2021_CBS_05607 - Omgevingsvergunning - OMV_2021072187. Olmenstraat 9. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/03/1923 bouwtoelating (238#822) voor huis;

-          05/01/1924 bouwtoelating (238#979)  voor een dubbele villa;

-          31/12/1927 bouwtoelating (238#1745) voor garage met annexe.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• een eengezinswoning in halfopen bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen onder een zadeldak met de nokrichting loodrecht op de straat.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn opgetrokken uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband met knipvoegen, met gebruik van gevelbepleistering voor de risalieten, witte natuursteen voor deuromlijstingen, hoekkettingen, dekstenen, erkers en ornamenten ;

Huidige toestand

-          vaststelling (ID:215133) gekoppelde villa's in art-decostijl als  bouwkundig erfgoed. 

-          functie en bouwvolume:

• op de dakverdieping werd een deel tegen de perceelsgrens opgehoogd, zichtbaar in de achtergevel met een optopping in gelijkaardig gevelmetselwerk en een raam dat de oorspronkelijke kroonlijst doorbreekt;
• de terrasloggia‘s van begane grond en eerste verdieping werden gedicht.

-          gevelafwerking:

• het decoratief metselwerk van de oorspronkelijke loggia op de eerste verdieping en de bovenste registers werd wit overpleisterd.

-          inrichting:

• aan de achterzijde werd een deel van het perceel afgesplitst en gevoegd bij Sorbenlaan 20.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• het afbreken van de bestaande aanbouw en uitbreiden achteraan het gelijkvloerse niveau tot 17,15 meter diep;
• bovenop deze uitbreiding wordt een dakterras met aanpalend groendak voorzien gekoppeld aan de badkamer;
• het vernieuwen van het volledige dak en voorzien van een terras en groendak binnen het bestaande dakvolume;
• de kelder wordt vergroot door een gedeelte onder de nieuwe uitbreiding;
• het aanleggen van een zwembad achteraan in de tuin.

-          gevelafwerking:

• het renoveren van de gevels;
• het vervangen van het schrijnwerk door wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• de gevels van de uitbreiding worden afgewerkt met onbezande baksteenstrips met kleurschakeringen van ecru tot crèmewit.

-          inrichting:

• in de zijtuin wordt er een rechtstreekse toegang naar de kelder gecreëerd door middel van een buitentrap met fietsgoot.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning

-          het voorzien van interne verbouwings-en restauratiewerken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

• BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
  (De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op de voorschriften van de Conventie Della Faille: Er wordt in de zijgevel een toegang tot de kelder gecreëerd die rechtstreeks toegang geeft tot de fietsenstalling. De fietshelling met toegangspad wordt voorzien in de bouwvrije zijtuinstrook. In voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat deze helling met toegangspad enkel buiten de 4 meter bouwvrije zone kan ingepland worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het verbouwen en uitbreiden van de eengezinswoning. De bestaande beperkte achterbouw wordt gesloopt en vervangen door een ruimere gelijkvloerse achterbouw. De kelder wordt eveneens vergroot onder de nieuwe uitbreiding. De uitbreiding is inpasbaar op het perceel en in de omgeving. Op de achterbouw wordt tegen de hoger opgaande rechter scheidingsmuur een dakterras aangelegd met een groenstrook tussen de scheidingsmuur en het terras. In het dak voorziet men links vooraan een dakterras dat niet zichtbaar is van op de straat, centraal in het dak wordt er een hap uit het dak genomen en aangelegd als groendak. In de tuin wordt een zwembad aangelegd. Het zwembad wordt in het verlengde van de woning ingeplant waardoor het perceel niet versnipperd wordt en er een ruime groenzone gevrijwaard blijft.

