2021_CBS_05550 - Omgevingsvergunning - OMV_2020167805. De Pretstraat 63-65. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          huisnummer 63

• 23/03/2018: vergunning (20173038) voor het verbouwen van studentenkamers naar 2 appartementen (niet uitgevoerd);
• 26/01/1927: toelating (1927#25925) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          huisnummer 65:

• 27/03/2009: vergunning (2009428) voor het renoveren van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• huisnummer 63: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
• huisnummer 65: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• huisnummer 63:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een hellend mansardedak met een bouwdiepte van circa 8,65 m;

-          achterbouw van 3 bouwlagen tegen de linker perceelsgrens en 1 bouwlaag tegen de rechter perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 13,10 m;
(volgens vergunning 1927)

• huisnummer 65:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een schuin dak met een bouwdiepte van circa 8,65 m;

-          achterbouw van 4 bouwlagen tot een bouwdiepte van circa 13,65 m;

-          gevelafwerking:

• huisnummer 65:

-          voorgevel in gevelpleisterwerk;

-          houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          functie:

• huisnummer 63: meergezinswoning met 2 studentenkamers en 2 appartementen;
• huisnummer 65: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• huisnummer 63:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een hellend dak met een bouwdiepte van circa 8,65 m;

-          achterbouw van 3 bouwlagen tegen de linker perceelsgrens en 2 bouwlagen tegen de rechter perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 12,90 m;

-          op het gelijkvloers heeft de achterbouw een bouwdiepte van circa 16,15 m;

• huisnummer 65:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een schuin dak met een bouwdiepte van circa 8,65 m;

-          achterbouw van 4 bouwlagen tot een bouwdiepte van circa 13,65 m;

-          gevelafwerking:

• huisnummer 63:

-          voorgevel in beige cementbepleistering en een plint in blauwe hardsteen;

-          bovenste bouwlaag in natuurleien;

-          houten buitenschrijnwerk dat donker vernist is op de verdiepingen en blauw geverfd is op het gelijkvloers;

• huisnummer 65:

-          voorgevel in lichtgrijze cementbepleistering en een plint in blauwe hardsteen;

-          bovenste bouwlaag in leien;

-          buitenschrijnwerk in witte PVC;

-          inrichting: de tuinzones van huisnummer 63 en 65 zijn volledig verhard.

Gewenste toestand

-          functie: huisnummer 63 en 65 worden samengevoegd tot één meergezinswoning met 5 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een schuin dak in gesloten bebouwing;
• achterbouw van 4 bouwlagen tegen de rechter perceelsgrens en 2 bouwlagen tegen de linker perceelsgrens tot een maximale bouwdiepte van circa 13,95 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk en een plint in groene sierbeton;
• bovenste bouwlaag in natuurleien;
• aluminium buitenschrijnwerk in een lichtgroene kleur en borstweringen in zwart staal.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen 2 meergezinswoningen met 3 en 4 woongelegenheden tot één meergezinswoning met 5 woongelegenheden;

-          isoleren en afwerken van de voor- en achtergevel;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk;

-          aanleggen van nieuwe terrasverharding in de tuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte: bij deze verbouwing met volumewijziging geldt een minimale bouwdiepte en een maximale bouwdiepte. De maximale bouwdiepte is afhankelijk van de perceeldiepte en wordt vastgelegd op 5 m van de achterste perceelgrens. Ter hoogte van de rechter perceelgrens is er een afstand van slechts 4,59 m van de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de onregelmatige dakvorm aan de straatzijde is niet in harmonie met het referentiebeeld;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de verblijfsruimtes van het bovenste appartement hebben onvoldoende vrije hoogte;
• artikel 27 Open ruimte:

er wordt slechts 9 m2 onverharde ruimte voorzien in de tuinzone. De tuinzone mag voor maximaal 20 m² verhard worden;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  het appartement op de eerste verdieping heeft geen eigen buitenruimte en sluit ook niet aan op een collectieve buitenruimte;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

het is niet duidelijk of het terras in de tuinzone afwatert richting het aangrenzende groen;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluiting van de DWA en RWA voldoet niet aan de voorwaarden;
• artikel 43 Septische putten:

de septische put die nog in gebruik is volgens de vergunning van 2009, is niet meer ingetekend op de plannen van de nieuwe toestand. Er wordt geen nieuwe septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functies van meergezinswoningen blijven behouden en zijn daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de De Pretstraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft het samenvoegen van 2 meergezinswoningen.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de De Pretstraat gekenmerkt wordt door meergezinswoningen met drie à vier bouwlagen onder een hellend dak. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen.

In voorliggende aanvraag wordt de achtergevellijn van beide panden gelijkgetrokken tot een bouwdiepte van 13,95 m, hetgeen gemiddeld genomen op 4,90 m van de achterste perceelgrens ligt. Dit is strijdig met artikel 1.2.1 van het RUP, waarin de maximale bouwdiepte wordt vastgelegd op 5 m van de achterste perceelgrens. Omwille van de zeer beperkte overschrijding en de verbetering van de energieprestaties door het aanbrengen van achtergevelisolatie, kan deze afwijking worden verantwoord.

De aanvraag wijkt af van artikel 27 en 39 van de bouwcode. Er wordt slechts 9 m² onverharde ruimte voorzien in de tuin. De tuinzone mag voor maximaal 20 m² verhard worden en deze verharding moet afwateren richting het aangrenzende groen, zodat het hemelwater daar op natuurlijke wijze kan infiltreren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning.

