2021_CBS_05551 - Omgevingsvergunning - OMV_2021068685. Desguinlei 100. District Antwerpen - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/09/2020: voorwaardelijke vergunning (20202246) voor wijzigingen aan de gevels en vervangen van buitenschrijnwerk;

-          20/08/2004: vergunning (86#30586) aanpassen van een inkom bankfiliaal, maken van bankcontactpost, vellen van 2 bomen, aanbrengen van logo’s Mercator en een verharding van 28m² in voortuinstrook;

-          28/01/1999: vergunning (86#8720132) renovatie van kantoren met een beperkte uitbreiding van 15m²;

-          05/04/1974: vergunning (18#55850) kantoorgebouw;

-          26/06/2020: welstandscommissie dossier 2020_1659.

Vergunde/ bestaande toestand

-          een kantoorgebouw met 2 ondergrondse, 6 bovengrondse bouwlagen en een dakvolume onder platte daken;

-          ondergrondse functie parking.

Gewenste toestand

-          een kantoorgebouw met 2 ondergrondse, 6 bovengrondse bouwlagen en een dakvolume onder platte daken (functie en volume blijven ongewijzigd);

-          2 extra openingen voorzien in gelijkvloerse vloerplaat:

• een trap en opening tussen de inkomhal en een (nieuw ingerichte) ondergrondse ontmoetings- en vergaderruimte;
• een extra evacuatietrap tussen gelijkvloerse en kelderverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          het inrichten van een ondergrondse centrale ruimte door deze te verbinden met de gelijkvloerse inkomhal;

-          het inrichten van deze dubbelhoge ondergrondse verdieping als vergader- en ontmoetingsruimte horende bij de kantoorfunctie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied.De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.(Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: inkomsas: beide te verplaatsen inkomsassen in de noord- en zuidgevel: tussen buiten en binnen is er een niveauverschil van circa 16 cm;
• Artikel 20: Trappen:

-          Beide nieuwe trappen:

• §2. er is geen tussenbordes na 17 treden;
• §4. het is onduidelijk of de trapleuning voldoet aan de verordening;

-          Trap in de vide:

• §3. de nieuwe trap in de vide heeft niet overal een  gelijkvormige  op- en aantrede;

• Artikel 22: Algemene bepalingen:§2. de deuren van en naar de evacuatietraphal op niveau 0 en -2 hebben minder dan 90 cm doorgangsbreedte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • het vloerniveau van een kelderruimte mag maximum 1,10 meter onder het niveau van het aangrenzende maaiveld liggen om in aanmerking te komen als verblijfsruimte
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht;
  • elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
  • de opening mondt direct uit in de open lucht.

De ondergrondse vergader- en ontmoetingsruimte heeft geen rechtstreeks licht, lucht en zicht.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 21 en 24 van de bouwcode. Vanuit het aspect hinder – gezondheid – gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen kan er niet worden afgeweken van dit artikel.

De ondergrondse vergader- en ontmoetingsruimte wordt uitgesloten van vergunning.

De aanvraag wijkt af op artikel 18, 20 en 22 van de Verordening Toegankelijkheid. Enkel via de goederenlift is er een traploze verbinding naar de ondergrondse verdieping -2. Van deze verordening kan niet worden afgeweken.

Functionele inpasbaarheid

Er worden geen wijzigingen aan het bouwvolume aangevraagd. De functie van kantoor blijft onveranderd en is inpasbaar in de omgeving.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Stedelijke Dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Het advies is gunstig en luidt als volgt:

“de aanvraag voorziet in de herinvulling van een bestaande ondergrondse ruimte met een aantal noodzakelijke constructieve werken in een bestaand vergund kantoorgebouw. Een deel van de ondergrondse functies zijn vrij gekomen wegens niet meer nodig in het nieuwe project. Hierdoor is er een nieuwe  ruimte op verdieping -2 en is dubbel hoog en reikt tot aan de onderzijde van het gelijkvloers. De vrijgekomen ruimte omvat een nieuwe functie als ontmoetings-en vergaderruimte binnen een bestaand kantoorgebouw. Deze functie is verenigbaar met de bestaande functies. De ruimte zal centraal ontsloten worden en hiervoor wordt er een opening voorzien in de vloerplaat van het gelijkvloers. Daar deze nieuwe ruimte past binnen de functie van het bestaande kantoorgebouw, kan voor de aanvraag een gunstig advies gegeven worden.”

