2021_CBS_07606 - Omgevingsvergunning - OMV_2021075570. Pothoekstraat 75. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/2020: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2020_12503_VPV) voor het uitvoeren van gevelwerken zonder voorafgaandelijke vergunning;

-          26/06/1953: toelating (18#31262) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met gelijkvloerse recazaak met een bruto vloeroppervlakte van circa 233m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 2 bouwlagen onder zadeldak met kelderverdieping;
• bouwdiepte circa 15m, bouwhoogte circa 12m, kroonlijsthoogte circa 8,3m;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui in decoratieve tegeltableaus, dorpels en gevelplint in blauwe hardsteen;
• gelijkvloers buitenschrijnwerk in sierhout;

-          inrichting:

• gelijkvloerse recazaak met interne trap naar bovenliggende woning met één slaapkamer;
• ommuurde koer tot op circa 5,70m vanaf achterste perceelgrens van circa 28m².

Huidige toestand

-          functie: eengezinswoning met gelijkvloerse handelszaak;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;
• bouwdiepte circa 20,5m (volledig perceel), bouwhoogte circa 10,4m;

-          gevelafwerking:

• gevel in grijze crepi met behoud van onderdorpel en gevelplint in blauwe hardsteen;
• nieuw buitenschrijnwerk in bruin aluminium;
• aangepaste gelijkvloerse gevelopening, deels gedicht met zichtbaar snelbouwmetselwerk;
• nieuwe uitwendige witte rolluikkast boven de gelijkvloerse gevelpui;

-          inrichting:

• nieuwe haakse en gelijkliggende zaakgebonden publiciteit op de voorgevel;
• gelijkvloerse recazaak omgevormd naar winkelruimte met apart toilet;
• aparte toegang vanaf straat met nieuwe trap naar bovenliggende woning met 3 slaapkamers;
• overdekt dakterras op eerste verdieping van circa 29,5m².

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning met gelijkvloerse handelszaak met een bruto vloeroppervlakte van circa 327m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;
• bouwdiepte circa 20,5m (volledig perceel), bouwhoogte circa 10,4m;

-          gevelafwerking:

• gevel in crepi met op het gelijkvloers blauwe hardsteen en behoud van onderdorpel en gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in bruin (gelijkvloers) en blauw aluminium;
• uitwendige witte rolluikkast boven de gelijkvloerse gevelpui;

-          inrichting:

• gelijkliggende zaakgebonden publiciteit op de voorgevel;
• gelijkvloerse winkelruimte met apart toilet;
• aparte toegang vanaf straat naar bovenliggende woning met 3 slaapkamers;
• overdekt dakterras op eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen van de voorgevel;

-          regulariseren van het uitbreiden van het bouwvolume, het ophogen van de scheidingsmuren en het wijzigen van de dakvorm;

-          regulariseren van het omvormen van gelijkvloerse reca naar handelsfunctie (winkel);

-          regulariseren van interne constructieve werken;

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          regulariseren van het aanbrengen van zaakgebonden publiciteit op de voorgevel;

-          regulariseren van het plaatsen van een gelijkvloerse uitwendige rolluikkast en uitvalscherm op de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          1 Algemene voorschriften, 1.7 Publiek Domein, 1.7. Open ruimte, tuinen en terrassen:

De open ruimte verkleint.

-          1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• Door het dichtbouwen van het perceel op het gelijkvloers, de uitbreiding op de verdiepingen én het terras en zijn overdekking en bijhorende wijzigingen aan de scheidingsmuren wordt er hinder gecreëerd qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen.
• Het resultaat van de aanpassingen aan de voorgevel kunnen bezwaarlijk als een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur én het bestaande weefsel worden genoemd.

-          2 Bijzondere voorschriften, 1.1 Bestemming:
Detailhandel is niet toegelaten. Voorliggend perceel betreft geen hoekperceel.

-          2 Bijzondere voorschriften, 1.2.1 Bouwdiepte:
De open ruimte op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens wordt bebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18-19:
  het niveauverschil van 15cm ter hoogte van de toegangsdeur van de publiek toegankelijke functie is te groot.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint:
  het is onduidelijk waarom de voordeur van het appartement en de aansluitende penant moet worden voorzien van een rolluik;
• artikel 13 Bovengrondse en ondergrondse uitsprongen:
  het uitvalscherm dat onder het publiciteitsbord op de voorgevel werd aangebracht moet in open toestand 0,75m van de voetpadrand blijven en mag in gesloten toestand niet verder dan 0,15m uit de gevel hangen;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

door een niet licht-doorlatend afdak te realiseren krijgt de keuken onvoldoende licht; 

• artikel 27 Open ruimte:
  minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel moet op het niveau van het maaiveld in de tuinzone onbebouwd zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaats is niet kwalitatief ingericht;
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:
  het reclamebord op de voorgevel mag niet voor gevelopeningen geplaatst worden en moet minstens 0,60m verwijderd blijven van de perceelgrenzen. De grootte van het bord staat niet in verhouding tot de maat van het gebouw en doet afbreuk aan de leesbaarheid van de gevel;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het hoofddak heeft geen opstand van minstens 0,30m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  alle nieuwe platte daken die niet ingericht zijn als dakterras, een helling van minder dan 15° en een oppervlakte van minstens 20m² hebben en waarvan de afvoer niet aangesloten is op een hemelwaterput, moeten aangelegd worden als groendak. Het gaat onder meer over het hoofddak en het dakdeel van de terrasoverkapping;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van den leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluiting met de RWA-afvoerbuis moet inpandig gebeuren;
• artikel 43 Septische putten:
  het gebouw moet voorzien zijn van een septische put van minstens 2000 liter. Alleen het zwart water moet worden afgevoerd naar deze put ter voorbehandeling;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  waar voedsel wordt verwerkt moet het afvalwater via vetafscheiders geloosd worden. De uitlaat van de afscheider moet voorzien zijn van een stankafsluiter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Het omvormen van de woning naar een handelsgelijkvloers en een bovenliggend appartement is bijgevolg onaanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende wijzigingen aan het volume houden geenszins rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving en uit de aanvraag is het ook onduidelijk dat het voorgestelde kenmerkend is voor de betreffende omgeving.

De aanvraag bevat ook geen gegevens omtrent een samenhangend stedenbouwkundig geheel op bouwblok niveau waarbij voorliggende project een deelproject van zou kunnen zijn.

Visueel-vormelijke elementen en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgevel wordt aangepast en voorzien van buitengevelisolatie.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken altijd over de volledige14cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten