2021_CBS_05813 - Omgevingsvergunning - OMV_2020167630. Sint-Pietersvliet 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/10/2020: vergunning (20201375) voor het plat dak van de vierde verdieping kantoorgebouw inrichten als terras;

-          29/10/2020: vergunning (2020549) voor het uitbreiden van de bovenste verdieping en omvormen van een appartement naar reca;

-          24/04/2020: vergunning (202033) voor het plaatsen en exploiteren van een lucht- en koelgroep;

-          23/11/2018: vergunning (20182569) voor het renoveren van de gevels met enkele interne aanpassingswerken.

Vergunde toestand

-          kantoorgebouw;

-          12 bouwlagen met plat dak;

-          bureelruimten op gelijkvloers en verdiepingen;

-          reca met een bruto-vloeroppervlakte van 425 m² op bovenste verdieping;

-          uitgebreide dakverdieping.

Huidige toestand

-          technische installaties op bovenste twee dakverdiepingen.

Gewenste toestand

-          technische installaties op bovenste twee dakverdiepingen (regularisatie);

-          aangepaste evacuatiewegen op de bovengrondse verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van de geplaatste technische installaties op bovenste twee dakverdiepingen;

-          aanpassen van de evacuatiewegen op de bovengrondse verdiepingen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 18 juli 2008 verleende het college een milieuvergunning klasse 2 (AN2008/265) aan Compu-Mark voor de exploitatie van een aantal kantoren in het kantoorgebouw “Tolhuis”. De vergunning omvat een airconditioningsinstallatie en een noodgroep en is geldig tot 18 juli 2028. Op 24 april 2020 nam het college akte van een melding ingediend door Divani voor het plaatsen en exploiteren van een lucht- en koelgroep met een vermogen van 106,50 kW (OMV_2019162869). Op 20 mei 2020 nam het college akte van een melding ingediend door Fluvius System Operator en Whitewood Capital voor exploitatie van een distributiecabine met twee transformatoren (OMV_2020053855).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de regularisatie van alle technische installaties in en op het gebouw. Eigenlijk betreft dit een wijziging van de omgevingsvergunningen met referentie OMV_2019162869 en OMV_2020053855. De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgend punt:

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties: technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de regularisatie van geplaatste technische installaties op de bovenste twee dakverdiepingen en het aanpassen van de evacuatiewegen op de bovengrondse verdiepingen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken hebben geen grote impact op de schaal van het gebouw. De technische installaties worden geplaatst op de twee bovenste daken.

Artikel 2.1.13 ‘Schoorstenen en technische installaties’ van het RUP Binnenstad stelt dat deze in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten. Het RUP legt geen maximale bouwvolumes vast. The Beacon is een vrijstaand gebouw met 11 bouwlagen + een technische verdieping. De installatie bevindt zich grotendeels, met uitzondering van de zijdelingse aanzuigmonden, binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijsten. Het blijkt technisch niet mogelijk om alle apparatuur binnen het bouwvolume te verwerken. Binnen de schaal van het gebouw is deze afwijking aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde (CHE). Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Het pand heeft geen erfgoedwaarde. Het werkt beeldverstorend in het omliggende che-gebied. De voorgestelde wijzigingen hebben geen impact op de erfgoedwaarde.”

De impact van het gebouw wordt niet aanzienlijk verzwaard door de toevoegingen. De installaties werken niet beeldverstorend.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er is sprake van ernstige geluidshinder voor de omwonenden, veroorzaakt door de technische installaties. Deze klachten moeten ernstig genomen worden. Geluidshinder moet te allen tijde vermeden worden en de bouwheer moet de nodige maatregelen treffen om mogelijke geluidsoverlast te voorkomen. In elk geval moeten de geluidsnormen in Vlarem II gerespecteerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het kantoorgebouw aan de voormalige Tolhuissite stond al een aantal jaren leeg. Om het gebouw een nieuwe invulling te geven, werd het omgevormd tot “The Beacon”, een zakencentrum en kantoorgebouw voor innovatieve start-ups die werken rond het “Internet of Things”. De vergunningverlening van het project verliep tot op heden moeizaam. Zo werden er aparte aanvragen ingediend voor stedenbouwkundige handelingen en ingedeelde inrichtingen en activiteiten, werden er technische installaties geplaatst en geëxploiteerd zonder vergunning, werden er door omwonenden beroepsprocedures ingediend, werden ingediende omgevingsvergunningsaanvragen terug ingetrokken en dergelijke. Voorliggend dossier is een gemengde omgevingsvergunningsaanvraag met zowel een stedenbouwkundig als een milieutechnisch luik met de bedoeling de huidige exploitatie volledig te regulariseren.

Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden gevraagd:

-          airconditioningsinstallaties op het dak en in de kelder met een gezamenlijk geïnstalleerd vermogen van 235,78 kW (rubriek 16.3.2.b);

-          twee nieuwe transformatoren met een individueel vermogen van 630 kVA (rubriek 12.2.1);

-          een stookplaats met twee nieuwe ketels met een vermogen van 620 kW elk (rubriek 43.1.1.b);

-          een brandstoftank met een inhoud van 0,30 ton mazout (rubriek 17.3.2.1.1.1.b).

De technische fiches van de airconditioningstoestellen en de verwarmingsketels werden bij de aanvraag gevoegd. Er wordt gesteld dat de brandstoftank buiten gebruik gesteld zal worden. Het is dan ook niet duidelijk waarom deze nog aangevraagd wordt. Verder wordt er geen melding gemaakt van effecten op de omgeving en hoe deze te beperken.

Eigenlijk betreft voorliggende aanvraag een wijziging van de omgevingsvergunningen met referentie OMV_2019162869 en OMV_2020053855. Om de vergunningverlening overzichtelijk te houden, wordt aangeraden deze vergunningen stop te zetten zodat alle IIOA’s opgenomen zijn in onderhavig dossier.

Er werden een dertigtal bezwaarschriften ingediend voor dit dossier. De bezwaren betreffen allen de plaatsing en de exploitatie van de niet-vergunde technische installaties op het dak. De correcte plaatsing van de airconditioningstoestellen betreft een stedenbouwkundige aangelegenheid. De exploitatie van deze toestellen zorgt volgens de bezwaarindieners echter voor onaanvaardbare geluidsoverlast.

In Vlarem II worden geluidsnormen vastgelegd voor geluid in openlucht. De exploitant dient ervoor te zorgen dat er ten allen tijde aan deze normen voldaan wordt. Er kan gekozen worden voor geluidsarme toestellen of eventueel een bijkomende akoestische omkasting. De dienst Milieu-interventie van de stad Antwerpen volgde dit dossier in het recente verleden reeds op en zal dit in de toekomst ook blijven doen. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de airconditioningsinstallatie enkel tijdens de kantooruren in gebruik mag gesteld worden.

Voorliggende project is niet MER-plichtig. Het aanvraagdossier werd tijdens het ontvankelijk- en volledigheidsonderzoek getoetst  aan de criteria van bijlage II van het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid. De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening).

De site maakt deel uit van de historische stadskern van Antwerpen. Het gebouw zelf is opgenomen als bouwkundig erfgoed. Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Dit advies werd niet tijdig ontvangen. De dienst Onroerend Erfgoed van de stad Antwerpen heeft geen bezwaar.

Een bijkomend wateradvies is niet vereist en de vergunningsaanvraag voldoet aan de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. Dit blijkt uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de aanvrager moet alle mogelijke voorzorgsmaatregelen nemen om eventuele geluidshinder tot een absoluut minimum te beperken.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, kan deze aanvraag in overeenstemming zijn met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek werd niet reglementair uitgevoerd en moest opnieuw worden georganiseerd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Het project werd opgesplitst in 5 verschillende aanvragen of meldingen. Door deze ‘saucissonering’ wordt de impact van het geheel van de ingrepen geminimaliseerd.
   Beoordeling: Iedereen is vrij om zo veel aanvragen of meldingen in te dienen als hij wil. Iedere aanvraag wordt op zijn merites beoordeeld en binnen de bestaande context. Ook wanneer de totale impact pas duidelijk wordt bij de laatste aanvraag wordt het geheel meegenomen in de beoordeling.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen: het dossier was niet raadpleegbaar op het omgevingsloket.
   Beoordeling: Omwille van een onregelmatigheid tijdens het eerste openbaar onderzoek (1 maart 2021 tot 30 maart 2021) werd het openbaar onderzoek opnieuw overgedaan (26 april 2021 tot 25 mei 2021). Alle bezwaren worden meegenomen bij de uiteindelijke beoordeling. Het dossier was gedurende die periode raadpleegbaar op het omgevingsloket. De aanvraag werd bekend gemaakt door middel van gele affiches met volgende tekst:
   “Tijdens het openbaar onderzoek kan de aanvraag worden geraadpleegd op het publieke Omgevingsloket (https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/publiek-loket). Bepaalde stukken, zoals detailplannen, worden niet getoond op het Omgevingsloket, maar die kunt u wel inkijken aan het loket van de dienst Vergunningen, Francis Wellesplein 1 te 2018 Antwerpen. U kunt langskomen na afspraak via https://afspraken.antwerpen.be/openbaar-onderzoek-inkijken. Niet van alle plannen mogen foto’s of kopieën gemaakt worden; van de andere dossierstukken kunt u een kopie vragen.”
   Aangezien er geen direct aanpalenden zijn (het gebouw is volledig omgeven door openbaar domein) werden er ook geen buren aangeschreven. Uit het grote aantal bezwaarschriften kan worden afgeleid dat de aanvraag voldoende bekend was bij het publiek.

