakvorm en bieden ook allen zeer uiteenlopende woontypologieën aan;

Gebouw A1 is gelegen op het meest noordwestelijke punt, aansluitend aan het nieuwe buurtpark en is slechts aan één gevel verbonden met de rest van het bouwblok. Hierdoor krijgt het een meer vrijstaand karakter dat ook door de bouwhoogte van 7 bovengrondse bouwlagen onder een driedelig sheddak wordt versterkt.

Gebouw C1 positioneert zich ten zuiden van gebouw A1 en vormt op de hoek de overgang tussen het toekomstige park en het toekomstige Lobroekplein aan de zuidwestelijke zijde van het bouwblok. Het gebouw bestaat uit 5 bouwlagen waarvan een deel onder een hellend dak. 

Aansluitend aan gebouw C1 ligt gebouw B1 dwars over de centrale binnentuin als verbinding tussen noord en zuid. Het gebouw telt 5 bovengrondse bouwlagen onder een hellend dak.

Aan de zuidkant van het bouwblok ligt aansluitend aan gebouw B1 het gebouw C2 met 4 volwaardige bouwlagen en een 5de teruggetrokken bouwlaag onder een hellend dak.
Op de hoek met het toekomstig Lobroekplein en de toekomstige Oude Kalverstraat ligt gebouw A3 dat bestaat uit 5 bouwlagen onder een sheddak aan het Lobroekplein en 7 bouwlagen onder een sheddak op de hoek met de Oude Kalverstraat.
Aan de noordelijke zijde van het bouwblok wordt de schilwand van het bouwblok van oost naar west gevormd door gebouwen B2, C3 en A2 dat aansluit op gebouw B1. Op een hoekaccent van 7 bouwlagen onder een hellend dak na, wordt deze volledige zijde van het bouwblok voorzien van 5 bouwlagen. Gebouw C3 heeft bijkomend nog een hellende daklaag en gebouw A2 voorziet een daklaag in de vorm van een sheddak. 

De gebouwen worden conform de inrichtingsstudie bekroond met wisselende dakvormen. Naast platte daken komen hellende daken voor met nokken loodrecht op de straat of parallel ermee. Conform het woonconcept uit de inrichtingsstudie krijgen de hoogste woonlagen met hellende daken onder de kap ook een zolderverdieping, die door onderbrekingen van de vloerplaat altijd kleiner is dan de woonlaag. Op de bovenste woonlaag wordt bij elk gebouw een specifieke vertaling gemaakt van de grote maisonette-woningen. De wisselende dakvorm en de gebouwspecifieke behandeling van het maisonettewoonconcept dragen bij tot een levendig dakenlandschap.

De voorgestelde volumes zijn in overeenstemming met het RUP en met de inrichtingsstudie. Geconcludeerd wordt dat de schaal van de gebouwen in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Bescheiden last

Een bescheiden last is van toepassing omdat de aanvraag gaat over de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste 50 appartementen gecreëerd worden. 

De ontwikkeling van de Slachthuissite waar dit project deel van uitmaakt, is een samenwerking tussen een private partner (ULP-I) enerzijds en de stad Antwerpen en AG Vespa anderzijds. Alle betrokken partijen hebben daarbij hun gronden binnen het projectgebied in de samenwerking ingebracht.  De verhouding van de grondposities tussen de private en publieke partijen bedraagt respectievelijk 53,69% en 46,31%.

Op het gedeelte van de private partner is een bescheiden woonaanbod van 20% vereist. Op de gronden van de publieke partner is 40% vereist.  Gezien de ontwikkeling geen rekening houdt met de originele eigendomsgrenzen, wordt voor de volledige ontwikkeling het gewogen gemiddelde als vereist bescheiden woonaanbod aangehouden: 53,69% x 20% + 46,31 x 40% = 29,3%. Dit percentage zal op elk project binnen het projectgebied worden toegepast.

In dit project worden 227 appartementen gerealiseerd. De bescheiden last bedraagt 227 x 29,3% = 66,5 (afgerond 66). 

De aanvrager heeft de wooneenheden die onder de bescheiden last vallen aangeduid in de oppervlaktetabel en toegevoegd aan de aanvraag. 

Deze 66 wooneenheden worden, in functie van een gelijkmatige spreiding in het project, als volgt voorzien:

• 16 eenslaapkamerappartementen = 24 %;
• 40 tweeslaapkamerappartementen = 61 %;
• 10 drieslaapkamerappartementen = 15 %.

Woningmix en woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van appartementen met een verschillend aantal slaapkamers te zijn. Als maatstaf om deze mix te beoordelen wordt de gemiddelde vloeroppervlakte genomen. Het stedelijk richtcijfer hiervoor bedraagt circa 80 m² wat overeenkomt met een tweeslaapkamerappartement. 

