2021_CBS_05613 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021042830. Blancefloerlaan 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          9 oktober 2020: omgevingsvergunning (OMV_2020077466) voor het slopen van een half ondergrondse garage en een gelijkvloerse uitbouw en bouwen van een meergezinswoning van 10 appartementen met ondergrondse parkeergarage en fietsenberging.

Huidige toestand

-          op Blancefloerlaan 22: een appartementsgebouw met vier bouwlagen en een plat dak en achteraan een parking in openlucht met een recht van doorgang daar naartoe;

-          tussen Blancefloerlaan 20 en 22: een garage die half ondergronds werd opgericht, een oprit daar naartoe en een gedeelte aangelegd als tuin.

Gewenste toestand

Er zal een deel van perceel 915X17 en een deel van perceel 915W17 afgesplitst worden en gevoegd worden bij perceel 915V17 dat een nieuw lot, lot 1, vormt:

-          oppervlakte 990 m²;

-          meergezinswoning in de zone voor hoofdgebouwen, halfopen bebouwing, vijf bovengrondse bouwlagen en een plat dak;

-          zone voor private tuinen;

-          zone voor gemeenschappelijke tuin;

-          mogelijkheid tot ondergrondse parking;

-          een recht van doorgang naar de parking achter Blancefloerlaan 22.

De restpercelen zullen hun huidige bestemming behouden, maar om bebouwing op lot 1 mogelijk te maken, moet het recht van doorgang verlegd worden naar lot 1, moeten enkele ramen aan de oostelijke zijde van het gebouw op Blancefloerlaan 22 worden dichtgemetst en moeten enkele constructies worden afgebroken:

-          de half ondergronds gelegen garage;

-          het uitstekende gelijkvloers gedeelte aan de oostelijke zijde van het gebouw op Blancefloerlaan 22;

-          de uitstekende balkons aan de oostelijke zijde van het gebouw op Blancefloerlaan 22.

Het aanleggen van de weg, het dichtmetsen van de ramen en het afbreken van constructies maken geen deel uit van deze aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een terrein in 1 lot voor een meergezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10: de voorschriften laten een hellend dak toe voor het bijgebouw in de gemeenschappelijke tuin. Hellende daken zijn niet kenmerkend in het bouwblok.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De verkavelingsvoorschriften maken de oprichting van een meergezinswoning mogelijk met maximaal 10 wooneenheden en eventuele woonondersteunende functies als nevenbestemming. De aanvraag is functioneel verenigbaar met de omgeving.

Voor de wooneenheden binnen het meergezinsgebouw op lot 1 wordt de optie genomen de verkoop op plan te organiseren. Er moet bijgevolg voldaan worden aan artikel 4.2.15. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze leidt tot de noodzaak van een verkavelingsvergunningsplicht.

Ter verduidelijking van de voorschriften wordt artikel 1.2. over de bestemming van bijgebouwen aangepast. Zo zullen er zowel in de gemeenschappelijke tuinzone als in de private tuinzone bijgebouwen toegelaten worden. Bovendien worden de bestemmingen garage en carport geschrapt omdat er ondergronds al parkeermogelijkheid wordt voorzien. Een fietsenstalling wordt als mogelijke bestemming toegevoegd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik van de verkavelingsvoorschriften zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. De voorschriften maken de oprichting van een gebouw mogelijk dat aansluit bij de aanpalende gebouwen in de omgeving. De verkaveling bestaat uit 1 lot voor halfopen bebouwing met maximaal 5 bouwlagen en een plat dak.

In de gemeenschappelijke tuinzone wordt een bijgebouw toegelaten. De kroonlijsthoogte van het bijgebouw is beperkt tot 3 meter terwijl de nokhoogte 6 meter mag bedragen. Dit maakt de realisatie van een hellend dak mogelijk. Hellende daken zijn echter niet kenmerkend in het bouwblok. Het voorschrift is daarmee in strijd met artikel 10 van de bouwcode. Binnenin het bouwblok worden garageboxen gesitueerd. Een volume in de tuin dat dienst doet als fietsenberging is bijgevolg aanvaardbaar naar analogie met de volumes van de garageboxen maar enkel met een plat dak. Het verkavelingsvoorschrift dat een nokhoogte van maximaal 6 meter toelaat voor de bijgebouwen in de gemeenschappelijke tuin moet geschrapt worden.

Om voldoende vrije hoogte te kunnen realiseren in de fietsenberging én het dak te kunnen inrichten als groendak wordt gesuggereerd om de kroonlijsthoogte op te trekken tot 3,50 meter. Deze kroonlijsthoogte ligt nog steeds lager dan de kroonlijsthoogte van de aanpalende garageboxen. De kroonlijsthoogte van het bijgebouw in de gemeenschappelijke tuinzone moet aangepast worden in de verkavelingsvoorschriften.

Het lot is belast met een recht van doorgang. Het recht van doorgang blijft behouden maar zal verlegd worden richting de rechterperceelsgrens. Deze verlegging wordt gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De verkavelingsvoorschriften doen geen expliciete uitspraak over de te gebruiken gevelmaterialen. De op te richten meergezinswoning zal echter een vervollediging vormen van de bebouwing op de hoek van de Blancefloerlaan en de Waterhoenlaan. Dit pand, samen met het pand aan de overzijde van de Waterhoenlaan, staat gekend als “den blauwen hoek’. Tevens zal Woonhaven ter hoogte van de Blancefloerlaan 32-40 een nieuw project realiseren dat zich afstemt op het kenmerkende gevelmateriaal van ‘den blauwen hoek’, namelijk lichtgeel metselwerk met een blauwe plint. Het is aanbevolen om de gevelmaterialen voor de meergezinswoning die binnen de voorliggende verkaveling kan gerealiseerd worden, af te stemmen op deze kenmerkende materialen van de omgeving. In de voorschriften moet bijkomend gespecifieerd worden dat het hoofdgebouw moet opgetrokken worden uit lichtgeel gevelmetselwerk met een gelijkvloerse plint in blauwe of blauwgrijze tegels of parement en dit in harmonie met de aanpalende bebouwing.

Mobiliteitsimpact

Het verkavelingsvoorstel doet geen uitspraak over het aantal wooneenheden. De parkeerbehoefte kan bijgevolg nog niet berekend worden. Het toekomstige bouwproject zal afgetoetst worden aan de normen voor fietsenstalplaatsen en autostalplaatsen uit de bouwcode.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
   • het voorschrift Bestemming – bijgebouwen wordt aangevuld zodat zowel in de gemeenschappelijke tuinzone als in de private tuinzone bijgebouwen toegelaten worden, in de gemeenschappelijke tuinzone worden garage en carport geschrapt en fietsenstalling toegevoegd als mogelijke bestemming voor het bijgebouw;
   • in het voorschrift Hoofdgebouw – Verschijningsvorm wordt toegevoegd dat de gevels moeten opgetrokken worden uit lichtgeel metselwerk met een gelijkvloerse plint in blauwe of blauwgrijze tegels of parement in harmonie met de aanpalende bebouwing;
   • in het voorschrift Bijgebouw in gemeenschappelijke tuinzone – Bouwvolume wordt de kroonlijsthoogte van maximum 3 meter verhoogd tot 3,50 meter en wordt de nokhoogte van maximaal 6 meter geschrapt;
   • in het voorschrift Bijgebouw in gemeenschappelijke tuinzone – Verschijningsvorm wordt het toelaten van een hellend dak geschrapt;
2. de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt nageleefd worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten