2021_CBS_07607 - Omgevingsvergunning - OMV_2021046284. Rodestraat 29. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/06/2004: vergunning (197#20040059) voor het wijzigen van functie: verbouwen van kantoorgebouw tot 8 woningen;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• woning/loft langs straatkant met in binnengebied nog 7 woningen;
• loft met leefruimtes op de 1ste verdieping;
• de loft beschikt over 1 slaapkamer;
• gelijkvloers met ingang tot loft, garage, doorgang naar andere woningen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met voorbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevelafwerking:

• in oranje baksteen en beton;
• houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• binnengebied met woningen.

Huidige toestand

-          functie:

• woning met 2 slaapkamers;
• 3 hoogslapers;

-          voorgevelafwerking:

• poort en linker ingangsdeur in metaal met donker grijze kleur. Eén ingangsdeur in hout met witte kleur en wit raamschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• woning met 2 slaapkamers;
• 3 hoogslapers;
• dakterras met lounge;

-          bouwvolume:

• extra teruggetrokken dakvolume met lounge;

-          gevelafwerking:

• nieuw volume afgewerkt met houtwolcementplaten met gele kleur en terras voorzien van afsluiting in zwarte kleur;

-          inrichting:

• plat dak voorzien van terras en groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van extra dakvolume met lounge op woning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het extra dakvolume is niet kenmerkend voor het gebied;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

de nieuwe dakconstructie wijkt af van het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het hoofdgebouw en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De nieuwe dakconstructie wijkt af van het referentiebeeld;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De 2de slaapkamer aan de trap naar de lounge voldoet hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Cultuurhistorische aspecten - Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg en de dienst stedenbouw. Deze voldoen niet aan de eerder meegegeven randvoorwaarden. Er werden drie opties meegegeven voor de uitwerking van de serre rekening houdend met de context, straatbeeld en harmonie. 

1)     een zeer beperkt toegangsgebouw (niet meer dan een uitloper van de trap), dat toegang verschaft tot het dakterras.

2)      een dak aansluitend op de kroonlijst, uiteraard passend bij de onderbouw, waar dan patiogewijs of achteraan een uitsnede voor een dakterras wordt voorzien.

3)      een gevelbreed paviljoen dat terugliggend tov de dakrand wordt uitgevoerd.

Het huidig voorstel houdt het midden tussen optie één en drie waardoor het paviljoen een zeer hybride vormgeving krijgt die afbreuk doet aan de beeldwaarde van het pand. Bovendien zorgt de positionering van het paviljoen ervoor dat de monumentale, getande kroonlijst van het aanpalend inventarispand (nr. 27) die doorloopt ter hoogte van de zijgevel, partieel verwijderd moet worden. In aansluiting met de voorgevel bevat de zijgevel blijkbaar ook sierlijsten. De erfgoedelementen dragen bij aan de beeld- en erfgoedwaarde van het pand en dienen gevrijwaard aangezien. Deze elementen zijn niet ingetekend op plan en werden in voorbespreking ook niet meegedeeld. Een oplossing op maat dient gezocht.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. In de directe omgeving komen naast platte daken en enkele mansardedaken hoofdzakelijk zadeldaken voor. Teruggetrokken daklagen zijn hier allerminst kenmerkend. Bovendien wordt de voorgestelde optopping niet perceelbreed voorzien waardoor deze geen rekening houdt met de symmetrische opbouw van de onderliggende gevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De 2de slaapkamer (achteraan rechts) heeft strijdig met de bouwcode geen ramen. Dit is niet aanvaardbaar. Bij een eventuele vergunning dient deze te worden uitgesloten van verblijfsfunctie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde niet.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen de lichthinder en meer schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van het achtergelegen terras door de voorgestelde optopping.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Bovendien dient opgemerkt dat het terras van de bezwaarindiener niet vergund blijkt. Hier kan bij de beoordeling dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond.

Waardevermindering eigendom: Het bezwaar tegen de waardevermindering ten gevolge van de lichthinder en schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van het achtergelegen terras door de voorgestelde optopping.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift. Bovendien dient opgemerkt dat het terras van de bezwaarindiener niet vergund blijkt. Hier kan bij de beoordeling dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond;

Kwaliteitsverlies leven: Het bezwaar tegen het kwaliteitsverlies van het leven van de bezwaarindiener ten gevolge van de lichthinder en schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van het achtergelegen terras door de voorgestelde optopping.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent een mogelijk kwaliteitsverlies van het leven van de bezwaarindiener betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten kwaliteitsverlies zoals omschreven in het bezwaarschrift. Bovendien dient opgemerkt dat het terras van de bezwaarindiener niet vergund blijkt. Hier kan bij de beoordeling dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond;

Aantasting erfgoedwaarde: Het bezwaar tegen het aansluiten van de voorgetelde optopping tegen de zijgevel van het pand van de bezwaarindiener. Het pand van de bezwaarindiener is opgenomen in de inventarislijst en heeft een kenmerkende kroonlijst en sierlijsten die doorlopen in de zijgevel.

Beoordeling: De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de  dienst monumentenzorg. De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een ongunstig advies voor deze aanvraag. Het bezwaar is gegrond;