Het appartement op de eerste verdieping heeft geen eigen buitenruimte, hetgeen strijdig is met artikel 28 van de Bouwcode. Om een voldoende kwalitatieve woonruimte te bekomen dient de studio en het appartement op de eerste verdieping samengevoegd te worden tot één twee-slaapkamerappartement met minimaal 8 m² buitenruimte binnen de maximale bouwdiepte. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning. De studio op de eerste verdieping wordt uitgesloten, zodat in totaal vier wooneenheden voor vergunning vatbaar zijn.

Mits in acht name van voorgaande voorwaarde en gezien het aantal woongelegenheden wordt beperkt ten opzichte van de bestaande toestand, wordt geoordeeld dat de werken zowel qua schaal als ruimtegebruik de draagkracht van het perceel respecteren.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik past zich in de omgeving in en kan aanzien worden als een verbetering ten opzichte van de bestaande toestand, waar vooral de achtergevel en uitbouwen een grote verscheidenheid aan materiaalgebruik kennen.

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode. De onregelmatige dakvorm die in aanzicht terugspringt ter hoogte van het nieuwe dakterras, is niet in harmonie met het referentiebeeld. Ter hoogte van het dakterras kan weliswaar een opening gelaten worden in het dakvlak, zolang de noklijn doorloopt en het geheel leest als een raamopening in een volledig dakvlak. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. De verblijfsruimtes van het appartement op de bovenste verdieping hebben onvoldoende vrije hoogte. Er dient een vrije hoogte van minstens 2,60 m te worden voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 41 van de bouwcode. De toezichtsputten of afsluitbare opzetbuizen “RWA” en “DWA” dienen op eigen perceel te worden voorzien, conform de voorwaarden uit dit artikel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning.

De aanvraagt wijkt af van artikel 43 van de bouwcode. De septische put die nog in gebruik is volgens de vergunning van 2009, is niet meer ingetekend op de plannen van de nieuwe toestand. Als voorwaarde voor de vergunning, moet een septische put worden voorzien die voldoet aan de voorschriften uit dit artikel.

Er wordt vastgesteld dat het dakterras rechte en schuine zichten genereert op het perceel van de rechter aanpalende. Er dient een scherm te worden geplaatst op de rechter perceelgrens en een vaste, ontoegankelijke constructie tot op 0,60 m van de rechter perceelgrens, op plan aangeduid in ROOD. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor de vergunning.

De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak is te voorzien van dakisolatie die valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of de plafondzijde is te beschermen met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60;

3.      het dakvlak aan de straatzijde moet visueel vervolledigd worden tot en met de nok, op een opening ter hoogte van het dakterras na; 

4.      in de tuin mag conform artikel 27 van de bouwcode maximaal 20 m² verharding aangelegd te worden, hellend naar de onverharde groenzone zodat het hemelwater daar op natuurlijke wijze kan infiltreren conform artikel 39 van de bouwcode;

5.      in het bovenste appartement dienen de verblijfsruimtes een vrije hoogte te hebben van minstens 2,60 m conform artikel 21 van de bouwcode;

6.      er moet een septische put worden voorzien van minstens 4.175 liter conform artikel 43 van de bouwcode;

7.      de rioleringsaansluiting “RWA” en “DWA” en bijbehorende toezichtsputten of afsluitbare opzetbuizen zijn conform artikel 41 van de bouwcode op eigen perceel te voorzien;

8.      de studio en het appartement op de eerste verdieping zijn samen te nemen tot één twee-slaapkamerappartement met minimaal 8 m² buitenruimte binnen de maximale bouwdiepte;

9.  het dakterras moet aan de rechter perceelgrens voorzien worden van een scherm van minstens 1,90 m hoog ten opzichte van het beloopbare vlak en een vaste, ontoegankelijke constructie tot op 0,60 m van de rechterperceelgrens;

10.  de huisnummering dient als volgt te worden aangepast: De Pretstraat 63A voor de gelijkvloerse unit en De Pretstraat 63 101, 201 en 301 voor de bovenliggende units.

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

12.  de studio op de eerste verdieping wordt uitgesloten uit deze vergunning. De vergunning wordt beperkt tot 4 wooneenheden.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De gebouwen worden kwalitatief getransformeerd, de druk op het perceel neemt af doordat men van zeven naar vijf woonunits overgaat, gecombineerd met een ontpitting. Daarbij wordt een kwalitatieve mix voorzien van een twee-slaapkamerappartement met tuin op het gelijkvloers, een ruime studio en een klein één-slaapkamerappartement op het 1ste verdiep, een nogmaals twee tweeslaapkamerappartement met terrassen erboven.

Terecht wordt opgemerkt dat op het 1ste verdiep één-slaapkamerappartement wordt voorzien zonder buitenruimte. Bij een dergelijke grootschalige ingreep als het samenvoegen van twee panden en het herschikken van de woonunits daarin, mag verwacht worden dat elke unit van een buitenruimte wordt voorzien.

Het college is echter van mening dat deze buitenruimte inpandig kan worden voorzien zonder noodzakelijk het samenvoegen van beide units op het 1ste verdiep noodzakelijk te maken. Het terras van de linkse studio kan bijvoorbeeld gespiegeld worden, badkamer en slaapkamer herschikt zodat de slaapkamer meteen ook deel uitmaakt van één grote open verblijfsruimte, zoals dat gebruikelijk is bij een studio. Er blijft immers te weinig netto leefruimte over na deze ingreep om een kwalitatief éénslaapkamerappartement in te richten. De brandtrap voor beide units kan centraal op de achtergevel gecombineerd worden. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.