2021_CBS_05555 - Omgevingsvergunning - OMV_2021072883. Hof ter Bekestraat 42. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/11/2020: weigering deputatie (2020916) voor het regulariseren en verbouwen van een appartementsgebouw;

-          17/09/2015: weigering deputatie (20153) voor het wijzigen van de voorgevel en regulariseren van raamopeningen, traphal en bestemming;

-          29/08/2013: weigering deputatie (2013973) voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning tot appartementsgebouw;

-          23/11/2012: proces-verbaal RWO Vlaanderen (AN.66.RW.200059.2012) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden van 1 naar 3;

-          27/09/2012: proces-verbaal (AN.66.LB.140115/2012) voor het dichtbouwen van de open ruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          06/06/1983: vergunning (18#62999) voor een gevelverbouwing;

-          vaststelling  (ID: 6639) van een Hoekcomplex van winkel- en burgerhuizen in art nouveau als bouwkundig erfgoed.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning. In het verleende advies van de dienst ‘geacht vergund’ wordt vermeld dat er 3 woningen effectief als vergund geacht kunnen beschouwd worden. Echter wordt in de meest recente vergunning (d.d. 06 juni 1983; 18#62999) het gebouw vergund als eengezinswoning. Aangezien een advies over een mogelijke vergund geachte situatie zich uitspreekt over de situatie voor 9 november 1979, heeft de vergunning van 1983 voorrang op de vergund geachte situatie. Dit wordt ook bevestigd in het besluit van de deputatie van voorgaande weigering;

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          bouwdiepte:

• linkerzijde tot ca. 8 m;
• rechterzijde tot ca. 3,50 m;
• achterbouw aan linkerzijde tot ca. 11,30 m;

-          koer aan de rechterzijde van ca. 6,5 m² en open ruimte achteraan het perceel van ca. 14 m²;

-          gevel in Art Nouveaustijl met verbouwde winkelpui.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met een totale bruto vloeroppervlakte van circa 233 m²;

• 3 appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 56 m², 41 m² en 44 m²;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 3 bouwlagen met zadeldak;
• achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak;
• ertussen een lichtschacht vanaf de 1ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtgele baksteen;
• roodkleurige pleister in verticaal vlak tussen gevelopeningen 1ste en 2de verdieping;
• houten buitenschrijnwerk: gelijkvloers in bruin, bovenliggende verdiepingen in wit.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning:

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder zadeldak met nokhoogte van 15,2 m;
• achterbouw van 2 bouwlagen met inrichting van een dakterras op het platte dak ter hoogte van de 2de verdieping;
• volgebouwd perceel met uitzondering van een koer in lichtschacht met een netto oppervlakte van circa 4m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping volledig in blauwe steen;
• tegeldetaillering tussen gevelopeningen 1ste en 2de verdieping;
• horizontale balustrades aan ramen verdiepingen;
• uniform zwart houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van een eengezinswoning;

-          volume-uitbreiding ter hoogte van de achterbouw van 2 bouwlagen (regularisatie en gedeeltelijke aftopping);

-          inrichten van een dakterras op de achterbouw;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De wijzigingen aan de voorgevel verminderen de erfgoedwaarde van het complex;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving

De balustrades aan de ramen van de 1ste en 2de verdieping zijn niet kenmerkend voor dit art nouveau gebouw. Het volledig uitwerken van de gelijkvloerse plint in blauwe steen is niet kenmerkend voor dit gebouw. Het uitvoeren van de plint in blauwe steen zorgt ervoor dat de leesbaarheid van dit hoekgeheel teniet wordt gedaan

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Er is onvoldoende bewijsmateriaal om aan te nemen dat de achterbouw een vergunde, vergund geachte situatie betreft. Het volbouwen van het perceel met een achterbouw van 2 bouwlagen met daarop een dakterras is niet conform het referentiebeeld dat zich kenmerkt door woongebouwen van 3 bouwlagen met een zadeldak of 4 bouwlagen met een plat dak en een beperkte achterbouw op een deel van het perceel. Deze achterbouw bouwt het perceel volledig vol en hindert door zijn hoogte de licht- en zontoetreding van de aangrenzende percelen.  Het biedt door zijn hoogte van 2 bouwlagen met een minimale lichtschacht ook onvoldoende lichtinval naar de ruimtes op de gelijkvloerse en 1ste verdieping;

• artikel 27 Open ruimte:

Bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
De koer aan de rechterzijde van 6,5 m² en de open ruimte achteraan van ca. 14 m² worden volgebouwd waarna een koer van circa 4 m² gerealiseerd wordt. Deze is beduidend kleiner dan de opgelegde 20% open ruimte. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een eengezinswoning grondig te verbouwen. Het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd en wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande en niet (geacht)vergunde volume achteraan het hoofdgebouw wordt volledig gesloopt. De aanvraag stelt voor om een nieuw volume op te trekken dat twee bouwlagen telt met op het platte dak een private buitenruimte. Het perceel wordt op een lichtschacht van circa 4m² na volledig volgebouwd. Het volledig bebouwen van het perceel is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Een afwijking op dit artikel is niet aanvaardbaar in voorliggende context.

