2021_CBS_07237 - Omgevingsvergunning - OMV_2021007606. Ullenshofstraat 2. District Merksem - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Bomen, rooien: De bezwaarindiener stelt zich de vraag of er bomen moeten gerooid worden. volgens hem staat het huidige scoutslokaal dicht bij een 3-tal bomen. Op basis van de plattegrond van het oude en nieuwe scoutslokaal, veronderstel hij dat enkele bomen zouden moeten verdwijnen om het project te realiseren. De bezwaarindiener voegt hierbij een plan en foto van deze bomen. Zo wordt onder meer een regenwaterput geplaatst op een plaats waar een boom staat.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Op het plan en de bijhorende foto – toegevoegd bij het bezwaar van de indiener – staan duidelijk enkele bomen opgetekend en waarneembaar die niet op het plan ‘bestaande toestand’ staan aangeduid. De beoordeling aangaande dit aspect kan dus niet correct gebeuren. In zake dit punt is er advies ingewonnen bij de dienst groen en begraafplaatsen. Dit aspect wordt verder behandeld in de toetsing goede ruimtelijke ordening.

2. Bomen, beschadiging wortelzone: Volgens de bezwaarindiener werd na het ongunstig advies van Aquafin een aansluiting op de riolering in de Wijngaardberg voorzien. Echter vraagt hij zich af of bij het installeren van de aansluiting (sleuf graven) de bestaande bomen en wortels maximaal ontzien worden.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Deze leiding moet een aanzienlijke afstand afleggen tot het openbaar domein, waardoor het onduidelijk is waar en op welke diepte deze sleuf komt te liggen.

3. Tijdelijke toegang, Wijngaardberg: Volgens de bezwaarindiener wordt er een tijdelijke toegang voorzien langs de hondenwei Wijngaardberg om de werken uit te voeren. Volgens hem is het niet duidelijk of het hondenwei na de werken hersteld wordt in oorspronkelijk staat en of de bestaande bomen behouden blijven. 

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er is onvoldoende informatie beschikbaar om deze doorgang te kunnen beoordelen.

Na het openbaar onderzoek werd evenwel één of meerdere wijzigingsverzoeken ingediend en aanvaard. De wijzigingen komen tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend en worden verder in dit verslag behandeld.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

Huidige toestand

-          functie:

• scoutslokaal;

-          bouwvolume:

• open bebouwing van 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• volume met een lengte van ca. 12,6 m, een breedte van circa 6 m en een nokhoogte van circa 4,1m.

-          gevelafwerking:

• rode baksteen met groen en bruin geschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• scoutslokaal;

-          bouwvolume:

• open bebouwing van 1 bouwlaag onder een zadeldak, toegankelijk via een helling in klinkers;
• volume met een lengte van circa 13,8 m, een breedte van circa 6 m en een nokhoogte van circa 4,2 m;

-          gevelafwerking:

• horizontale houten planken en houten buitenschrijnwerk;
• zadeldak afgewerkt met stalen platen in dakpan profiel;
• dakranden en dakgoot in zwart zink;

-          inrichting:

• twee lokalen en een sanitair gedeelte;
• ondergronds voorzien van een septische put, regenwaterput en infiltratiekratten.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande scoutslokaal;

-          oprichten van een nieuw scoutslokaal met sanitair, voorzien van een septische put, regenwaterput en infiltratiekratten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend(e) punt(en):

-          Het scoutslokaal is gelegen in de bestemming parkgebied. Parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan. Het scoutslokaal is gelegen in de bestemming parkgebied. Parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.

Echter laat het besluit van de Vlaamse Regering tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1, 5°, artikel 4.4.7, § 2, en artikel 4.7.1, § 2, tweede lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (Datum 05/05/2000) volgende mogelijkheid toe:

“… Hoofdstuk III – De handelingen van algemeen belang die een ruimtelijke beperkte impact hebben of als dergelijke handelingen beschouwd kunnen worden (verv. BVR 20 juli 2012 , art. 3)]

Artikel 3. (22/11/2018- ...)

