Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021071344 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ilias Acheikh met als adres Oranjestraat 78 te 2060 Antwerpen |
Gegevens van de exploitant: | Comm.V De Witte Waanzin (0828438891) met als adres Oranjestraat 78 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Terlostraat 2, Borsbeekstraat 51-53 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 25 sectie A nr. 80D12 |
Inrichtingsnummer: | 20210427-0004 (De Witte Waanzin bvba) |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | een functiewijziging van café/restaurant naar wassalon en het exploiteren van dit wassalon |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/11/2020: proces-verbaal (11002_2020_13371_VPV) voor het uitvoeren van werken en hoofdfunctiewijziging van het hoekvolume van de gelijkvloerse verdieping van het pand zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;
- 09/01/2009: vergunning (20085735) voor het regulariseren van een eengezinswoning met commerciële ruimte;
- 18/04/2001: vergunning (180#2753) voor verbouwingswerken aan een woning.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- hoekpand met café, commerciële ruimte en woning;
- 2 bouwlagen met zadeldak voor het hoekpand;
- 1 bouwlaag met plat dak voor het rechterdeel in de Borsbeekstraat;
- gelijkvloers bestaat uit café en commerciële ruimte;
- verdieping bestaat uit een eengezinswoning.
Huidige toestand
- hoekpand met café, commerciële ruimte en woning;
- 2 bouwlagen met zadeldak voor het hoekpand;
- 1 bouwlaag met plat dak voor het rechterdeel in de Borsbeekstraat;
- gelijkvloers bestaat uit café en commerciële ruimte;
- verdieping bestaat uit een eengezinswoning;
- voorgevels zijn afgewerkt met grijze crepi als gelijkvloerse plint, beige crepi op de verdieping, rode dakpannen, grijze kroonlijst in PVC, dorpels in blauwe hardsteen, zwart buitenschrijnwerk in PVC op het gelijkvloers en wit buitenschrijnwerk in PVC op de verdieping.
Gewenste toestand
- hoekpand met wassalon, commerciële ruimte en woning;
- 2 bouwlagen met zadeldak voor het hoekpand;
- 1 bouwlaag met plat dak voor het rechterdeel in de Borsbeekstraat;
- gelijkvloers bestaat uit wassalon en commerciële ruimte;
- verdieping bestaat uit een eengezinswoning;
- voorgevels blijven ongewijzigd.
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een café naar een wassalon op het gelijkvloers.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Inhoud van de aanvraag
Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van een wassalon.
Aangevraagde rubrieken
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 75,00 liter |
46.1°b) | wasserij niet of niet geheel gelegen in industriegebied met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 tot en met 100 kW; | 12,55 kW |
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 28 mei 2021 | 17 juni 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 28 mei 2021 | 8 juni 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 28 mei 2021 | 28 juni 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 28 mei 2021 | 8 juni 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 26: Afvalverzameling;
- artikel 33: Zaakgebonden publiciteit.
Bovenvermelde artikels worden besproken in de onderstaande paragrafen.
