2021_CBS_07613 - Omgevingsvergunning - OMV_2021116448. Statiestraat 151. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/09/1968: vergunning (961#4035) voor verbouwingswerken (deels uitgevoerd);

-          17/04/1968: vergunning (961#3928) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelshuis:
  • winkelruimte op gelijkvloers;
  • bovenliggende eengezinswoning met aparte toegang vanop straat (toegang via winkelruimte niet uitgevoerd);

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing;
• 3 bouwlagen;
• zadeldak;
• gelijkvloers volgebouwd;
• bouwdiepte:
  • eerste verdieping: links 17,00m, rechts 11,10m (keuken rechts niet uitgevoerd);
  • tweede verdieping: 11,10m (uitbouw links niet uitgevoerd);

-          gevelafwerking:

• winkelpui:
  • witte natuursteen (arabescato);
  • toegang tot eengezinswoning links;
  • toegang tot winkel rechts;
  • centrale vitrine;

-          inrichting:

• dakterras rechts naast entresol op eerste verdieping tot 17,00m bouwdiepte.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met vergunde/vergund geachte toestand, afgezien van de gevelafwerking:

• winkelpui:
  • zwart aluminium plaatmateriaal;
  • toegang tot eengezinswoning links;
  • toegang tot winkel rechts;
  • centrale vitrine;
  • zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• bovenbouw:
  • geel gevelmetselwerk;
  • horizontale arduinen banden;
  • horizontale friezen boven winkelpui en onder kroonlijst;
  • wit pvc buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• handelshuis:
  • winkelruimte op gelijkvloers;
  • bovenliggende eengezinswoning met aparte toegang vanop straat;
  • winkelruimte via een deur naar de gang opnieuw in verbinding met de overige delen van de woning;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing;
• 3 bouwlagen;
• zadeldak;
• gelijkvloers volgebouwd;
• bouwdiepte:
  • eerste verdieping: links 12,35m, rechts 14,45m;
  • tweede verdieping: 11,15m;

-          gevelafwerking:

• winkelpui:
  • arduin;
  • toegang tot eengezinswoning links;
  • toegang tot winkel rechts;
  • centrale vitrine;
  • zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• bovenbouw:
  • geel gevelmetselwerk;
  • horizontale arduinen banden;
  • horizontale friezen boven winkelpui en onder kroonlijst;
  • wit pvc buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

• dakterras rechts op eerste verdieping tot 17,60m bouwdiepte;
• dakterras rechts op tweede verdieping tot 12,65m bouwdiepte.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van entresol achteraan links, met behoud van het toilet net achter het hoofdgebouw;

-          structureel open werken van:

• gelijkvloerse winkelruimte achteraan;
• bestaande achtergevel op eerste verdieping;

-          bouwen van nieuwe aanbouw rechts achteraan de eerste verdieping, 1,80m dieper dan rechter aanpalend pand;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          opnieuw uitbreiden van het bestaand terras rechts achteraan de eerste verdieping;

-          inrichten van dakterras op tweede verdieping, gelijk met bouwdiepte van rechter aanpalend pand;

-          regulariseren van:

• interne indeling van het hoofdgebouw;
• inrichten van slaapkamers op de zolderverdieping;
• indeling winkelpui;
• positie van dakkoepels in plat dak van gelijkvloers;

-          wijzigen van het gevelmateriaal van winkelpui in arduin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Het dakterras op de eerste verdieping is vergund geacht tot een bouwdiepte van 17m. Deze 17m is niet kenmerkend. Het dieper voorzien zoals in voorliggende aanvraag bijgevolg zeker niet.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De slaapkamers op de zolderverdieping hebben een vrije hoogte van 2,50m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De dakvlakramen van de slaapkamers op de zolderverdieping bevinden zich niet tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak en de lichtdoorlatende oppervlakte ervan is kleiner dan 10% van de netto-oppervlakte van de slaapkamers;
• artikel 38 Groendaken:
  Het is uit de plannen niet af te leiden of er werken uitgevoerd werden of gepland worden aan het platte dak helemaal achteraan het gelijkvloers. Indien het dakmateriaal vernieuwd wordt of dit dak gewijzigd wordt, dient dit als een groendak voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het achteraan uitbreiden en interne wijzigingen aan een eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen met zadeldak. Het gelijkvloers werd volledig volgebouwd en betreft een grote winkelruimte. Dit blijft behouden.

De bestaande aanbouwen links achteraan de verdiepingen worden afgebroken (waarbij enkel het wc behouden blijft). Rechts achteraan de eerste verdieping wordt een nieuwe aanbouw voorzien tot een bouwdiepte van circa 14,5 meter. Bovenop het bouwvolume wordt een dakterras tot op de diepte van de aangrenzende scheidingsmuur voorzien. Het nieuwbouwvolume betreft een verbetering inzake de daglichttoetreding ten opzichte van de omliggende woningen.

Rechts achteraan de eerste verdieping wordt opnieuw een groot dakterras aangelegd. Dit nieuwe dakterras komt dieper dan het vroegere vergunde dakterras (tot 17 meter).

Het dieper voorzien zoals in voorliggende aanvraag voorziet een groter privacy probleem. Dit is niet aanvaardbaar.

In voorwaarde zal worden opgelegd dat het nieuwe dakterras de bouwlijn van 17 meter niet mag overschrijden.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gelijkvloerse gevel werd volledig voorzien in aluminium buitenschrijnwerk met een groot vitrineraam. Deze materialisatie betrof een verarming van het straatbeeld.

De gelijkvloerse voorgevel wordt nu voorzien in arduin met enkel de ramen en deuren in aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialisatie sluit beter aan bij de gevel van de bovenliggende verdiepingen (metselwerk en arduinen geveldetails).

De bestaande achtergevel van het hoofdvolume (in witte crepi) blijft maximaal behouden. De gevels van de nieuwe aanbouw worden afgewerkt met witte crepi en zwart aluminium buitenschrijnwerk. Ook de dakranden worden in zwart aluminium voorzien. De terrasbalustrades worden in witte staal voorzien. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel is dit aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het dakterras achteraan de eerste verdieping te beperken tot de bouwlijn van 17 meter;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

1.      het voorzien van verblijfsruimten in de mansardekamers en zolder;

2.      alle wijzigingen, handelingen en werken aan het platte dak achteraan de winkelruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Geen akkoord : Het bezwaar dat de bezwaarindiener niet op voorhand schriftelijk akkoord heeft gegeven voor de verbouwingen;

Beoordeling: Bij de procedure van een Omgevingsvergunning is uitdrukkelijke toestemming van de aanpalende niet noodzakelijk om de vergunning aan te vragen. Het betreft hier een project dat valt onder de vereenvoudigde procedure, waarbij de buren worden aangeschreven omwille van de gewijzigde scheidingsmuren.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond;

2. Daglichttoetreding : Het bezwaar dat de aanbouw de daglichttoetreding van de links aanpalende woning zal hinderen;

Beoordeling: De gelijkvloerse bebouwing blijft behouden. En de nieuwe bebouwing links achteraan de eerste verdieping wordt verkleind ten opzichte van zowel de bestaande als de vergunde toestand van de woning. In tegenstelling tot wat de bezwaarindiener beweerd, zullen de werken dus een gunstige invloed hebben ten opzichte van de daglichttoetreding van de links aanpalende woning.

Het bezwaar is ongegrond;

3. Waardevermindering eigendom: Het bezwaar dat de realisatie van het project de doorverkoopwaarde van het de aanpalende eigendommen verminderd:

Beoordeling: Het bezwaar is louter hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet mee in afweging worden genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.