2021_CBS_07445 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021053393. Klein Heiken 80-86. District Ekeren - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd binnen de looptermijn van beide openbare onderzoeken 1 digitaal bezwaarschrift ingediend (specifiek tijdens de eerste uitvoering ervan), dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Parkeerdruk: omwille van het bestaan van een reeds vergunde verkaveling, aansluitend aan betreffend terrein, en een ruim en vergund woonproject aan de overzijde van de straat is de kans groot dat de gecumuleerde effecten van dit geheel op de mobiliteit van de omgeving, voornamelijk inzake beschikbare parkeerplaatsen, uitermate negatief zal zijn. Er is naar betreffende onvoldoende onderzoek gevoerd in het huidige dossier.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient bij dit type van aanvraag, met hooguit 6 geplande woningen, de parkeerbehoefte individueel te bekijken en kan zonder meer juridisch geen koppeling maken met andere en reeds gegunde dossiers. Op basis van de gekende informatie zal er hier sprake zijn van 6 eengezinswoningen en dit op 6 individuele kavels – alle betreffende kavels beschikken over een maatvoering die meer dan voldoende ruim is om ervoor te zorgen dat de effectief berekende parkeerbehoefte, 1 wagen per kavel, eenduidig op eigen terrein zal voorzien worden. Er valt dan ook geen bijkomende parkeeroverlast te verwachten.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Procedurefout: het openbaar onderzoek werd foutief uitgevoerd, dit aangezien er geen correcte aanplakking heeft plaatsgevonden van de vereiste gele affiches.

Beoordeling:

De onregelmatigheid van vermeld openbaar onderzoek werd intussen officieel vastgesteld en er werd dienaangaande een administratieve lus uitgevoerd, met de organisatie van een tweede openbaar onderzoek. Van dit laatste werd zonder meer geconstateerd dat het correct en volgens de vormvereisten werd uitgevoerd, zonder onregelmatigheden. Bijkomend kan ervan uitgegaan worden dat, door de indiening van het bewuste bezwaarschrift, de bezwaarindiener op zijn minst zijdelings op de hoogte werd gebracht. Zonder meer werd het bezwaarschrift in beschouwing genomen en inhoudelijk behandeld maar uiteindelijk blijkt er geen sprake meer te zijn van een procedurefout.

Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-         14 maart 1988: vergunning (1988393) voor een voorgevelverbouwing, Klein Heiken 86;

-         23 januari 1989: vergunning (19898633) voor het vervangen van een betonnen hofmuur, Klein Heiken 80;

-         9 maart 2018: verkavelingsvergunning (2017309) voor 8 loten, voor woningbouw, op het naastgelegen terrein, Klein Heiken 100.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          vier woningen, Klein Heiken 80 – 86.

Huidige toestand

-         terrein met een oppervlakte van 2.020 m² (± 61 meter straatbreedte en ± 33 meter diepte);

-         de achterste perceelsgrens raakt aan een weiland en is tevens de grens met het agrarische gebied;

-         deels bebouwd terrein met de woningen Klein Heiken 80, 82, 84 en 86, met bergplaatsen;

-         deels onbebouwd terrein aan de rechterzijde, ingericht als tuin met struiken en enkele bomen;

-         er zijn geen markante reliëfverschillen;

-          Klein Heiken heeft een wegverharding in asfalt, met aan de zijde van de verkaveling een fietspad in betonstraatstenen, aan de overzijde een parkeerstrook in betonstraatstenen en aan weerszijden een voetpad in betontegels. Ter hoogte van de verkaveling bevindt zich een verkeersdrempel in betonstraatstenen.

Gewenste toestand

-         afgebroken woningen, op huisnummers 80 tot en met 86;

-         creëren van zes loten voor woningbouw:

• twee stempels van drie eengezinswoningen (halfopen – gesloten – halfopen bebouwing);
• oppervlaktes van ongeveer 370 m² voor de loten in halfopen bebouwing en ongeveer 270 m² voor de loten in gesloten bebouwing;
• straatbreedtes van iets meer dan 11 meter voor de loten met halfopen bebouwing en 8,15 meter voor de loten met gesloten bebouwing;
• bouwdiepte gelijkvloers: maximum 17 meter, bouwdiepte eerste verdieping: maximum 13 meter;
• hellend dak op een basis van 9 meter, met een kroonlijsthoogte van maximum 7 meter en een nokhoogte van maximum 11,50 meter;
• voortuinstroken van 5 meter diep voor de loten 1 tot en met 3 en van 6 meter voor de loten 4 tot en met 6;
• zijtuinstroken van minimum 3 meter breed bij de halfopen bebouwingen.