        Het bezwaar is ongegrond.

3. Deze installatie in bouwovertreding verhoogt de negatieve beeldkwaliteit van het gebouw. Dit heeft een impact op de buurt en het historisch centrum en de rede, het gebouw is immers een negatieve maar belangrijke landmark.
   Beoordeling: De bezwaarindiener lijkt eerder een probleem te hebben met het gebouw op zich dan met de toevoeging. De technische installaties zijn niet van die aard dat de visuele impact van het gebouw vanaf de straat en vanaf de Scheldeboord nog verzwaard zou worden.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. De installatie voldoet niet aan artikel 16 van de bouwcode: technische installaties mogen niet hoger zijn dan 2,50 meter boven de kroonlijsten binnen een verticale hoek van 45° ten opzichte van alle gevelvlakken vanaf de bovenkant van de kroonlijst, toestellen voor klimaatbeheersing mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en moeten op minstens 2 meter van de perceelsgrenzen geplaatst worden.
   Beoordeling: In januari 2020 werd op het bovenste dak een luchtgroep geplaatst. Deze is hoger dan 2,50 meter ten opzichte van de kroonlijst en neemt zowat het volledige dak in. Op het hoogste punt komt deze installatie 3,46 meter boven het dak uit. Op de twee aanzuigmonden aan de linker- en rechterzijde kant Sint-Paulusplaats na valt de installatie binnen een verticale hoek van 45°, gemeten vanaf de bovenzijde van de kroonlijst. De toevoeging is vanaf de straat aan de zuidkant zeer beperkt zichtbaar. Enkel vanuit het penthouse van het Scaldisgebouw, op de hoek met de Orteliuskaai, zijn de koelgroepen goed zichtbaar. Aan de kant van de kaaien is de installatie niet zichtbaar. Het Scaldisgebouw (10BL+2) is even hoog als The Beacon (11BL+1). Aan de overkant van de Sint-Paulusstraat is in de richting van de kaaien nog een gebouw met 12 bouwlagen.
   Op het lager gelegen plat dak van de 10de verdieping werden in mei 2020 enkele koelgroepen geïnstalleerd en in juli 2020 enkele klimaatbeheersingstoestellen. Deze toestellen voldoen niet aan de bepaling dat ze op het hoogste dak moeten worden geplaatst, maar wel aan de 45°-regel. Ze zijn bovendien niet zichtbaar vanaf het openbaar domein. Alle installaties bevinden zich meer dan 2 meter binnen de perceelsgrenzen.

        Het bezwaar is ongegrond.

5. Voor grotere projecten worden deze technische installaties ook bij voorkeur gegroepeerd en afgewerkt in een duurzaam en visueel aantrekkelijk omhulsel.
   Beoordeling: Het aanbrengen van een architecturaal verantwoord omhulsel kan een gunstige invloed hebben op eventuele geluidsoverlast. Aan de andere kant verzwaart een dergelijke constructie de ruimtelijke en visuele impact nog meer dan de huidige industriële look.

        Het bezwaar is ongegrond.

6. De installatie zorgt 's avonds en 's nachts voor geluidsoverlast voor de omgeving, tot in het binnengebied van bouwblok Sint-Paulussite.

Beoordeling: In Vlarem II worden geluidsnormen vastgelegd voor geluid in open lucht. De exploitant dient ervoor te zorgen dat er te allen tijde aan deze normen voldaan wordt. Er kan gekozen worden voor geluidsarme toestellen of eventueel een bijkomende akoestische omkasting. De dienst Milieu-interventie van de stad Antwerpen volgde dit dossier in het recente verleden reeds op en zal dit in de toekomst ook blijven doen. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de airconditioningsinstallatie enkel tijdens de kantooruren in gebruik mag gesteld worden.

Het bezwaar is ongegrond.