Naast een gezonde woningmix is ook de individuele grootte van een woning, in verhouding tot het aantal voorziene slaapkamers belangrijk. Dit zowel omwille van het wooncomfort van de woning zelf als voor de (inwoners-)densiteit van het project in zijn geheel. Volgende maatstaven worden gehanteerd:

-          een woning met een netto vloeroppervlakte kleiner dan 60 m² (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen;

-          een woning met een netto vloeroppervlakte kleiner dan 80 m² maar groter dan 60 m² kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen;

-          een woning met een netto vloeroppervlakte kleiner dan 110 m² maar groter dan 80 m² kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen;

-          een woning met een netto vloeroppervlakte kleiner dan 130 m² maar groter dan 110 m² kan hoogstens een drieslaapkamerappartement herbergen.

Het project beschikt over een aantal collectieve ruimtes en voorzieningen waaronder een grote collectieve tuin (1.646 m²) met daarop aansluitend een aantal gemeenschappelijke ruimtes met een totale netto vloeroppervlakte van 307m². Het gaat concreet over:

• een feestruimte (145 m²) in B1;
• een wassalon (35 m²) – in B1 en B2;
• een tuinkamer (39 m²) – B2;
• een serre (53 m²) – tussen C2 en C3;
• een werkplaats / fietsatelier (35 m²) 

Omwille van dergelijke bijkomende collectieve faciliteiten die een rechtstreekse positieve invloed hebben op de individuele woonkwaliteit kan een afwijking op de gestelde oppervlaktenormen (tot 15%) gemotiveerd worden.  

Bovendien motiveert de aanvrager dat elke wooneenheid slim en doordacht ontworpen is. Naast elkaar liggende wooneenheden kunnen gemakkelijk gekoppeld worden tot één grotere wooneenheid en door het gebruik van collectieve technische installaties is er in de individuele woningen minder ruimte nodig voor individuele technische installaties. 

De netto vloeroppervlakte van alle 227 wooneenheden werd nagemeten.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle 227 wooneenheden bedraagt 73m². De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden voldoet bijgevolg ook aan de maximale afwijking van 15% op de minimale gemiddelde netto vloeroppervlakte van 80m² in een project van 5 wooneenheden of meer. 

De netto vloeroppervlakte van 8 wooneenheden ligt lager dan de maximale afwijking van 15%. Het betreffen: A1.5.6, A2.4.2, C1.1.3, C1.2.3, C1.3.3, C1.4.3, C1.4.6 en 1.4.7. Deze wooneenheden worden door de aanvrager aangeduid als deel van 66 woningen van de bescheiden last, waardoor de afwijking van 15% op de minimale gemiddelde netto vloeroppervlakte aanvaard kan worden.

Hieruit kunnen we concluderen dat het woonprogramma de draagkracht van de site en de omgeving niet overschrijdt. 

Wel wordt gesteld dat, gezien de voorgestelde woonoppervlakte per woning en de gemiddelde vloeroppervlakte, de densiteit van het complex niet verder mag toenemen. Daarom wordt als voorwaarde opgenomen dat er geen bijkomende woningen mogen gecreëerd worden. 

Visueel-vormelijke elementen

De 8 gebouwen die samen het bouwblok vormen, kunnen qua vormentaal en architectuur geclusterd worden in drie groepen. 

De eerste groep betreft de gebouwen A1, A2 en A3. Deze gebouwen worden voornamelijk gekenmerkt door hun plint in lichtkleurig beton, hun zaagtanddaken en het vrij gesloten karakter van de gevelvlakken in beige-grijs metselwerk voorzien van sterk ritmische raamverdelingen met schrijnwerk in dezelfde beige-grijze kleurtint als het metselwerk.  

Bij de gevels waarlangs de wintertuinen worden voorzien, wordt de tweede gevellijn afgewerkt in glanzende tegels in dezelfde kleurtint als het metselwerk. Deze tegels worden ook gebruikt in de gelijkvloerse onderdoorgang van gebouw A2.
De terrassen vormen in alle drie de A-gebouwen een belangrijk gevelaccent. Deze terrassen en passerelles worden voorzien in lichtgrijs beton en worden voorzien van gegalvaniseerde stalen balustrades.

Ook de tweede groep gebouwen, B1 en B2 zijn qua verschijningsvorm elkaars verlengde en tonen dezelfde ritmiek, materialisatie en opbouw.

De materialisatie laat zich bij deze gebouwen kenmerken door lichte en grijsachtige materialen zoals beton, aluminium, spiegelinox, gegalvaniseerd staal, pleisterwerk en donkergroen gelakte elementen. De ontdubbelde gevels bestaan uit een fijn grid uit beton en gegalvaniseerd staal in eerste lijn en een dieper liggende tweede laag die vooral gekenmerkt wordt door donkergroen gelakte materialen. Aan de straatzijdes worden de gevels op een meer monumentale manier afgewerkt. Het harmonica schrijnwerk wordt voorzien van beglazing en wit bepleisterde beplatingen, telkens inpassend in het donkergroene grid dat de tweede gevel van de gebouwen vormt.  

