2021_CBS_05561 - Omgevingsvergunning - OMV_2021073618. Pothoekstraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/12/1948: toelating (18#24893) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelshuis;

-          2 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van circa 15,70 m;

-          verdieping heeft een bouwdiepte van circa 13,90 m;

-          gelijkvloers bestaat uit winkelruimte;

-          achterste deel van gelijkvloers en verdieping bestaan uit wonen.

Huidige toestand

-          handelshuis;

-          2 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd;

-          verdieping heeft een bouwdiepte van circa 13,90 m;

-          gelijkvloers bestaat uit handelsruimte en magazijn;

-          verdieping bestaan uit wonen;

-          voorgevel is afgewerkt met zwarte keramische tegels als gelijkvloerse plint, gele gevelsteen op de verdieping, grijze bitumen als dakbedekking, witte kroonlijst in hout, dorpels in blauwe hardsteen en wit buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 4 slaapkamers;

-          3 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van circa 17 m;

-          eerste verdieping heeft een bouwdiepte van circa 13,90 m;

-          tweede verdieping heeft een bouwdiepte van circa 8,80 m;

-          woning heeft een netto-vloeroppervlakte van circa 147 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met lichtgrijze crepi, zwarte dakrand in aluminium, dorpels in blauwe hardsteen en antracietkleurig buitenschrijnwerk in PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van het pand tot eengezinswoning;

-          ontpitten van het gelijkvloers;

-          uitbreiden van de eerste verdieping;

-          slopen van het zadeldak;

-          voorzien van een volwaardige tweede verdieping met plat dak;

-          isoleren en renoveren van de voor- en achtergevel;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing om deze aanvraag maar er wordt toch een hemelwaterput van 5.000 liter geplaatst voor hergebruik via de toiletten, de wasmachine en een dienstkraan in de tuin.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

-         
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-           

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de achtertuin wordt afgesloten met een muur van circa 3 m hoog > 2,60 m;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluitpunten van de RWA en de DWA zijn ter hoogte van de rooilijn > 0,50 m uiteen gelegen.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning met complementaire handelsruimte tot een eengezinswoning. De complementaire functie op de gelijkvloerse verdieping wordt gesupprimeerd en de vrijgekomen ruimte wordt bij de eengezinswoning betrokken. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties van de Pothoekstraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergunde eengezinswoning omvat een hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een hellend dak en is aangevuld met een achterbouw. De achterbouw heeft een bouwdiepte van circa 15,70 m op het gelijkvloers en telt 2 bouwlagen langs de rechter perceelsgrens met een bouwdiepte van circa 13,90 m.

In de bestaande toestand werd het perceel op het niveau van het gelijkvloers volledig volgebouwd.

In voorliggende aanvraag wenst men het perceel opnieuw te ontpitten door de gelijkvloerse achterbouw deels te slopen en de bouwdiepte te beperken tot 17 m. Daarnaast wordt het zadeldak gesloopt en wordt de hoofdbouw voorzien van een volwaardige extra verdieping onder een plat dak. Op de eerste verdieping wordt de achterbouw uitgebreid tot tegen de linker perceelsgrens.

Door de ontpitting van het perceel ontstaat er opnieuw een tuinzone die circa 33% van het perceel beslaat, dit wordt gunstig beoordeeld. Daarnaast zijn er in de Pothoekstraat meerdere panden terug te vinden met 3 tot 4 bouwlagen onder een plat dak waardoor de geplande uitbreiding van het hoofdvolume in harmonie is met de omgeving. De geplande uitbreiding van de achterbouw heeft geen negatieve gevolgen voor de bezonning of de privacy van de naastgelegen percelen. De voorgestelde werken zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel met een plint in zwarte keramische tegels en een gele gevelsteen op de eerste verdieping wordt geïsoleerd en afgewerkt met lichtgrijze crepi. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antracietkleurige PVC.

Het na-isoleren van de gevel is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het bepleisteren van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière- corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Bij pleisterwerk is het noodzakelijk om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. Zo dient de loopzone van het trottoir obstakelvrij te zijn en minstens 1.50 m breed, zodat twee mensen er comfortabel naast elkaar kunnen lopen en een rolstoelgebruiker er gemakkelijk kan draaien. Deze 1,50 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvang van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64m (1,50m obstakelvrije ruimte moet er overblijven na het uitvoeren van de werken over 0,14m) moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de sloop van het zadeldak en de bouw van een nieuwe verdieping onder een plat dak, worden de scheimuren met de linker en rechter aanpalende opgehoogd over de volledige diepte van de hoofdbouw. Ook ter hoogte van de achterbouw worden de scheimuren met beide aanpalers opgehoogd. Aangezien de uitbreidingen beperkt zijn, wordt er geen groot nadeel verwacht voor de bezonning van de aanpalende percelen. De tuinmuren met zowel de linker als de rechter buur zijn echter wel te hoog, dit kan een ongunstig effect hebben op de bezonning van de aanpalende tuinen. Conform artikel 19 van de bouwcode moet de hoogte van een tuinafsluiting in de zij- of achtertuin beperkt blijven tot 2,60 m. In voorliggende aanvraag zijn de tuinafsluitingen aan de linker- en rechterzijde circa 3,20 m hoog. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd om de tuinmuren te verlagen tot een hoogte van 2,60 m.

Tot slot wordt opgemerkt dat de aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn te ver uiteen gelegen zijn waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 41 van de bouwcode. Volgens dit artikel moeten de aansluitpunten minstens 0,20 m en hoogstens 0,50 m uiteen gelegen zijn. Het voorzien van de aansluitpunten conform bovenstaande bepalingen wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de tuinmuren met de linker en rechter aanpalende te verlagen tot een hoogte van 2,60 m conform artikel 19 van de bouwcode;

2.      de aansluitpunten van de DWA en de RWA moeten ter hoogte van de rooilijn minstens 0,20 m en hoogstens 0,50 m uiteen gelegen zijn conform artikel 41 van de bouwcode;

3.       de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 cm;

4.       de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

5.       de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

6.       onderaan de gevel een plint te voorzien van minimaal 60 cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;

7.       de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

8.       de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

9.       wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten