2021_CBS_05812 - Omgevingsvergunning - OMV_2021046883. Frankrijklei 36, Teniersplaats 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/05/2019: vergunning (2019765) voor het wijzigen van het gevelmateriaal;

-          19/10/2018: vergunning (20182229) voor het wijzigen van een reeds verleende vergunning 20171581 door afbraak gevel;

-          22/09/2017: vergunning (20171581) voor het slopen en herbouwen van een kantoorgebouw tot hotel en retailruimtes.

Vergunde en huidige toestand

-          handelsruimte van de kelder -1 tot en met de 1^ste verdieping;

-          hotel van de 2^de verdieping tot en met de 6^de verdieping;

-          bouwhoogte van 28,72 m;

-          gevels opgetrokken met Savonnière natuursteen blokken.

Gewenste toestand

-          handelsruimte van de eerste verdieping afgesplitst van de handelsruimte op -1 en het gelijkvloers;

-          roltrappen tussen de kelder en de gelijkvloerse verdieping en tussen de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping weggelaten;

-          verbouwingswerken in de kelder ten behoeve van de technieken en de tellerslokalen;

-          de kamers 6.06, 6.07 en 6.08 op zesde verdieping zijn vervangen door een technisch terras;

-          reclame Jumbo:

• gele band met een hoogte van 25 cm en een dikte van 4 cm;
• de gele band hangt 4,10 m boven het voetpad;
• 8 haakse reclameborden verdeeld over de gevels;
• de borden zijn geel met zwarte en witte letters;
• gele doosletters en zwarte letters eronder boven de inkomdeuren;

-          reclame hotel:

• bord met een diameter van 1 m en gele losse letters met een hoogte van 50 cm op het gelijkvloerse deel van de gevel aan de Frankrijklei;
• banner van 5 m hoogte en uitsprong van 1 m uit de gevel ter hoogte van de 3^de en de 4^de verdieping;
• bord met een diameter van 1,50 m op de technische verdieping;
• de borden zijn bruin met een groengele rand;
• de banner is groengeel met witte letters.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse gevels;

-          voorzien van zaakgebonden publiciteit;

-          plaatsen van een passerelle op de 6^de verdieping;

-          opdelen van de handelsruimten en interne wijzigingen;

-          bouwen van een beperkte kelder op -2;

-          functiewijziging van 3 hotelkamers naar technisch lokaal.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 10 juli 2002 nam het college akte van een melding klasse 3 ingediend door ABEB voor exploitatie van een kantoorgebouw (AN2002/202). Op 29 november 2019 verleende het college een omgevingsvergunning aan de heer Robijns voor exploitatie van een bronbemaling klasse 2 (OMV_2019119506).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een B&B hotel en van een supermarkt Jumbo City. Voor beide wordt de vergunning gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Voor deze locatie werd op 19 oktober 2018 een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten onder voorwaarden uitgereikt door het college (jaarnummer 9229) voor het vestigen van een handelsgeheel met een totale netto-handelsoppervlakte van 2.161 m², verdeeld over 324 m² netto-handelsoppervlakte verkoop van voeding, 1.513 m² netto-handelsoppervlakte verkoop van persoonsuitrusting en 324 m² verkoop van andere producten.

Volgende voorwaarden werden opgelegd:

-          Wanneer de definitieve invulling gekend is (uitbaters/namen van winkels en/of types winkels), dient de aanvrager een nieuwe omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aan te vragen, samen met een definitief plan van indeling voor de retailverdiepingen met aanduiding van de verschillende handelsunits.

-          Er moeten een 10-tal fietsenstallingen voorzien worden voor personeel van hotel en winkels. Deze moeten overdekt en afgesloten zijn.

-          Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Met voorliggende aanvraag wenst men een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aan te vragen om de reeds vergunde handelsruimte als handelsgeheel van 2.161 m² te wijzigen en te verkleinen naar één kleinhandelsactiviteit voor een kleinere supermarkt van Jumbo - Jumbo City - met een netto-verkoopoppervlakte van 800 m² (1^e categorie 680,80 m², 2^e categorie 34,40 m², 3^e categorie 32,80 m² en 4^e categorie 52,00 m² IHB). De vergunde netto-verkoopoppervlakte vermindert hierdoor van 2.161 m² naar 800 m². Op de eerste verdieping wenst de aanvrager een horecazaak te voorzien welke activiteiten niet vervat zitten onder de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten.

Jumbo wenst in de kernstad van Antwerpen een nieuwe, kleine supermarkt te openen: een Jumbo City stadssupermarkt. Dit type winkel richt zich vooral naar omwonenden en voorbijgangers. Het gevoerde assortiment is aangepast aan de klant die te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer zijn boodschappen zal doen. De verpakkingen van de aangeboden goederen zijn kleiner, waardoor draagbaar. Het concept richt zich volledig naar het stadse gegeven en Jumbo is daarom dus op zoek naar een locatie die veel passage heeft. De locatie van de winkelruimte van voorliggend dossier voldoet aan dit concept: het kruispunt van De Keyserlei, de Frankrijklei en de Teniersplaats, wordt druk bewandeld in het centrum van Antwerpen. De nabijheid van het winkelgebied Meir-Keyserlei, het Centraal Station en de Rooseveltplaats zorgen voor heel wat trafiek van voetgangers (shoppers, kantoorpersoneel, gebruikers van de ondergrondse metro enzovoort). Naast de buurtbewoners zijn het vooral deze voetgangers die Jumbo als doelpubliek wil aantrekken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punt:

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

- de haakse lichtbakken en de banner mogen maar maximum 60 cm uit de gevel springen. Bij de lichtbakken zijn geen afmetingen van de uitsprong bekend en de banner springt 1 m uit de gevel;

- de banner voor het hotel is 5 m hoog. Dit is te groot in verhouding tot het geveloppervlak en de geleding van de ramen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen functiewijzigingen in het gebouw.

Een Jumbo City zal zijn intrek nemen op het gelijkvloers, met personeelsruimten en opslagruimten in de kelder. De handelsruimte op de 1^ste verdieping wordt hierdoor afgesplitst en voorzien van een aparte toegang langs de Frankrijklei. De handelsruimte wordt ontsloten vanaf de straat via een aparte trap en lift naar de 1^ste verdieping.

Het voorzien van een aparte handelsruimte op de verdieping, zonder onthaalfunctie op het gelijkvloers, beperkt mogelijks de ontwikkelingsmogelijkheden van deze verdieping.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie is echter gunstig en kan als volgt worden samengevat:

“Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen, het belangrijkste centraal gelegen winkelgebied van de stad. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone de focus prioritair ligt op gelijkvloers handelsruimte, met in tweede instantie ook de verplichting om gelijkvloers een andere publiekstrekkende functie te vestigen. In het pand was al geruime tijd gelijkvloers een commerciële ruimte gevestigd, met onder andere Tommy Hilfiger. Behoud van deze commerciële activiteit is een grote meerwaarde. De Beleidsnota wijst ook op het feit dat een marktverrijkend winkelconcept de voorkeur krijgt. Met Jumbo City wordt een supermarkt gelijkvloers op de as Meir-De Keyserlei gevestigd. Dit is een verrijking gelet op het feit dat er op deze as weinig supermarktfuncties op het gelijkvloers zijn gevestigd. Deze bevinden zich eerder in zijstraten of in de aanloopstraten. Bovendien is dit pand op de Teniersplaats de eerste vestiging van dit specifieke stadsconcept in Antwerpen.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het vergunde volume.

De interne wijzigingen staan in functie van de uitbating van de functies en doen geen afbreuk aan de goede ruimtelijke ordening.

De vluchtpasserelle op de 6^de verdieping is haast onzichtbaar door zijn transparante structuur en voorziet gaan onaanvaardbare hinder bij de buurpanden aangezien deze enkel gebruikt wordt in geval van gevaar.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het advies van de dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Men wenst publiciteit te plaatsen tegen de gevel van de nieuwbouw.

De voorgestelde publiciteit doet geen afbreuk aan het gebied met hoge erfgoedwaarde.

Het is niet duidelijk waarom de gevelarchitectuur plaatselijk nog benadrukt moet worden met een gele led-strip, het is voldoende duidelijk dat zich een handelspand bevindt op deze locatie door enerzijds de publiciteit en anderzijds de architecturale uitwerking van de gevel. Vanuit erfgoedoogpunt doet de led-strip afbreuk aan de erfgoedwaarde van de omgeving en aan de architecturale uitwerking van de gevel en moet die uitgesloten worden uit de vergunning.”