De gebouwen C1, C2 en C3 tot slot zijn sterker gedifferentieerd. De gebouwen laten zich lezen als drie afzonderlijke gebouwen die elk hun eigenheid hebben. Deze eigenheid van de gebouwen is zeer aanwezig aan de straatkant maar beperkter aan de gevels naar de binnentuin.

Toch is er een duidelijke gemeenschappelijke noemer tussen de drie gebouwen. Zo wordt voornamelijk gebruik gemaakt van dezelfde materialen bestaande uit grijs en grijsgroene paramentsteen voor de gevels, gelakt aluminium in witte en grijsgroene kleur voor het schrijnwerk en de balustrades in strekstaal, lichtgrijze elementen in architectonisch beton en natuurkleurig hout. Typologisch zijn er echter wel sterkere verschillen.
 

De sterkere differentiatie zoals aanwezig bij de C-gebouwen wordt inzake visuele inpassing meer geapprecieerd dan het repetitieve karakter van de A- en B-gebouwen. De gelijkenissen inzake materialiteit en detaillering dragen samen met de sterke eigenheid van de gevelopbouw en typologie bij tot een dissonante harmonie die kenmerkend is voor de omgeving van de Slachthuiswijk en bij uitbreiding van de stad. Er wordt dan ook sterk aanbevolen om bij toekomstige projecten op de Slachthuissite in te zetten op een harmonieuze differentiatie in de architecturale vormentaal van de verschillende gebouwen. 

De voorgestelde architecturale uitwerking van de gevels kan, in navolging van het positieve advies van de kwaliteitsadviseur die is aangesteld voor de ontwikkeling van de Slachthuissite, positief geadviseerd worden. De gebouwen passen zich voldoende visueel in hun omgeving in.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan artikel 15, artikel 20, artikel 24 en artikel 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. In de voorwaarden bij de vergunning moet worden opgenomen dat de aanvraag moet voldoen aan deze artikels. 

De brede inkomdeuren van de gelijkvloerse horecaruimte in gebouw B1 en de gelijkvloerse winkelruimte in gebouw B2 draaien open boven het openbaar domein. De aanvraag is hierdoor in strijd met artikel 14 van de bouwcode. Dit kan opgelost worden door de deuren minder breed uit te werken of door het schrijnwerk dieper naar achter te plaatsen. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. 

De slaapkamers 1 van appartementen A1-6.1 en A1-6.5, slaapkamer 1 van appartement A3-6.4 en slaapkamers 2 van appartementen A3-6.5 en A3-6.6 bezitten een onvoldoende vrije hoogte onder het schuin dak (bouwcode, art. 21). Indien het niet mogelijk is om, door middel van bijvoorbeeld de constructiedikte van de vloerplaten te beperken, alsnog voldoende plafondhoogte te realiseren conform artikel 21 van de bouwcode, mogen deze ruimten niet als een op zichzelf staande verblijfsruimte gebruikt worden. Ofwel dient deze ingericht te worden als berging, ofwel dient ze bijgevoegd te worden bij de aangrenzende verblijfsruimte. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. 

Het supprimeren van deze slaapkamers levert bijkomend een betere verhouding op tussen de beschikbare vloeroppervlakte en het potentieel aantal bewoners.  

De dakramen van slaapkamers 1, 2 en 3 van appartementen 4.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van gebouw C2 hebben een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 0.66 m² in plaats van de vereiste 1 m² à 1,1 m² (bouwcode, art. 24). Om het verblijfscomfort te garanderen kan van dit artikel niet worden afgeweken. Ofwel dienen de dakvlakvensters vergroot te worden, ofwel dient er een dakvlakvenster toegevoegd te worden in elk van deze kamers. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. 

De winkel- en recaruimte van gebouw A3, de recafunctie en polyvalente zaal van gebouw B1, de winkelruimte van gebouw B2 en de 3 recaruimtes van gebouw C2  bezitten geen eigen, afgescheiden afvalberging. Alle opgesomde functies moeten voorzien worden van een afgescheiden afvalberging, conform artikel 26 van de bouwcode. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. 

De recaruimtes van gebouw A3, B1 en C2 moeten hun afvalwater via een vetafscheider lozen (bouwcode, art. 44). Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. 

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst bevoegd voor de publieke ruimte. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies en stellen volgende voorwaarden voor: 

-          Het laden en lossen dient op eigen terrein plaats te vinden.

-          De stadsdiensten zijn niet verantwoordelijk voor het onderhoud van het semipublieke binnengebied.

-          Het verdere ontwerp voor de publieke ruimte, inclusief verlichting en riolering, dient voorafgaand aan de indiening van de vergunningsaanvraag afgestemd te worden met de betrokken stadsdiensten.

-          Niveauverschillen tussen de gebouwtoegangen en het huidige maaiveld dienen op eigen terrein te worden opgelost en niet afgewenteld te worden op de openbare ruimte.

-          Er mogen geen deuren over het openbaar domein naar buiten draaien.

-          De grens tussen privé- en openbaar domein dient afleesbaar te zijn via een duidelijke lijn. Deze grens dient rechtlijnig te zijn zonder kleine in- en uitsprongen.

-          De brandweercirkels aan de noordkant dienen op voldoende afstand ingeplant te worden van de bestaande bomen. Dit dient verder afgestemd te worden met de groendienst.

-          Het regenwater dient op eigen terrein geïnfiltreerd te worden. Als dit niet mogelijk is, dienen de nodige afspraken gemaakt te worden met de betrokken stadsdiensten over infiltratievoorzieningen in de openbare ruimte.

-          Fietsenstallingen ten behoeve van de nieuw ontworpen functies dienen op eigen terrein voorzien te worden.

-          Een deel van de openbare ruimte wordt door de ontwikkelaar aangelegd. Voorafgaand aan de aanleg dient een waarborg te worden overgemaakt aan de stad. Deze waarborg bedraagt 120% van de geraamde heraanlegkosten.”

Het advies wordt bijgetreden en de geformuleerde voorwaarden worden integraal bij de vergunning geformuleerd, met uitzondering van de laatste voorwaarden.

De aanvraag voorziet immers geen wegenis die ingericht wordt als publiek domein. Wel wordt opgemerkt dat, conform het in opmaak zijnde “ontwerp publieke ruimte Slachthuiswijk”, de interne, tijdelijke straat (noordzijde) in de toekomst zal overgedragen worden naar openbaar domein. Dit maakt echter geen deel uit van voorliggende aanvraag. De voorwaarde met betrekking tot de gevraagde waarborg is dan ook niet aan de orde.

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een projectgebied met oppervlakte groter dan 3.000 m² (28.777 m²) en met een vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.  De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor archeologie. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies. 

“De archeologienota werd ingediend door BAAC en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27/10/2019. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van boringen, mogelijk gevolgd door een proefsleuvenonderzoek indien het terrein niet verstoord blijkt te zijn (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/12657). Nadien wordt een nieuwe nota uitgewerkt, met een bijhorend nieuw programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen met mogelijk vervolgonderzoek dient verplicht te worden uitgevoerd.”

Het advies wordt bijgetreden. Het programma van maatregelen wordt als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan AG Vespa. Zij geven voorwaardelijk gunstig dat zich als volgt laat lezen: 

“Groenbalans: De groenbalans dient afgestemd te worden met de voorstellen voor de publieke ruimte in het conceptontwerp en de daarin gehanteerde getallen, om deze juist te kunnen beoordelen.

Architectuur in relatie tot de publieke ruimte:

Het ontwerp publieke ruimte (gemeenschappelijke opdracht AG Vespa - ontwikkelaar) is nog in opmaak, deze omgevingsvergunning wordt getoetst aan het conceptontwerp publieke ruimte zoals goedgekeurd door het college op 5 februari 2021.

•In de algemene benadering tussen de voorgestelde architectuur en het concept publieke ruimte is er voldoende afstemming, waarbij volgende elementen als voorwaarde worden meegegeven:

- Publieke ruimte binnen de grens van bouwperceel: Op diverse plekken op de gelijkvloerse verdieping worden er terugsprongen voorzien met publiek toegankelijke ruimte. De voetpad materialen toegepast in deze ruimtes dienen afgestemd te worden met deze van de publieke ruimte.

- Basispeil publieke ruimte:  Het basispeil voor het ganse complex dient afgestemd te worden met het ontwerp publieke ruimte. Het voorgestelde niveau van 4.75 m aan de zijde Lange Lobroekstraat (50cm hoger dan de as van de weg) kan in deze aanvraag nog niet bekrachtigd worden en vormt een onderdeel van verder onderzoek en overleg. De continuïteit van dit basispeil zal eveneens geëvalueerd worden, waarbij mogelijke aanpassingen opgevangen  moeten worden in het gebouw/bouwblok. Het peil van inrit van de parkeergarage dient op hetzelfde peil voorzien te worden als deze van de ingang van de gebouwen, zodat de inrichting van de publieke ruimte uitgevoerd kan worden conform de maximale hellingspercentages.

- Nutsvoorzieningen: In het kader van de ontwikkeling van het project zullen er mogelijks bijkomende bovengrondse voorzieningen voor telecommunicatie gerealiseerd moeten worden. Deze  elementen worden, waar noodzakelijk voor de inrichting van de publieke ruimte, geïntegreerd in de gevel van het gebouw, met directe toegang vanaf het openbaar domein, waarbij de ondergrondse situatie tevens is afgestemd op de technische randvoorwaarden van het betreffende nutsbedrijf. De noodzakelijkheid van deze elementen zal behandeld worden bij de goedkeuring van het definitief ontwerp publieke ruimte, waarbij de realisatie van de elementen ten laste is van het bouwproject.

- Openbare verlichting: In afstemming met het ontwerp publieke ruimte zal er mogelijks moeten voorzien te worden in gevelarmaturen als openbare verlichting. Indien deze noodzaak zich aandient, dan dient er in afstemming met het betreffende nutsbedrijf de nodige infrastructuur op of in het gebouw voorzien te worden.  De noodzakelijkheid van deze elementen zal behandeld worden bij de goedkeuring van het definitief ontwerp publieke ruimte, waarbij de realisatie van de elementen ten laste is van het bouwproject.

- Nutsleidingen en warmtenet: De nieuwe nutsleidingen (zowel netwerk als huisaansluitingen)die aangelegd worden voor dit project dienen afgestemd te worden met het ontwerp publieke ruimte.  De onderzoeken voor de aanleg van warmtenet dienen nog gefinaliseerd te worden, maar het gebouw complex dient wel te voorzien een ruimte om deze aansluiting te kunnen realiseren

- Watertoets: met betrekking tot de hemelwaterverordening is het niet duidelijk welke invloed dit voorstel heeft op de inrichting van de publieke ruimte. De aangeleverde documenten geven aan dat er 10.000 liter hemelwater wordt gebufferd en vertraagd afgevoerd wordt voor infiltratie buiten het perceel in de publieke ruimte. Op de plannen is zichtbaar dat dit principe op meerdere gebouwdelen van toepassing is. In de eerste instantie dient voorzien te worden in infiltratie op eigen terrein, waar mogelijk, en dan kan er bijkomend naar een oplossing gezocht worden voor infiltratie in de publieke ruimte zonder dat dit invloed heeft op het gewenst programma. De kosten voor deze infiltratievoorziening zijn ten laste van het bouwproject. De omschrijving 'rechtstreekse afvoer naar het Lobroekdok' is incorrect gezien dit door de huidige waterstand van 4.25 m TAW fysiek niet mogelijk is.

- Brandveiligheid: ten gevolge de richtlijnen met betrekking tot brandveiligheid dienen de draaicirkels voor de brandweg doorheen het gebouw afgestemd te worden met de inrichting van de publieke ruimte. Indien noodzakelijk vanuit het ontwerp publieke ruimte dient een aanpassing in de breedte van deze doorgang voorzien te worden. De inplanting van onder- of bovengrondse hydranten dient afgestemd te worden met het ontwerp van de publieke ruimte.

- Fietsenstalling op het toekomstige Lobroekplein: Deze voorziening dient afgetoetst te worden met de bouwcode. Momenteel is dit niet voorzien als programma op het toekomstige Lobroekplein. Deze fietsparkeerplaatsen kunnen in de publieke ruimte opgenomen worden indien dit het voorziene programma voor de publieke ruimte niet beperkt. De kosten voor de inrichting zijn ten laste van het bouwproject.

- Tijdelijke inrichtingen: de tijdelijke aanleg opgenomen op de plannen betreft een noodzakelijk inrichting bij het uitblijven van de aanleg van het nieuwe 'Lobroekplein' of de hoofdas 'Oude Kalverstraat' (ten laste van AG Vespa en de stad Antwerpen). Indien  deze situatie zich voor stelt, zal op dat moment, in overleg met de bevoegde stedelijke diensten een bijgesteld ontwerp van de publieke ruimte rondom het bouwblok opgesteld moeten worden. De vestiging van de voorziene erfdienstbaarheden dient afgestemd te worden op de projectorganisatie van de aanleg publieke ruimte voorzien in de samenwerkingsovereenkomst tussen de ontwikkelaar, de stad Antwerpen en AG Vespa.

- Funderingstechnieken:  De bouwplannen bevatten geen specificaties naar funderingstechnieken. Voorafgaand aan de start der werken dienen deze uitvoeringstechnieken afgestemd te worden met de stedelijke diensten en AG Vespa zodat er geen hinder ontstaat naar de inrichting en realisatie van de publieke ruimte.

- Parkeren:  de elementen in deze omgevingsvergunning met betrekking tot parkeerplaatsen  dienen voorafgaand aan deze vergunning in een afzonderlijke overeenkomst met SW/Mobiliteit opgenomen te worden. Deze overeenkomst dient de afwijkingen ten aanzien van de parkeernorm te bepalen, met specifieke voorwaarden voor het tijdelijke karakter van de alternatieve oplossing, alsmede een verduidelijking van de gebruikers van deze alternatieve oplossingen.

- Adressen: In de huidige situatie zijn er nog geen officiële straatnamen voor de nieuwe woonstraat en hoofdontsluitingsweg  doorheen de Slachthuissite. Na een publieke bevraging zal er door de stedelijke diensten een voorstel van straatnamen, geadviseerd door de straatnamencommissie, ter goedkeuring voorgelegd worden aan de gemeenteraad. Bij voorkeur worden de adressen voor dit project afgestemd op de definitieve naamgeving.

- Bomen: Grenzend aan de perimeter van het bouwperceel 1014 bevinden zich enkele omvangrijke bomen die - deel uitmaken van de publieke ruimte. In het kader van de aanleg van de publieke ruimte dient het behoud van deze bomen geëvalueerd te worden.  Voorafgaand aan de start van de werken dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen te worden in overleg met de groendienst van de stad Antwerpen.”

Het advies wordt bijgetreden. AG Vespa en de aanvrager van de omgevingsvergunning zijn in continu overleg over de reconversie van de hele Slachthuissite. De gebouwen en het openbaar domein dienen op elkaar afgestemd te worden conform de voorwaarden uit bovenstaand advies. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: 

De toegang naar de parking situeert zich in gebouw B2 en wordt ontsloten via een tijdelijke toegangsweg tot de bestaande ontsluiting van de site via Lange Lobroekstraat.

De inrit van de parking is breed genoeg om tegelijk in- en uit te rijden.

Echter is de toegangsweg in asfalt slechts 4 m breed. Dit is onvoldoende voor het aan- en afrijden van wagens naar de parking. Een verbreding naar minimaal 4,65 m zal opgelegd worden in voorwaarden. Het in- en uitrijden van de parking dient ook in dubbelrichting te gebeuren naar de Lange Lobrokstraat in plaats van een uitrit te voorzien over de grasbetontegels voorzien voor de brandweer van en naar de  Kalverstraat ventweg. De voorziene hydraulische paal op de brandweg dient beheerd te worden door de bouwheer en dient voorafgaand afgestemd te worden met de brandweer. Een neerklapbaar brandweerpaaltje lijkt een betere optie in dergelijke situatie.

Tevens is de verbindingsweg tussen de oprit en de tijdelijke parking ook te verbreden van 4 m naar minimum 4,65 m. Deze weg kent ook een scherpe 90°-bocht. Deze dient met conforme autobochtstralen aangelegd te worden.

Aangezien het een tijdelijke parking betreft waarvan de aanvrager aangeeft dat deze in een volgende fase onder het naastliggende bouwblok toegevoegd zal worden, kan akkoord gegaan worden met het voorliggende inrichtingsvoorstel zonder vergroening, en op de locatie die voorgesteld is. Deze past namelijk niet in het masterplan en ontwikkelingskader van de hele wijk. Om die reden wordt deze tijdelijke parking vergund voor maximum 4 jaar beginnend na de eerste ingebruikname van het gebouw. Nadien dient de verharding verwijderd te worden en het terrein ingezaaid te worden. De parkeerboekhouding dient op dat moment eveneens te worden aangepast. Tevens is in de parkeerboekhouding en fasering vermeld dat deze plaatsen zullen verschuiven naar de naastliggende slachthuishal.  De omgevingsvergunningsaanvraag hiervoor is lopende. De uitvoering van deze parking kan niet geschieden als de inpandige parking onder de slachthuishal vergund is voorgaand aan de eerste ingebruikname van voorliggend gebouw.

Fietsvoorzieningen. 

Voor A1 moeten 107 fietsenstallingen voorzien worden:

• 1 appartement met 1 slaapkamer : 1 x 2 = 2
• 19 appartementen met 2 slaapkamers : 19 x 3 = 57
• 12 appartementen met 3 slaapkamers : 12 x 4 = 48

In het souterrain worden 212 fietsenstallingen ingericht. Deze zijn bereikbaar via een aparte fietshelling met trap en fietsgoot.

Voor A2 moeten 55 fietsenstallingen voorzien worden:

• 6 appartementen met 1 slaapkamer : 6 x 2 = 12
• 9 appartementen met 2 slaapkamers : 9 x 3 = 27
• 4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16

In het souterrain worden 215 fietsenstallingen ingericht. Deze zijn bereikbaar via een aparte fietshelling met trap en fietsgoot.