§ 2. Naast de handelingen, vermeld in paragraaf 1, kunnen de volgende handelingen van algemeen belang beschouwd worden als handelingen van algemeen belang die een ruimtelijk beperkte impact hebben als vermeld in artikel 4.4.7, § 2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De handelingen hebben betrekking op :

13° het bouwen, verbouwen en uitbreiden van gebouwen waar op regelmatige basis aan jeugdwerk wordt gedaan, als aan al volgende voorwaarden is voldaan :

a) het jeugdwerk wordt georganiseerd door een lokaal jeugdwerkinitiatief als bedoeld in artikel 9, § 3, tweede lid, van het decreet van 20 januari 2012 houdende een vernieuwd jeugd- en kinderrechtenbeleid;

b) het lokaal jeugdwerkinitiatief is aangesloten bij een landelijk georganiseerde jeugdvereniging, erkend met toepassing van artikel 9, § 2, van het voormelde decreet;

c) het jeugdwerk wordt voornamelijk georganiseerd voor jongeren tot en met zestien jaar; …”

De aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. De aanvrager betreft een lokale jeugdbeweging – 24e scoutsgroep Sint-Franciscus – die hier gevestigd is sinds 1965. De jeugdbeweging is verankerd in de omgeving en de lokale samenleving.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. Het bestaande scoutslokaal wordt afgebroken en vervangen door een nieuwbouw.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De gevels worden afgewerkt met horizontale houten planken en houten buitenschrijnwerk. Het zadeldak wordt afgewerkt met stalen platen in dakpan profiel. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag ligt in het Groenendaalpark. In het park bevindt zich het kasteel Groenendael, wat is vastgesteld als bouwkundig erfgoed. De aanvraag heeft geen impact op het kasteel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.

Het bestaande scoutslokaal wordt gesloopt. Op dezelfde locatie wordt een nieuw scoutslokaal gebouwd. De functie blijft hetzelfde, er is geen uitbreiding.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat de afbraak van het huidig bestaande lokaal en de nieuwbouw van een lokaal, bestaande uit 1 bouwlaag met zadeldak. Het lokaal heeft een lengte van circa 13,8 m en een breedte van circa 6 m. Dit stemt quasi overeen met de afmetingen van het bestaande lokaal.

De aanvraag ligt in het Groenendaalpark. In het noordelijk gedeelte op circa 5 m afstand van de achterste perceelsgrens.

Om het project te realiseren wordt een tijdelijke doorgang voorzien langs de Wijngaardberg. Echter zijn hier in eerste instantie  onvoldoende gegevens over beschikbaar om dit ten gronde te kunnen beoordelen.

Tevens bevindt zich deze doorgang op het perceel van derden. Het was niet duidelijk of de aanvrager bouwrecht heeft om deze doorgang te kunnen realiseren.

Er werden contradicties tussen de plannen en de foto’s vastgesteld. Dit kwam ook naar boven in ingediende bezwaarschrift. Op foto 3 – in bijlage – zijn er een drietal bomen zichtbaar die vlak naast het bestaande lokaal staan. Op de plannen van zowel de bestaande als de nieuwe toestand stonden deze bomen niet opgetekend.

Het was dus niet duidelijk of deze gerooid worden of welke maatregelen genomen worden om deze bomen te beschermen.

Op 17/09/2021 is een gewijzigde projectinhoud aangevraagd. Deze wijziging komt tegemoet aan de bezwaren en het ongunstig advies van de dienst groen en begraafplaatsen. Er wordt ook meer informatie aangaande de tijdelijke werfdoorgang aangeleverd.

Het nieuwe lokaal wordt op de bestaande fundering/ betonplaat geplaatst. Hierbij blijft de breedte ongewijzigd en zal de lengte aangepast worden met slechts 1,06 m langs de zijde zonder bomen. 

De werken zullen worden uitgevoerd zonder beschadiging aan de bomen. Er worden ook geen bestaande bomen verwijderd. Tevens worden er rijplaten gelegd zodat de bouwplaats – zonder al te veel schade aan de omgeving – kan worden bereikt.

Het voorwaardelijk advies van de dienst groen en begraafplaatsen wordt hernomen. De voorwaarden – geformuleerd in dit advies – worden integraal opgenomen in de voorwaarden van de omgevingsvergunning.

De tijdelijke werfdoorgang is – volgens de nieuwe aangeleverde informatie – circa 2,5 m breed. Waar het nodig is, zal de doorgang worden voorzien van rijplaten. Omwille van de aanwezig beplanting op het perceel ligt de doorgang op circa 2,5 m van de rechtse perceelsgrens. De opening in de scheidsmuur achteraan op het perceel is circa 3,5 m breed. Echter is het nog altijd niet duidelijk of de aanvrager bouwrecht heeft om deze doorgang te kunnen realiseren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden: 
• In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).
• Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.
3. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:
• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)
• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

4. Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is. 

5. Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

6. Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

7. Voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, moet men een gecertificeerd boomverzorger raadplegen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.