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De led-strip is storend in het gevelbeeld en zal worden uitgesloten uit de vergunning.

Bovendien wordt vastgesteld dat de publiciteitsinrichtingen afwijken van artikel 33 van de bouwcode. De lichtbakken en de banier steken meer dan 60 cm uit het gevelvlak. Bovendien is de hoogte van 5 m van de banier niet in verhouding met de gevelgeleding en wordt deze ervaren als storend in het gevelbeeld. In voorwaarden van de vergunning zal worden opgelegd dat zowel de banier als de lichtbakken maximaal 60 cm uit de gevel mogen steken en dat de banier maximaal 3 m hoog mag zijn en moet worden uitgelijnd op de as van de ramen van de 2^de verdieping zoals in het rood aangeduid op het gevelbeeld bij de vergunning.

Bodemreliëf

Het advies van de dienst Archeologie kan als volgt worden samengevat:

“Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens artikel 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: het projectgebied is gelegen binnen een vastgestelde archeologische zone (nl. de historische binnenstad), groter dan 300 m² (1.554 m²) en de geplande ingrepen zijn groter dan 100 m². Het projectgebied situeert zich boven het tracé van de 16de-eeuwse Spaanse Omwalling

De archeologienota (ID 2670) werd op 27 maart 2018 ingediend door het archeologisch bedrijf ABO en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 11 april 2017.

Het programma van maatregelen adviseert vervolgonderzoek en beval een werfbegeleiding. Deze ondergrondse werkzaamheden werden reeds uitgevoerd door Groep Monument. Het daaruit voortvloeiende eindverslag werd tevens reeds afgewerkt (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/rapporten/eindverslagen/1233).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie is gunstig. Er wordt opgemerkt dat de wijzigingen in het huidige dossier buiten de criteria vallen, maar dat de verplichting die in de eerdere vergunningen werd opgelegd nog steeds van kracht blijft.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Er zijn enkel interne verbouwingen en de handelsruimte wordt gesplitst. Er is geen uitbreiding of functiewijziging.

Laden en lossen

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de dienst Mobiliteit.

Dit advies kan als volgt worden samengevat:

“Er zijn verschillende scenario’s voor laden en lossen uitgewerkt.

Het is belangrijk dat de wegcode steeds gevolgd wordt.

Aanrijroute:

-          Aanrijden is mogelijk via het noorden, langs de ventweg van de Leien naar Teniersplaats binnen de venstertijden van het voetgangersgebied. Laden en lossen is op deze manier mogelijk.

-          Bij de heraanleg zal Van Cuyckstraat enkelrichting worden van Kipdorpvest naar Leien. Aanrijden via Van Cuyckstraat is dan niet meer mogelijk.

Afrijroute:

-          Wegrijden via Teniersplaats naar de Leien is niet mogelijk. Teniersplaats is enkelrichting van Leien naar Kipdorpvest.

-          Wegrijden kan via Kipdorpvest, of binnen de venstertijden van het voetgangersgebied via Leysstraat – Jezusstraat.

Laden en lossen is mogelijk op Teniersplaats binnen de venstertijden van het voetgangersgebied.

Laden en lossen in Kipdorpvest is mogelijk, indien dit kan gebeuren zonder het andere verkeer te hinderen. Er moet steeds voldoende doorgang zijn. Kipdorpvest zal na de heraanleg als woonerf gereglementeerd worden.”

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het hotel (verdieping +2 tot en met +6) beschikt over 129 kamers. Er wordt enkel ontbijt geserveerd. De ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) bestaan uit een hoogspanningslokaal met twee transformatoren, een warmtepomp, twee airconditioningsinstallaties, de opslag van 0,12 ton diesel horende bij de noodstroomgroep en het lozen van huishoudelijk afvalwater. Alle activiteiten zijn in de derde klasse ingedeeld. De luchtgroep, de noodstroomgroep en de vast opgestelde batterijen zijn niet ingedeeld.

De transformatoren worden in een daartoe uitgerust lokaal opgesteld. Per transformator wordt een inkuiping voorzien voor het diëlektricum. De bovengrondse, dubbelwandige vaste houder voor diesel horende bij de noodgroep, zal onderworpen worden aan de nodige keuringen bij indienststelling en nadien driejaarlijks. De lucht/waterwarmtepomp en de airconditioningsinstallaties worden op het dak geplaatst (verdieping +6,5). Er wordt gekozen voor geluidsarme toestellen, zowel in functie van het hotel als in functie van de omgeving.

De Jumbo City supermarkt (verdieping -1, 0 en +1) beschikt over een transformator, koelgroepen, de opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen, een verkooppunt evenals opslag van producten van dierlijke oorsprong en 3 bakovens voor bakkerijproducten. Ook al deze activiteiten zijn in de derde klasse ingedeeld. Het lozen van huishoudelijk afvalwater blijft onder de grens van 600 m³/jaar en is dus niet ingedeeld.

De transformator en de koelgroep worden in technische ruimtes binnenin het gebouw geplaatst. De transformator is van het droge type. De koelgroep van de koel- en vriescellen werkt op koelmiddel CO2. De airco en de warmtepomp worden op het dak (verdieping +6,5) geplaatst. De warmtepomp en airco werken op het koelmiddel R410A. Er wordt gekozen voor geluidsarme toestellen. Indien nodig zal er akoestische isolatie geplaatst worden. De handelsruimte zal verwarmd worden door middel van warmterecuperatie van de koel- en vriescellen. Hemelwater wordt opgevangen en hergebruikt in de sanitaire voorzieningen voor het personeel. Hiervoor wordt een hemelwaterput van 23 m³ voorzien in de kelder.

De hinder van beide exploitaties wordt beperkt geacht.

Voorliggend project is niet MER-plichtig. De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening).

De locatie ligt in de historische stadskern van Antwerpen. Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Een bijkomend wateradvies is niet vereist en de vergunningsaanvraag voldoet aan de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. Dit blijkt uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen, het belangrijkste centraal gelegen winkelgebied van de stad. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone de focus prioritair ligt op gelijkvloers handelsruimte, met in tweede instantie ook de verplichting om gelijkvloers een andere publiekstrekkende functie te vestigen. In het pand was ook al geruime tijd gelijkvloers een commerciële ruimte gevestigd, met onder andere Tommy Hilfiger. Behoud van deze commerciële activiteit is een grote meerwaarde. De Beleidsnota wijst ook op het feit dat een marktverrijkend winkelconcept de voorkeur krijgt; met Jumbo City wordt een supermarkt gelijkvloers op de as Meir-De Keyserlei gevestigd. Dit is een verrijking gelet op het feit dat er op deze as verder weinig supermarktfunctie gelijkvloers is gevestigd; eerder in zijstraten of in de aanloopstraten. Bovendien is dit pand op de Teniersplaats de eerste vestiging van dit specifieke stadsconcept in Antwerpen.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied met cultuurhistorische en/of esthetische waarde, wat de oprichting van winkels toelaat overeenkomstig artikel 5§1.0 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen. Woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. Het oprichten van een stadssupermarkt  (hier van het embleem Jumbo) verruimt zowel de keuzemogelijkheden voor de lokale consument als voor de winkelende klanten van de as Meir- Keyserlei.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door een bestaand ouder gebouw met kantoren en reeds aanwezige detailhandel op de gelijkvloerse verdieping volledig te renoveren. Het nieuwe gebouw omvat een stadssupermarkt op het gelijkvloers, magazijn en sociale lokalen in de kelderverdieping, een horecazaak op de eerste verdieping en een hotel op de bovenverdiepingen. Men kan dus spreken van een optimale concentratie van activiteiten, waar het hergebruik van de ruimte zo optimaal mogelijk benut wordt. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte.

Het gevoerde assortiment wordt aangepast aan de klant die te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer zijn boodschappen zal doen door de verpakkingen van de aangeboden goederen te verkleinen waardoor deze draagbaarder worden. Het concept past zich daardoor aan aan het stadse gegeven en vormt een mooie aanvulling op het aanwezige aanbod voor de lokale en voorbij passerende consument in deze buurt.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Voor het advies Mobiliteit wordt verwezen naar het onderdeel 'Mobiliteitsimpact' in de 'Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening'. Samen hiermee dienen volgende voorwaarden uit de eerdere voorbesprekingen tussen stad en aanvrager gevolgd te worden:

1.      Laden en lossen met grote vrachtwagens dient te gebeuren op de centrale zone van de Teniersplaats, naar analogie met de andere winkels op de Meir-as. Eventueel kunnen kleinere bestelwagens wel kort laden en lossen via de zij-ingang aan de Kipdorpvest, mits de vrije doorgang behouden blijft.

2.      Er zijn ook afspraken gemaakt rond het aan- en af rijden van het vrachtverkeer; dit kan via twee manieren: zuidelijk via Leien-Hopland-Kipdorpvest-Teniersplaats-Leien of noordelijk via Leien-Teniersplaats-Kipdorpvest-Leien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de verplichtingen van de ASTRID-veiligheidscommissie uit de vorige vergunning zijn nog steeds van kracht;

3.      de banner voor het hotel maximaal 3 m hoog te voorzien en maximaal 60 cm uit de gevel te laten steken conform artikel 33 van de bouwcode;

4.      de banner voor het hotel uit te lijnen op het midden van de ramen van de 2de verdieping zoals in het rood aangeduid op het plan bij de vergunning;

5.      de lichtbakken maximaal 60 cm uit de gevel te laten steken conform artikel 33 van de bouwcode;

6.      de dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          laden en lossen is mogelijk op de Teniersplaats binnen de venstertijden van het voetgangersgebied;

-          laden en lossen in de Kipdorpvest is mogelijk, indien dit kan gebeuren zonder het andere verkeer te hinderen. Er moet steeds voldoende doorgang zijn;

-          de wegcode moet gerespecteerd worden. De Teniersplaats is enkelrichting van de Leien naar de Kipdorpvest en kan bijgevolg enkel als aanrijroute gebruikt worden binnen de venstertijden (niet als afrijroute naar de Leien);

-          De Van Cuyckstraat wordt enkelrichting van de Kipdorpvest naar de Leien en kan niet als aanrijroute gebruikt worden;

Uitsluitingen

7.      de gele led-strip op de boord van de plint op het gelijkvloers.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning voor beide exploitaties te verlenen voor onbepaalde duur.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 tot en met 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies onder voorwaarden voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het wijzigen en verkleinen van een vergund handelsgeheel aan de Teniersplaats 5 en Frankrijklei 6 te 2000 Antwerpen tot een netto handelsoppervlakte van 800 m² (verkleining met 1.361 m²), verdeeld over:

-          verkoop van voeding (categorie 1 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) 680,80 m²;

-          verkoop van goederen voor persoonsuitrusting (categorie 2 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) 34,40 m²;

-          verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw (categorie 3 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) 32,80 m²;

-          verkoop van andere producten (categorie 4 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) 52,00 m².

Geadviseerde voorwaarden betreffende de kleinhandelsactiviteiten

1.      laden en lossen met grote vrachtwagens dient te gebeuren op de centrale zone van de Teniersplaats, naar analogie met de andere winkels op de Meir-as. Eventueel kunnen kleinere bestelwagens wel kort laden en lossen via de zij-ingang aan de Kipdorpvest, mits de vrije doorgang behouden blijft;

2.      aan- en afrijden van het laad- en losverkeer moet / kan op twee manieren:

1. zuidelijk via Leien-Hopland-Kipdorpvest-Teniersplaats-Leien;
2. noordelijk via Leien-Teniersplaats-Kipdorpvest-Leien.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van de bestaande handelsruimte in twee handelsruimtes, aanbrengen van reclame en het exploiteren van een B&B hotel en nieuwe Jumbo City.

Deze aanvraag betreft een wijzigingsaanvraag voorzien van een socio-economisch luik maar tevens ook voorzien van een milieuluik voor de uitbaters die binnenkort het gebouw gaan betrekken. Er zijn een aantal beperkte ingrepen gebeurd in het gebouw die weinig of geen invloed hebben op de buitenschil waaronder het regulariseren van kleine aanpassingen die tijdens de uitvoering van de werken noodzakelijk waren in functie van technische aspecten van het gebouw en omwille van een beperkt gewijzigd programma van de uitbaters.

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen stedenbouwkundige vergunning beperkt zijn, waardoor er geen bijkomende taken voor de overheid gecreëerd worden.

Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan binnen de afspraken die gemaakt en vastgelegd zijn bij de initiële vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.