Functionele inpasbaarheid
De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het omvormen van een (voormalige) reca gelijkvloers naar een wassalon kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. De dienst Stadsmarketing/Business en Innovatie geeft ook een gunstig advies voor het wijzigen van de functie naar diensten op de gelijkvloerse verdieping gezien het pand gelegen is in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone het behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat de optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Deze aanvraag doet enkel uitspraak over de functiewijziging van een deel van de gelijkvloerse verdieping. De bovenliggende verdieping en de commerciële ruimte ter hoogte van de rechterbuur maken geen deel uit van de aanvraag en worden dan ook niet beoordeeld. Voorliggende aanvraag betreft geen volumewijziging, de schaal van het bestaande en vergunde volume werd behouden. Door de functiewijziging van een reca-functie naar een wassalon wordt de draagkracht van het gebouw programmatorisch niet overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels werden in het verleden reeds zonder vergunning aangepast. Deze aanvraag voorziet een gevelafwerking met verschillende kleuren. Gezien dergelijke afwerking in functie van harmonie en draagkracht (artikel 6 van de bouwcode) niet gunstig te adviseren is, worden de niet vergunde aanpassingen aan de gevels uitgesloten uit de vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van café naar wassalon. Voor het wassalon van 48 m² moeten er gezien de beperkte oppervlakte geen parkeerplaatsen voorzien worden. De werkelijke parkeerbehoefte is 0
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit aantal is toereikend.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen: Voor dit project dienen er geen fietsstalplaatsen voorzien te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In de voorliggende aanvraag wordt een wassalon ingericht in een deel van de gelijkvloerse verdieping. Functies anders dan wonen, dienen volgens artikel 26 van de bouwcode een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Voorliggende aanvraag voorziet niet in dergelijke afvalberging. Van dit voorschrift kan met betrekking tot comfort en hygiëne niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat er dergelijke afvalberging dient ingericht te worden.
Verder dient er conform artikel 27 van de bouwcode bij een functiewijziging in principe minstens 20% open ruimte voorzien worden op het maaiveld. De aanvraag is strijdig met dit voorschrift. Een afwijking is echter verdedigbaar omdat de functiewijziging betrekking heeft op een hoekpand. Indien er 20% buitenruimte voorzien zou worden, zou er onvoldoende bruikbare oppervlakte overblijven.
Er is een niveauverschil van 10 cm tussen het vloerpeil van het wassalon en het peil van de aangrenzende buitenruimte. Dit niveauverschil dient conform artikels 18 en 19 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid overbrugd te worden met een helling van maximaal 10% of een opstapje van max. 2cm. Omdat het voorzien van dergelijke helling een grote bouwkundige impact voor deze kleine ingreep heeft, kan hiervoor een afwijking toegestaan worden.
Tot slot blijkt uit de toegevoegde foto’s dat er in de bestaande toestand zaakgebonden publiciteit aanwezig is op de ramen. Dergelijke publiciteit is strijdig met artikel 33 van de bouwcode. Het verwijderen van deze publiciteit wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Op de ingediende plannen en gevels wordt nergens melding gemaakt van het aanbrengen van eventuele nieuwe zaak-gebonden publiciteit. Er kan in alle redelijkheid vanuit gegaan worden dat het voorziene gelijkvloerse wassalon publiciteit aan de gevel zal nodig hebben. Hiervoor dient opnieuw een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag ingediend te worden en de aan te vragen publiciteit dient te voldoen aan de voorschriften uit artikel 33 van de Bouwcode.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.
Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.
De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. er dient een geventileerde, afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien te worden conform artikel 26 van de bouwcode;
3. de aanwezige zaakgebonden publiciteit dient verwijderd te worden.
Uitsluitingen
Alle niet vergunde aanpassingen aan de gevels worden uitgesloten uit de vergunning
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.
Geadviseerde rubrieken
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 75,00 liter |
46.1°b) | wasserij niet of niet geheel gelegen in industriegebied met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 tot en met 100 kW; | 12,55 kW |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 april 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 28 mei 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 juli 2021 |
Verslag GOA | 6 juli 2021 |
naam GOA | Gerd Cryns en Bieke Geypens |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. er dient een geventileerde, afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien te worden conform artikel 26 van de bouwcode;
3. de aanwezige zaakgebonden publiciteit dient verwijderd te worden.
Uitsluitingen
Alle niet vergunde aanpassingen aan de gevels worden uitgesloten uit de vergunning
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 75,00 liter |
46.1°b) | wasserij niet of niet geheel gelegen in industriegebied met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 tot en met 100 kW; | 12,55 kW |
Brandweervoorwaarden
de brandweervoorwaarden uit het verslag met referentie BW/DDC/2021/G.01160.BO.0001, die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Het college beslist dat de omgevingsvergunning geldig is voor onbepaalde duur.