Voor het overige wordt de gelijkvloerse en de eerste verdieping intern volledig gerestaureerd en beperkt gereorganiseerd. Het aspect schaal en ruimtegebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat de wijziging van de bestaande toestand van een gebouw dat is opgenomen in deze inventaris, onderworpen moet worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf volgend voorwaardelijk gunstig advies:

“Het project werd voorbesproken. Het betreft een geheel van twee gekoppelde villa's in art-decostijl naar een ontwerp door de architect Robert Soebert uit 1923. Opdrachtgever was de Duitse koopman Leonard Max Christophe von Linnenfeld (°Heidelberg, 1865), in 1894 te Antwerpen gehuwd met Caroline Helena Afhala Jacobs (°Londen, 1866), vader van Harold Christophe en Gladys Alice geboren te Antwerpen in 1898 en 1902. Opgetrokken in 1924, werden beide woningen vermoedelijk al kort na de voltooiing verkocht. De makelaar Marcel de l'Arbre-Knaeps, sinds 1927 eigenaar van het rechter pand (nummer 11), liet hier in 1935 door de architect Florent Vaes verbouwingen uitvoeren aan de tuinzijde. Daarbij werden de oorspronkelijk open terrasloggia's van begane grond en eerste verdieping gedicht, en een veranda met terras toegevoegd.

De tweewoonst Von Linnenfeld behoort tot de weinige gekende realisaties van Robert Soebert, die slechts een tiental jaar als architect actief was. Vóór de Eerste Wereldoorlog opgeleid als bouwkundig tekenaar, vestigde hij zich na zijn huwelijk in 1919 als bouwmeester te Berchem. Zijn belangrijkste realisatie is het Volkshuis van Sint-Niklaas, ontworpen in 1925 en voltooid in 1926. Het paviljoen van de brouwerij Chevalier Marin op de Wereldtentoonstelling van 1930 in Antwerpen, geldt als één van zijn laatste scheppingen. De bedachtzame art-decostijl met historiserende inslag die Soebert in de tweewoonst Von Linnenfeld ontwikkelt, is verwant met de architectuur van huis Hacke aan de Lodewijk Gerritslaan te Berchem uit 1930. Meer uitgesproken en eigentijds is het Volkshuis van Sint-Niklaas, dat zich onderscheidt door de gevelsculpturen, het smeedwerk van de inkomdeuren en de glas-in-loodramen van de gelagzaal. In 1933 werd Soebert directeur van de Antwerpse bioscoop "Kinox", en vervolgens beheerder van de actualiteitsbioscopen van de groep Cineac in Antwerpen en Brussel.

Vrijstaand ingeplant in de breedte van het perceel, op een quasi rechthoekige plattegrond van zes bij drie traveeën, omvat het gebouw twee bouwlagen onder parallelle zadeldaken met de nokrichting loodrecht op de straat. De constructie is opgetrokken uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband met knipvoegen, met gebruik van gevelbepleistering voor de risalieten, witte natuursteen voor deuromlijstingen, hoekkettingen, dekstenen, erkers en ornamenten (?, vandaag beschilderd), blauwe hardsteen voor de plint en pannen als dakbedekking. Vandaag bepleisterd, was het bovenste register volgens de bouwplannen eveneens uitgevoerd in baksteenmetselwerk, decoratief bekleed met houten stijl- en regelwerk in de vorm van een geornamenteerde rondboogarcade, afgewerkt door de nog bewaarde kroonlijst op bewerkte korbelen. De vier gevelzijden beantwoorden aan een volkomen symmetrische, gespiegelde compositie, telkens geritmeerd door middenrisalieten met een in- en uitgezwenkte geveltop op voluten. Deze laatste worden in de voorgevel gemarkeerd door oplopende, driezijdige erkers met afdak, en in de zijgevels door de bow-windows van de woonkamers. De korfboogportalen met waterlijst zijn gekoppeld in de middenas. Meest uitgesproken art deco is de rankwerkornamentatie van de voorgevel, in de vorm van een kruisvormige gevelsteen boven de portalen, en van een gecanneleerde fries op de borstwering van de erkers. Het houten schrijnwerk van de inkomdeuren en de vensters met kleine roedeverdeling is bewaard, evenals het smeedijzeren voortuinhek met natuurstenen postamenten. In het rechter pand werden later enkele vensteropeningen vergroot of extra ingebracht.

De plattegronden van beide woningen zijn perfect gespiegeld, opgebouwd rond de ruime, gekoppelde traphallen in de kern van het complex. Volgens de bouwplannen beslaan de enfilades van salon, woonkamer en overdekt terras, respectievelijk de noord- en de zuidflank van de begane grond, met brede raampartijen in de drie gevelzijden. De vestibule en de keuken bevinden zich telkens vóór en achter de traphal. Op de bovenverdieping zijn rond de traphal telkens de badkamer en drie slaapkamers gegroepeerd, waarvan de middelste met een terrasloggia uitgeeft op de tuin. Het dakniveau herbergt een vierde slaapkamer, twee mansardes en een zolder. Nog volgens de bouwplannen was de woonkamer of 'salle commune' in neo-Vlaamserenaissance-stijl ingericht, met een monumentale haard, en een door Toscaanse zuilen gedragen figuratief wandreliëf, geïntegreerd in de houten lambrisering en balkenzoldering. Sinds de verbouwing van 1935, zijn de oorspronkelijk open terrasloggias van het rechter pand omgevormd tot gesloten veranda’s met haard. Door aanpassing en uitbreiding met een aanbouw, kreeg de veranda van de begane grond toen een polygonale, ingesnoerde plattegrond, met een dakterras als bekroning.

Het pand maakt deel uit van een ensemble van 2 woningen en is door zijn architecturale uitwerking beeldbepalend in deze context.

Men wenst de eengezinswoning te verbouwen. De achterbouw wordt vervangen en uitgebreid.

Op de achterbouw wordt een dakterras voorzien.

De structuur van het dak blijft behouden maar er worden nieuwe pannen voorzien. In het dak worden twee dakterrassen voorzien, 1 links vooraan en 1 rechts centraal.

Er wordt in de zijgevel een toegang tot de kelder voorzien die rechtstreeks toegang geeft tot de fietsenstalling.

De gelijkvloerse en eerste verdieping worden gerestaureerd en beperkt gereorganiseerd.

Het oorspronkelijke schrijnwerk in voor – en zijgevel wordt vernieuwd naar bestaand model en wit geschilderd.

In de tuin wordt een zwembad voorzien.

De voorgestelde ingrepen doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. De ingrepen worden op een intelligente manier ingebracht met respect voor de interieurafwerking.

Aangezien het schrijnwerk een erfgoedelement bij uitstek is en beeldbepalend voor dit pand, zal als voorwaarde opgelegd worden detailtekeningen van het schrijnwerk voor te leggen voor verder advies.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat het raam in de dakuitbouw aansluitend aan het centraal ingeplant groendak rechtstreekse inkijk genereert op het rechterbuurperceel. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Uiteraard dienen de voorschriften op het vlak van lichten en zichten van het burgerlijk wetboek ten allen tijde te worden gerespecteerd.

Gezien de ligging in de Conventie Della Faille werd er advies gevraagd aan de Stedelijke Groendienst:

“Er wordt een gunstig advies gegeven op voorwaarde dat de bestaande straatbomen tijdens de werken optimaal worden beschermd.

Er mag geen werfmateriaal worden gestockeerd onder de kruinzone van deze bomen. De stam van de bomen dienen extra te worden beschermd.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de fietshelling met toegangspad kan enkel buiten de 4 meter bouwvrije voor –en zijtuinstrook worden ingeplant conform de voorschriften van de Conventie Della Faille;

2.      detailtekeningen van het schrijnwerk moeten worden voorgelegd aan de Stedelijke dienst Monumentenzorg voor verder advies;

3.      de bestaande straatbomen moeten tijdens de werken optimaal worden beschermd;

4.      er mag geen werfmateriaal worden gestockeerd onder de kruinzone van deze bomen. De stam van de bomen dienen extra te worden beschermd;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de procedure werd één bezwaar ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Overschrijding draagkracht en schending van de privacy: het bezwaar dat het dakterras de draagkracht op de omgeving overschrijdt en de inkijk genereert naar de omliggende percelen.

Beoordeling: het aangevraagde dakterras bevindt zich binnen het toelaatbare bouwvolume en behoud voldoende afstand tot de perceelsgrens. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit aanvaardbaar. De opmerking dat de tuin van de bezwaarindiener vanop het dakterras “in het oog kan worden gehouden” is overigens evenzeer van toepassing op het raam dat in de achtergevel van de woning van bezwaarindiener zit. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. Het bezwaar is ongegrond.

2. Geluidsoverlast: het bezwaar tegen de geluidsoverlast ten gevolgen van de inplanting van het zwembad naar de omliggende woningen.

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond.