2021_CBS_05963 - Desguinlei 33 Onderwijsfuncties en daklozenopvang - Principebeslissing. Onderzoek alternatieve locaties en stappenplan brandveiligheid - Goedkeuring

De kosten voor de dringende maatregelen van FASE 1 en FASE 2 zullen worden bekostigd op de beschikbare exploitatie- en investeringsbudgetten van de in het stappenplan vernoemde uitvoerende partij: 2100/5325700000/221&6103/2SBS070101A00000/SUB_NR/2SA080119, SUB_NR/INTERN/2100/5401000000/664433/2HMS040301A00000/2SA040909 en SUB_NR/INTERN/2100/5400500000/6141/2HMS040301A00000/2SA040909. Hierbij worden de principes van bestellen en betalen van de stad Antwerpen gevolgd (2018_CBS_10339). 

De uitgaven voor de maatregelen van de volgende fases, en de uitgaven in functie van alternatieve locaties (inhuurname, herinrichtingswerken, ...) zullen het voorwerp uitmaken van latere besluitvorming.

Erfpacht AG SO (volledige gebouw)

Het voormalige administratieve gebouw aan de Desguinlei 33, 2018 Antwerpen is eigendom van de stad Antwerpen en werd op 20 september 2010 (jaarnummer 1225) in erfpacht gegeven aan het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs (AG SO) voor een periode van 99 jaar.

Terbeschikkingstelling door AG SO aan vzw Integratie en Inburgering Antwerpen (volledige gebouw)

Het gebouw werd in 2010 ter beschikking gesteld aan het AG SO met het oog op de centralisatie van de administratieve diensten en kernsecretariaten. Een haalbaarheidsstudie wees uit dat kosten van renovatiewerken de kosten van een nieuwbouw overstegen waardoor het project on hold werd gezet. Intussen werden de diensten samen gebracht in de Lange Gasthuisstraat 15. Sinds 2020 zijn de administratieve diensten van AG SO overgebracht naar een hiervoor speciaal heringerichte gebouw op de Frankrijklei. 

Op 18 maart 2011 (jaarnummer 1267) gaf het college goedkeuring voor de overeenkomst voor het tijdelijke gebruik van een deel van het gebouw Desguinlei 33 ten behoeve van het Huis van het Nederlands. AG SO stond in voor het onderhoud en factureerde de kosten door aan vzw CISO van de door hen gebruikte delen. 

Op 25 mei 2012 (jaarnummer 5223) besliste het college het tijdelijk ter beschikking stellen van lokalen in het gebouw aan de Desguinlei 33  aan het Huis van het Nederlands vzw te verlengen tot 1 januari 2014 of uiterlijk tot aan de start van de afbraakwerken. Het college keurde op 24 augustus 2012 (jaarnummer 8645) de overeenkomst goed tussen de stad, vzw CISO en AG SO hiervoor goed. De overeenkomst stipuleert dat de vzw CISO zal instaan waardebehoudend onderhoud en dat de kosten hiervoor gedragen worden door de stad Antwerpen.

Op 15 december 2014 keurde de gemeenteraad (jaarnummer 1040) de statuten van de vzw Integratie en Inburgering Antwerpen (I&I) goed. Op 11 december 2014 (jaarnummer 1028) keurde de gemeenteraad de samenwerkingsovereenkomst met I&I goed. Na vereffening van de vzw CISO nam I&I de werking en het vastgoedcontract voor de Desguinlei 33 over. Hierbij werden de beheersafspraken die verband houden met de terbeschikkingstelling van de Desguinlei 33 aangepast. In het contract dat AG SO afsloot met I&I werd volgende bepaling vastgelegd: “Het Stedelijk Onderwijs stelt het gehele gebouw gelegen te 2018 Antwerpen, Desguinlei 33 ten behoeve van stad Antwerpen/Samen Leven ter beschikking aan de vzw Integratie en Inburgering Antwerpen". Deze overeenkomst werd verschillende malen verlengd, een derde keer  van 1 juli 2017 tot 30 juni 2019. Nadien werd de overeenkomst stilzwijgend verlengd.

Terbeschikkingstelling door I&I aan stad/Sociale Dienstverlening (SD) (4de en 5de verdieping)

In 2012 werd door bedrijfseenheid Samen Leven voor het eerst onderzocht of er daklozenopvang mogelijk was op de verder en vijfde verdieping van het gebouw. In functie van dit onderzoek vonden verkennende gesprekken met de brandweer plaats. 