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken van vier woningen;

-          verkavelen van een terrein, in zes loten voor woningbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 – Harmonie en draagkracht: door als eerste kavel niet te kiezen voor een aansluiting op de scheidsmuur van nummer 78 wordt, op deze wijze, in feite een open typologie gecreëerd met een onafgewerkte en naakte scheidsmuur ernaast – iets wat in de rest van de aanvraag, en in de ernaast reeds goedgekeurde verkaveling, niet voorkomend is, noch in de omgeving. Op deze manier wordt ook een unieke en kwalitatief beperkte zijtuinstrook ontworpen, dewelke zich tussen twee hogere muren zal bevinden;

-          artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: door, zoals in vorig punt aangehaald, niet te kiezen voor een start vanaf de bestaande scheidsmuur, ontstaat een vreemde invulling aan de linker zijde van de verkaveling en een niet wenselijke opstelling met een open bebouwing met scheidsmuur aan één kant en een halfopen typologie die aan 1 zijde niet over een gespiegelde zijtuinstrook beschikt maar een onbebouwd stuk grond tussen 2 gebouwen – laatstgenoemde is ruimtelijk niet aanvaardbaar, noch voorkomend in de ruime omgeving;

-          artikel 19§1 – Tuinafsluitingen: de hoogte van de voortuinafsluiting dient zowel op de rooilijn (ter hoogte van het openbaar domein) als tussen de voortuinen onderling beperkt te worden tot een maximale hoogte van 1 meter. Laatstgenoemde is hier niet expliciet het geval en betreffende zal dan ook in de eindvoorwaarden worden opgenomen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

• BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
  (De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het verkavelen van verschillende gronden in 6 loten voor woningbouw en gelet op de gehele ligging daarvan in een voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact

De mobiliteitsimpact dient afgemeten te worden aan de te verwachten berekende parkeerbehoefte en gelet op het feit dat er hier sprake zal zijn van 6 afzonderlijke loten met telkens niet meer dan 1 eengezinswoning, is het gefundeerd te stellen dat elk lot louter 1 parkeerplaats op eigen terrein zal dienen te voorzien. Gelet op de maatvoering van de individuele loten, dewelke meer dan ruim genoeg wordt beoordeeld om vermelde parkeerbehoefte op te lossen, kan dan ook principieel gunstig advies verleend worden voor dit aspect van de aanvraag.

Gewenste ruimtelijke structuur en schaal - ruimtegebruik

Gebaseerd op de bestaande ruimtelijke structuur van dit deel en aan deze zijde van de straat Klein Heiken, en met een gegarandeerd doorzicht (naar het achterliggende agrarische gebied) of ontbrekende massiviteit tussen de volumes onderling in het achterhoofd, wordt een typologie van telkens halfopen panden voorzien, met daartussen sporadisch een deel rijbebouwing – dit laatste zonder de opeenvolging te massief te laten geworden en deze te beperken en af te wisselen met voldoende ruime openingen ertussenin.

Het ontwerp voldoet hier grotendeels aan; echter druist het opzet hier aan de linkerzijde geheel tegenin, door het voorzien van een halfopen woning naast een identiek type, zonder er echter op aan te sluiten. Hierdoor ontstaat enerzijds een open bebouwing met een scheidsmuur en anderzijds een opening tussen twee opeenvolgende panden die ruim onvoldoende breed is en niet voldoet aan de gestelde uitgangspunten.

Gelet op de ruime maatvoering van het terrein zal dan ook in voorwaarde worden opgenomen de opdeling van de loten aan te passen als volgt: lot 1 en 2 telkens als gesloten bebouwing (breedte: 8,50 m), afsluitend met lot 3 als halfopen bebouwing (breedte: 11,80 m), waarbij lot 1 op dezelfde voorgevelbouwlijn als nummer 78 dient gebouwd te worden. Loten 4 tot en met 6 kunnen als dusdanig behouden blijven maar met een respectievelijk breedte van 11,80 m, 8,50 m en 11,84 m.

Op deze wijze worden het uitgangspunt, het aantal loten en de grootteorde van de verkaveling gerespecteerd, evenals de op te richten gabariten en blijft de maatvoering voldoende groot om het mobiliteitsaspect op eigen terrein op te richten. Bijkomend wordt wel een duidelijkere ruimtelijke invulling voorzien.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. het bij de vergunning gevoegd en in rode kleur aangepaste verkavelingsplan dient strikt te worden nageleefd:
   • de opdeling van het identieke aantal loten wordt aangepast, waarbij loten 1, 2 en 5 rijbebouwing voorzien, telkens met een breedte van 8,50 m, en loten 3, 4 en 6 halfopen zijn, met een respectievelijke breedte van 11,80 m, 11,80 m en 11,84 m. Uitgezonderd voor lot 1 worden de voorgevelbouwlijnen behouden; lot 1 dient te worden uitgelijnd met het te behouden pand op nummer 78.
2. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
   • het voorschrift wat de voorgevelbreedte betreft wordt gewijzigd met de bepaling dat voor loten 3, 4 en 6 deze breedte minimaal 8,01 m bedraagt (aansluitend op de scheidsmuur) en maximaal zoals aangeduid op het in rode kleur aangepaste verkavelingsplan – voor loten 1, 2 en 5 is dit de volledige perceelsbreedte;
   • het voorschrift wat de dakuitvoering betreft wordt gewijzigd met de bepaling dat het hanteren van een schild- of wolfsdak beperkt blijft tot de loten 3, 4 en 6;
   • het voorschrift wat het type gebouw betreft wordt gewijzigd met de bepaling dat loten 1, 2 en 5 worden uitgevoerd in aaneengesloten bebouwing en loten 3, 4 en 6 in kopbebouwing;
   • het voorschrift wat het materiaalgebruik betreft wordt gewijzigd met de bepaling dat de verplichte afwerking van het vrijblijvende gedeelte van de scheidsmuur, dewelke dient te gebeuren door de aanvrager en dit met volwaardige gevelmaterialen op het perceel van de aanpalende, ook van kracht is voor de scheidsmuur van lot 1 tussen loten 1 en 2, ter hoogte van de voortuinstrook van lot 2;
   • het voorschrift wat andere voorschriften voor het gebouw betreft wordt aangevuld met de bepaling dat de nevenbestemming ten allen tijde intern verbonden dient te zijn met de hoofd-/woonfunctie;
   • het voorschrift wat de zijtuinstrook betreft wordt aangevuld met de bepaling dat er geen open parkeerplaatsen kunnen worden in aangelegd;
   • het voorschrift wat de achtertuinstrook betreft wordt gewijzigd met de bepaling dat bijgebouwen op minimaal 3 m van de achterste perceelsgrens, de grens met het agrarische gebied, dienen te worden ingeplant, en dat plaatsing op de zijdelingse perceelsgrens wel mogelijk is, doch dan ontegensprekelijk tegen een scheidsmuur aan, dewelke dient te worden uitgevoerd in een massief en niet-geperforeerd materiaal met een minimale dikte van 18 cm en dewelke minimaal 30 cm hoger wordt uitgevoerd dan het platte dak van het bijgebouw;
   • het voorschrift wat afsluitingen betreft wordt aangevuld met de bepaling dat de maximale hoogte van de afsluitingen tussen de voortuinen onderling beperkt dient te blijven tot maximaal 1 m;
   • het voorschrift wat terrassen betreft wordt aangevuld met de bepaling dat de brede voegen waterdoorlatend moeten zijn
3. de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius dienen strikt te worden nageleefd;
4. de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin dienen strikt te worden nageleefd;
5. de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Telenet dienen strikt te worden nageleefd;
6. de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus dienen strikt te worden nageleefd.

Lasten

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1. alle constructies op de te verkavelen gronden moeten worden gesloopt;
2. de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

datum aanplakking werd niet gemeld op het omgevingsloket

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).