Visueel-vormelijke elementen

Er werd een vergunning (20202246) afgeleverd voor het renoveren van de gevels van het gebouw met aangepaste gevelmaterialen. De vergunde gevelmaterialen bestaan uit glasmozaïek voor de horizontale banden. De penanten worden voorzien in  imitatie zicht beton (=MP mortel lichte structuur witte tint) en het schrijnwerk in wit aluminium. 

Hoewel er in de beschrijvende nota wordt vermeld dat het verplaatsen van het inkomsas in de zuidgevel en de noordgevel deel uitmaakt van een afzonderlijke bouwaanvraag worden deze wijzigingen mee opgetekend op de plannen. Hierdoor worden deze wijziging eveneens beoordeeld. In de voorgevel wordt de inkomsas verplaatst van de rechterflank naar het centrale deel. In de achtergevel wordt de inkomsas verplaatst van de linkerflank naar het centrale deel. Deze beperkte wijziging is blijvend visueel inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De stedelijke dienst Monumentenzorg werd mee betrokken bij de omgevingsaanvraag. Het advies is gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De werkzaamheden beogen het intern ruimtelijk verbinden van de centraal geplaatste inkomhal met de ondergrondse verdiepingen -1 en -2. De dubbelhoge ondergrondse verdieping wordt ingericht als vergader- en ontmoetingsruimte ter ondersteuning van de kantoorruimtes. De vloerpas van deze ruimte ligt te laag om ze als verblijfsruimte te kunnen benutten, aldus artikel 21 van de bouwcode. Op deze diepte kunnen de verblijfsruimtes ook onmogelijk worden voorzien van voldoende rechtstreeks licht, lucht en zicht. Dit is strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Elke verblijfsruimte dient namelijk openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht via minimaal één te openen gevel- of dakdeel, zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De opening mondt direct uit in de open lucht. Dit is in voorliggend ontwerp niet het geval. De aanvraag wordt op dit aspect ongunstig beoordeeld en de ondergrondse ruimte kan niet als verblijfsruimte vergund worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Het gaat niet om een uitbreiding of functiewijziging. Het datalokaal in de kelder wordt ingericht als vergaderruimte maar het datalokaal maakte al deel uit van de BVO van het kantoor.

Nuttige parkeerplaatsen:

Het aantal parkeerplaatsen in de ondergrondse parking wordt wel uitgebreid van 115 naar 149. Bovengronds zij er 36 parkeerplaatsen.

Fietsvoorzieningen:

In de vergunde toestand waren er al fietsenbergingen voorzien in de ondergrondse parking maar het is niet duidelijk om hoeveel plaatsen het gaat. In de mobiliteitsstudie staat dat het gaat over 20 plaatsen. In het nieuwe plan zijn 85 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een goederenlift.

De afstand tussen 2 fietsstalplaatsen moet minstens 40cm bedragen en dat is hier niet het geval waardoor de stalling niet optimaal gebruikt kan worden.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De afstand tussen 2 fietsstalplaatsen moet minstens 40 cm bedragen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moet worden voldaan aan de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid;

3.      tussen de fietsstalplaatsen die worden voorzien in de ondergrondse parking moet er een afstand zijn van minstens 40 cm conform artikel 29 van de bouwcode.

Uitsluitingen

Het benutten van de ondergrondse ruimte als verblijfsruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.