Sinds de winter 2012-2013 is er op de Desguinlei 33 de winterwerking daklozenopvang Victor 4 en Victor 5 gestart. 

Vanaf mei 2016 werd een nachtopvangcentrum NOC Victor geopend op de vierde verdieping van het gebouw in de Desguinlei . Op 5 augustus 2016 (jaarnummer 6936) bekrachtigde het college de uitvoeringsovereenkomst voor "Opvang dak- en thuislozen nachtopvang De Biekorf - Victor" (looptijd: 1 januari 2016 - 31 december 2017) met CAW Antwerpen.

Op 2 februari 2018 (jaarnummer 1077) keurde het college de afspraken rond nachtopvang voor daklozen goed. Hierbij werd bevestigd dat de vierde en de vijfde verdieping van het pand Desguinlei 33 worden ingezet in functie van daklozenopvang. Op 18 mei 2018 (jaarnummer 4524) bekrachtigde het college de gebruiksovereenkomst tussen I&I en AG Vespa, in naam en voor rekening van de stad Antwerpen, handelend in uitvoering van de beslissing van het college van 2 februari 2018, waarbij de 5de verdieping van de Desguinlei 33 wordt ter beschikking gesteld, als nachtopvang daklozen, voor de periode van 1 januari 2018 tot 31 december 2018. Het managementteam adviseerde op 12 december 2018 aan het college om enerzijds het addendum goed te keuren aan de overeenkomst tot terbeschikkingstelling van Victor 4 en Victor 5 door de vzw Inburgering en Integratie Antwerpen aan de stad Antwerpen en anderzijds de overeenkomst goed te keuren tussen de stad Antwerpen en CAW Antwerpen betreffende het in gebruik geven van Victor 4 en Victor 5. Het college keurde op 21 december 2018 (jaarnummer 11293) een addendum goed aan de overeenkomst tussen de vzw Integratie en Inburgering Antwerpen en de stad Antwerpen. Het college gaf tevens opdracht aan de bedrijfseenheid Vastgoed, omwille van verzekeringstechnische onduidelijkheid, de juridische cascade van overeenkomsten uit te zuiveren, zodat rechten en plichten van alle partijen helder zijn. Hierrond werden gesprekken opgestart tussen  AG Vespa  en AG SO. 

Op 24 mei 2019 (jaarnummer 4449) bekrachtigde het college betoelagingsovereenkomst met CAW Antwerpen waarin de afspraken en voorwaarden vervat zijn voor het bekomen van een toelage voor de opvang van meerderjarige daklozen in Antwerpen.

Op 20 december 2019 (jaarnummer 10577) keurde het college het tweede addendum goed aan de gebruiksovereenkomst tussen de vzw Integratie en Inburgering Antwerpen en de stad Antwerpen, alsook het eerste addendum aan de terbeschikkingstellingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en CAW Antwerpen, beide voor een periode van één jaar, ingaand op 1 januari 2020.

Op 18 december 2020 (jaarnummer 10476) keurde het college het derde addendum goed aan de gebruiksovereenkomst tussen de vzw Integratie en Inburgering Antwerpen en de stad Antwerpen, alsook het tweede addendum aan de terbeschikkingstellingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en CAW Antwerpen, beide voor een periode van één jaar, ingaand op 1 januari 2021.

Onderzoek brandveiligheid

Met het vooruitzicht van een mogelijke rolverschuiving met betrekking tot onderhoud van AG SO naar de stad Antwerpen voor de delen in gebruik door stad Antwerpen, werd in januari 2021 door AG Vespa  een audit uitgevoerd op de brandveiligheid van het gebouw. 

Deze audit bracht grote en kleine gebreken aan het licht, waarvan de belangrijkste zijn:

• Zeer gebrekkige uitvoering van de brandcompartimentering

Er zijn brandwerende scheidingen (wanden, deuren) aanwezig, maar deze vertonen gebreken en zijn bovendien niet aangebracht in de zone van de valse plafonds. Doorvoeren zijn, voor zover controleerbaar, niet consequent brandwerend uitgevoerd. Deze gebreken zorgen ervoor dat een eventuele brand zich over de verschillende gebouwdelen en verdiepingen kan verspreiden.

• Ontbreken van veilige evacuatiewegen

De binnentrappenhuizen en liften zijn onvoldoende brandwerend afgescheiden van de rest van het gebouw. De buitentrappenhuizen voldoen op verschillende punten niet aan de geldende normen (ze zijn te stijl, te smal, lopen niet overal door tot op de vijfde verdieping, zijn te dicht bij de gevel gepositioneerd) en de toegang tot deze buitentrappen is niet conform (via raamopeningen in plaats van deuropeningen). 

• Ontbreken van branddetectie en brandmelding

In het gebouw bevinden zich enkel autonome rookmelders en handmatige meldknoppen.

Hierop werd door AG Vespa, I&I en SD (de bedrijfseenheid Sociale Dienstverlening) advies gevraagd aan de bedrijfseenheid Maatschappelijke Veiligheid (MV), die het advies inwon van de preventiedienst van Brandweer Zone Antwerpen (BZA). Dit advies werd op 7 juli 2021 aan de betrokken administraties bezorgd. Hierop werd op basis van onderlinge afstemming, en op basis van het advies van BZA,door de betrokken partijen een stappenplan uitgewerkt. 

Met inachtname van het collectieve risico van de gebreken op het vlak van brandveiligheid is iedere vorm van bezetting in het gebouw in de huidige toestand volgens BZA onverantwoord. De onmiddellijke stopzetting van alle aanwezige activiteiten is echter niet mogelijk: de onderwijsactiviteiten zijn momenteel grotendeels stopgezet (zomervakantie) maar voor de nachtopvang zijn geen alternatieve opvanglocaties voorhanden. Daarom werd door SD, I&I, MV, AG Vespa en BZA onderzocht op welke wijze de exploitatie met beperkte bezetting tijdelijk zou kunnen worden verdergezet. 

Maatregelen in functie van tijdelijke verderzetting exploitatie met beperkte bezetting

Met onmiddellijke ingang werden bewarende maatregelen genomen waardoor de gecontroleerde verderzetting van de huidige functies in een beperkte bezetting voor een korte termijn aanvaardbaar werd voor BZA.  Ondertussen werd in nauwe samenwerking tussen  SD, I&I, MV, AG Vespa en BZA een stappenplan uitgewerkt dat als bijlage is toegevoegd aan dit besluit. 

Hierbij dienen volgende aspecten in acht genomen te worden:

• De organisatorische haalbaarheid van het stappenplan moet met de uitbater (CAW) bekeken worden. In functie daarvan kunnen er –na afstemming met BZA- bijsturingen aan het actieplan gebeuren of kan de stopzetting van de daklozenopvang op Desguinlei het gevolg zijn.  In het laatste geval moet op zeer korte termijn een alternatieve locatie gevonden worden om de activiteiten voort te zetten. 
• Het stappenplan bevat 4 fases, gebaseerd op de scenario’s uit het advies van BZA.  Elke fase kan pas ingaan nadat de noodzakelijke voorbereidingen, technisch en organisatorisch, zijn getroffen. En in elke fase wordt de bezetting beperkt tot het door BZA opgegeven maximum aantal personen. I&I en SD staan ervoor in deze maximale bezetting te handhaven.
• De voorbereidingen voor de verschillende fases worden uiteraard parallel opgestart. Om tot een gunstig exploitatieadvies te komen moet volgens het advies van BZA gewerkt worden tot en met FASE 3 én moet de algemene automatische branddetectie geplaatst zijn. De organisatorische en technische maatregelen ter voorbereiding hiervan zullen bijgevolg in ieder geval zo snel mogelijk worden uitgevoerd. Enkel wanneer een alternatieve locatie voor alle functies wordt gevonden, kan overwogen worden om de aanpassingswerken stop te zetten. De voorbereidingen voor uitbreiding tot FASE 4 worden opgestart, maar zullen pas worden uitgevoerd nadat een kosten-baten analyse werd voorgelegd aan het college.
• AG Vespa zal een studiebureau aanstellen (actie opgenomen in stappenplan in bijlage) voor de opmaak en opvolging van een gedetailleerd stappen. Streefdoel is om zo snel mogelijk zicht te krijgen op de timing van elke stap.
• SD en I&I coördineren alle organisatorische aanpassingen in het stappenplan, en voeren deze uit in nauwe afstemming met de betrokken maatschappelijke partners. AG Vespa kan ondersteunend uitvoerende gebouwtechnische taken opnemen.
• AG Vespa staat in voor de uitvoering van het grootste deel van de door BZA geadviseerde brandtechnische werken, in opdracht van het college en in naam en voor rekening van de stad, voor zover de nodige stedelijke middelen beschikbaar zijn. Voor de uitvoering van de werken is AG Vespa afhankelijk van levertermijnen van materialen en de beschikbaarheid van aannemers.

In het stappenplan wordt de totale capaciteit van het gebouw in de eerste fases drastisch verminderd, waarna deze naar FASE 4 toe terug wordt opgebouwd. DIt heeft belangrijke consequenties:

• De onderwijsactiviteiten zijn momenteel grotendeels stopgezet om wille van de zomervakantie, op een beperkte bezetting van back-office personeel op het gelijkvloers na. Op 15 augustus en 1 september 2021 starten de lessen echter terug op. Zelfs in FASE 4 is er slechts een beperkte organisatie van onderwijsactiviteiten in de Desguinlei 33 mogelijk. Er dient dus te worden gestreefd naar een beschikbare alternatieve locatie tegen deze tijd. 
  
• Vanaf 15 november 2021 is er nood aan winteropvang voor capaciteit van 142 daklozen. Deze capaciteit wordt pas bereikt in FASE 3. Er kan geen garantie gegeven worden dat we de voor FASE 3 noodzakelijke ingrepen tegen 15 november gerealiseerd krijgen. Er dient dus rekening te worden gehouden met alternatieve scenario's voor de organisatie van de winteropvang indien er op dat moment nog geen alternatieve locatie voor handen is. De ingebruikname van het gelijkvloers –momenteel niet opgenomen in het actieplan- kan hier een oplossing bieden.  Het college geeft opdracht om deze piste van bij aanvang mee te onderzoeken in functie van haalbaarheid van herhuisvesting van de daklozenopvang binnen het gebouw Desguinlei 33.  

Onderzoek alternatieve locaties

Een volledig conforme situatie en de volledige ingebruikname van het gebouw zijn enkel mogelijk als de compartimentering in het gebouw grondig wordt geoptimaliseerd. Dit kan niet zonder het volledig ontruimen en strippen van het gebouw. Als gevolg van allerhande aanpassingen in de loop van de tijd is er vandaag immers bijzonder weinig zicht op de technische situatie van het gebouw, waardoor lokaal ingrijpen en aanpassen niet mogelijk is. De kost voor een de optimalisering van de compartimentering is daardoor erg hoog.

 Vanuit vastgoedoogpunt is het niet zinvol om deze compartimenteringswerken uit te voeren zonder in dezelfde beweging noodzakelijke optimalisaties op andere terreinen door te voeren: vernieuwing verouderde gebouwtechnieken, comfortverhoging, verduurzaming, … . Daarenboven is er weet van asbesthoudende (en mogelijks gevaarlijke) vloerbekleding die best vervangen wordt. We spreken dan van een totaalrenovatie, waaraan een grondige evaluatie van de verschillende opties (herlocatie, vervangbouw, renovatie, …) voorafgaat.

Bij een eventuele vergunningsaanvraag, noodzakelijk bij uitgebreidere werken, zal het gebouw worden beoordeeld op basis van de huidige brandregelgeving. Bovendien zal dan ook aan andere normen en regelgevingen voldaan moeten worden: milieu, toegankelijkheid, EPB, … . Ook dit is niet haalbaar zonder totaalrenovatie van het gebouw.

Vanuit deze overwegingen is het noodzakelijk om op zo kort mogelijke termijn alternatieve locaties te zoeken voor zowel de onderwijsfuncties als de daklozenopvang. Hierbij wordt gestreefd naar een duurzame / lange termijn oplossing. Zo vermijden we dat er te vaak verhuisd moet worden op korte termijn. 

AG Vespa zal dit onderzoek opstarten op basis van het programma van eisen van I&I en SD. Tegelijkertijd dient er een langetermijnvisie voor de site  Desguinlei 33 te worden opgemaakt, kaderend in de totaalvisie rond Over De Ring.