Voor A3 moeten 93 fietsenstallingen voorzien worden:

• 5 appartementen met 1 slaapkamer : 5 x 2 = 10
• 20 appartementen met 2 slaapkamers : 20 x 3 = 60
• 5 appartementen met 3 slaapkamers : 5 x 4 = 20
• 484m² commerciële ruimte : fietsenstalling voor personeel : 484m² x 0.6/100m² = 2.9 afgerond 3

Voor B1 moeten 120 fietsenstallingen voorzien worden:

• 14 appartementen met 1 slaapkamer : 14 x 2 = 28
• 22 appartementen met 2 slaapkamers : 22 x 3 = 66
• 6 appartementen met 3 slaapkamers : 6 x 4 = 24
• 301m² commerciële ruimte : fietsenstalling voor personeel : 301m² x 0.6/100m² = 1.8 afgerond 2

In het souterrain worden 96 fietsenstallingen ingericht. Deze zijn bereikbaar via een aparte fietshelling met trap en fietsgoot.

Voor B2 moeten 124 fietsenstallingen voorzien worden:

• 12 appartementen met 1 slaapkamer : 12 x 2 = 24
• 29 appartementen met 2 slaapkamers : 29 x 3 = 87
• 3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12
• 164m² commerciële ruimte : fietsenstalling voor personeel : 164m² x 0.6/100m² = 0.98 afgerond 1

In het souterrain worden 126 fietsenstallingen ingericht. Deze zijn bereikbaar via een aparte fietshelling met trap en fietsgoot.

Voor C1 moeten 93 fietsenstallingen voorzien worden:

• 22 appartementen met 1 slaapkamer : 22 x 2 = 44
• 6 appartementen met 2 slaapkamers : 6 x 3 = 18
• 7 appartementen met 3 slaapkamers : 7 x 4 = 28
• 425m² kantoor : fietsenstalling voor personeel : 425m² x 1.25/100m² = 5.3 afgerond 5

Voor C2 moeten 54 fietsenstallingen voorzien worden:

• 12 appartementen met 2 slaapkamers : 12 x 3 = 36
• 4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16
• 325m² commerciële ruimte : fietsenstalling voor personeel : 325m² x 0.6/100m² = 1.95 afgerond 2

Voor C3 moeten 30 fietsenstallingen voorzien worden:

• 6 appartementen met 2 slaapkamers : 6 x 3 = 18
• 3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12

In het souterrain worden 61 fietsenstallingen ingericht. Deze zijn bereikbaar via een aparte fietshelling met trap en fietsgoot.

In totaal moeten voor de verschillende gebouwen 675 fietsenstallingen voorzien worden (107 + 55 + 93 + 120 + 124 + 93 + 54 + 30 = 675).

Onder de verschillende gebouwen worden 710 fietsenstallingen voorzien (212 + 215 + 96 + 126 + 61 = 710). Dit aantal is voldoende.

De fietsenbergingen onder gebouwen A1, A2, B1, B2 en C3 worden niet voorzien van de nodige elektrische oplaadpunten. In elke fietsenberging moet minstens één elektrisch oplaadpunt voorzien worden (bouwcode, art. 29). 

Laden en lossen 

Laden en lossen voor de commerciële ruimtes en recazaken moet gebeuren op eigen terrein of op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

De gestelde mobiliteitsvoorwaarden worden als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, § 3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels. 

De gemelde exploitatie is niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegde advies van ASTRID veiligheidscommissie is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

3.      het bijgevoegde advies van Aquafin is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

4.      het bijgevoegde advies van Fluvius is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

5.      het bijgevoegde advies van Proximus is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

6.      de ruimte met de private bergingen in de kelder (onder blok A1) her in te richten zodat alle looppaden voldoen aan artikel 15 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

7.      alle trappen die toegang verlenen tot de kelderverdieping moeten voorzien worden van gelijkvormige aan- en optreden en over een trapleuning beschikken, conform artikel 20 van  de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

8.      alle gemeenschappelijke deuren te voorzien van een vrije en vlakke draairuimte, conform artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

9.      alle gemeenschappelijke deuren moeten beschikken over een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,45 meter (0,50 meter na afwerking), conform artikel 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

10.  de inkomdeuren van de gelijkvloerse horecaruimte in gebouw B1 en de gelijkvloerse winkelruimte in gebouw B2 mogen niet open draaien over het openbaar domein, conform artikel 14 van de bouwcode;

11.  de slaapkamers 1 van appartementen A1-6.1 en A1-6.5, slaapkamer 1 van appartement A3-6.4 en slaapkamers 2 van appartementen A3-6.5 en A3-6.6 ofwel in te richten als berging (niet-verblijfsruimte) ofwel toe te voegen aan een naastgelegen (verblijfs-)ruimte, tenzij deze ruimten alsnog voorzien kunnen worden van een voldoende vrije hoogte, conform artikel 21 van de bouwcode;

12.  het aantal en/of de grootte van de dakvlakvensters van de slaapkamers 1, 2 en 3 van appartementen 4.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van gebouw C2 aan te passen zodat voldaan wordt aan artikel 24 van de bouwcode;

13.  de bureauruimtes in de appartementen van gebouw A2 niet in te richten als bijkomende slaapkamer;

14.  het aantal woningen per gebouw mag niet toenemen;

15.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

16.  de winkel- en recaruimte van gebouw A3, de recafunctie en polyvalente zaal van gebouw B1, de winkelruimte van gebouw B2 en de 3 reca-ruimtes van gebouw C2 te voorzien van een eigen, afgescheiden afvalberging, conform artikel 26 van de bouwcode;

17.  de reca-ruimtes van gebouw A3, B1 en C2 moeten hun afvalwater via een vetafscheider lozen;

18.  geen reca-terrassen te voorzien in het binnengebied;

19.  er mogen geen deuren over het openbaar domein naar buiten draaien, conform artikel 14 van de bouwcode;

20.  in elke fietsenberging onder gebouwen A1, A2, B1, B2 en C3 minstens één elektrisch oplaadpunt voorzien; 

21.  fietsenstallingen ten behoeve van de nieuw ontworpen functies dienen op eigen terrein voorzien te worden;

22.  de toegangsweg  naar de ondergrondse en tijdelijke bovengrondse parking aan te leggen met een minimum breedte van 4,65m;

23.  de in- en uitrit van de tijdelijke parking in dubbelrichting te organiseren langs de Lange Lobroekstraat;
24.  de tijdelijke bovengrondse parking mag niet uitgevoerd worden als er tussen de verlening van de vergunning en de
        eerste ingebruikname een vergunning verleend wordt voor een tijdelijke inpandige parking in de naastliggende 
        Slachthuishal;

25.  per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

26.  bij toekomstige vergunningsaanvragen moet steeds een geactualiseerde parkeerboekhouding toegevoegd worden;

28.  laden en lossen voor de commerciële ruimtes en recazaken op eigen terrein te voorzien, dan wel op bestaande laad- en loszones in de omgeving;

29.  de stadsdiensten zijn niet verantwoordelijk voor het onderhoud van het semipublieke binnengebied;

30.  het verdere ontwerp voor de publieke ruimte, inclusief verlichting en riolering, dient voorafgaand aan de indiening van de vergunningsaanvraag afgestemd te worden met de betrokken stadsdiensten;

31.  niveauverschillen tussen de gebouwtoegangen en het huidige maaiveld dienen op eigen terrein te worden opgelost en niet afgewenteld te worden op de openbare ruimte;

32.  de grens tussen privé- en openbaar domein dient afleesbaar te zijn via een duidelijke lijn. Deze grens dient rechtlijnig te zijn zonder kleine in- en uitsprongen;

33.  de brandweercirkels aan de noordkant dienen op voldoende afstand ingeplant te worden van de bestaande bomen. Dit dient verder afgestemd te worden met de groendienst;

34.  het regenwater dient op eigen terrein geïnfiltreerd te worden. Als dit niet mogelijk is, dienen de nodige afspraken gemaakt te worden met de betrokken stadsdiensten over infiltratievoorzieningen in de openbare ruimte;

36.  de gebouwen en het openbaar domein dienen op elkaar afgestemd te worden conform de voorwaarden geformuleerd door AG Vespa;

37.  volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van boringen en eventueel een proefsleuvenonderzoek, horende bij de archeologienota uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12657). Ook de daaruit voortvloeiend nota met bijhorend programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Geldigheidsduur

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Van de meldingsplichtige activiteiten kan akte worden genomen.

Geadviseerde rubrieken

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok wordt herontwikkeld tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid. In de herontwikkeling van het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok neemt AG VESPA de rol van projectbegeleider op. Daarbij hoort de begeleiding naar een kwaliteitsvol  uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en het opmaken van  een samenwerkingsovereenkomst tussen de eigenaars van de site. 

Voor de site is een samenwerkingsovereenkomst  tussen de stad, AG Vespa, ULP-I en Urban Living Belgium gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. De samenwerking beoogt om de bestaande noden vanuit de buurt/ de wijk in het stadsdeel kwalitatief en gespreid in te vullen zonder de beperking van de huidige eigendomsgrenzen. De gefaseerde geïntegreerde perceelsoverschrijdende ontwikkeling waarborgt de efficiënte inplanting van (publieke) (groene) ruimten en publieke functies. Op 25 juni 2018 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 00496).

Voorliggende aanvraag omvat een project dat gesitueerd is binnen het projectgebied waardoor de maatschappelijke meerwaarde en relevantie van de ruimtelijke ontwikkeling gewaarborgd is en bijgevolg aan de SOK plicht voldaan is.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.