Open ruime achteraan het perceel kan een meerwaarde genereren voor zowel het eigen perceel als voor de omgeving. Het voorgestelde volume bouwt het perceel nagenoeg vol zodat de daglichttoetreding naar de verschillende leefvertrekken op de gelijkvloerse en eerste verdieping niet optimaal is. Tevens hindert dit volume de zon- en daglichttoetreding van de aangrenzende percelen. Het optrekken van de scheidingsmuren hinder de naburige panden. Ook zorgt de nieuwe buitenruimte op het platte dak achteraan voor inkijk naar omliggende eigendommen, wat niet aanvaardbaar is.

Het nieuwe volume achteraan is strijdig met artikel 10 van de bouwcode.

De aanvraag dient omwille van deze redenen geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld op 29 maart 2019. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De aanvraag maakt deel uit van een grote complex gevormd door drie winkelhuizen en een burgerhuis in art-nouveaustijl op de hoek van Coebergerstraat en Hof ter Bekestraat, gebouwd in opdracht van de heren Fr. Philipsen en L. Vermeulen, naar een ontwerp door de architect Theodoor Vermeulen uit 1907.

De winkelhuizen Coebergerstraat 1 en Hof ter Bekestraat 40-42, zijn ontworpen als een symmetrisch geheel van drie panden, het afgeschuinde hoekpand met een gevelbreedte van vier traveeën, de flankerende panden van twee traveeën, drie bouwlagen hoog onder zadeldaken. De lijstgevels hebben een parement uit gele baksteen voor het hoekpand en roomkleurige Silezische brikken voor de flankerende panden, telkens geaccentueerd door rode baksteen voor speklagen en ontlastingsbogen. Witte natuursteen en blauwe hardsteen zijn gebruikt voor de plint, hoekblokken, het balkon, waterlijsten en lekdrempels.

Bij het hoekpand (Hof ter Bekestraat 40), waarvan de opstand is opgebouwd uit registers van steek- en korfboogopeningen, wordt het portaal in de afgeschuinde travee gemarkeerd een balkon met consoles en ijzeren borstwering. Waterlijsten tot op imposthoogte en een klokvormige borstwering met een treillagepatroon uit rode en witte tegels, legt de klemtoon op de eerste verdieping. Behalve het schrijnwerk van inkomdeuren en vensters, zijn ook de klassieke houten omlijstingen van de winkelramen bewaard, de fries beschilderd met voorstellingen van vissen en schaaldieren; vernieuwde kroonlijst.

Bij de zijpanden, oorspronkelijk met een gevelbrede houten winkelpui op de begane grond, wordt de compositie van de bovenbouw bepaald door oplopende vensternissen. Deze zijn spitsbogig in Coebergerstraat 1, met een blauw-wit-tegelpatroon op de borstwering, verdwenen sgraffito’s in het boogveld, en flankerende postamenten onder de kroonlijst. Hof ter Bekestraat 42 onderscheidt zich door rondboognissen, met verdwenen sgraffito’s op de borstwering. Verbouwde puien, vernieuwd schrijnwerk en kroonlijsten.

Het burgerhuis Coebergerstraat 3, met een gevelbreedte van twee ongelijke traveeën, omvat drie bouwlagen onder een zadeldak. De lijstgevel heeft een parement uit rood baksteenmetselwerk, geaccentueerd door blauwgroen geglazuurde baksteen onder de erker. Witte natuursteen blauwe hardsteen zijn gebruikt voor hoekblokken, ontlastingsbogen, lateien, de gebogen lekdrempels met spuwer en de gevelsteen met zonnebloem; geklinknagelde ijzeren I-profielen overspannen de begane grond, en vormen de basis van de erker. Asymmetrisch van opzet legt de compositie de klemtoon op brede zijtravee, die op de eerste verdieping wordt gemarkeerd door een vernieuwde houten erker, oorspronkelijk met afdak gevat in een rondboognis met sgraffito, zoals het flankerende rondboogvenster met spitse archivolt. Een rechthoekig drielicht doorbreekt de topgeleding, zoals de inkomdeur belijnd door een waterlijstje; vernieuwde kroonlijst. Het houten schrijnwerk van de bewerkte inkomdeur en het benedenvenster met typische roeden bleef bewaard.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw in entresol bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse winkelwoonhuizen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien werden de vier panden als geheel opgetrokken wat de ensemble en de contextwaarde vergroot. 

De aangepaste plint wordt volledig in arduin voorzien. Een volledige bekleding van de plint met arduin is in deze context vreemd aangezien afwerking in gevelsteen een inpasbaar gevelmateriaal is. Er dient onderzocht te worden hoe het gebouw voorzien kan worden van een woongevel waarbij er rekening wordt gehouden met de ensemblewaarde van het gebouw.

Indien een vergunning verleend zou worden, dient de voorgevel uitgesloten te worden uit deze vergunning (bouwcode, art. 5 en 6).

Het nieuwe gevelbeeld kan inspiratie halen uit de oorspronkelijke bouwplannen bij oprichting van het pand en de buurpanden rechts (Coebergerstraat 1).

Het geveldeel tussen de raamopening van de gelijkvloerse en 1ste verdieping wordt opnieuw met tegels bekleed. Dit is een mooie verwijzing naar de oorspronkelijke ornamentering van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De leefruimtes van de eengezinswoning ontvangen niet overal kwalitatieve toetreding van daglicht. De buitenruimte is, zoals eerder vermeld stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, gelet op de ligging, in de oksel van het bouwblok.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

Open ruimte: De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode aangezien de vergunde open ruimte werd volgebouwd en in het nieuwe voorstel onvoldoende open ruimte is voorzien.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er is onvoldoende open ruimte aanwezig op het perceel conform artikel 27 van de bouwcode.