2021_CBS_07601 - Omgevingsvergunning - OMV_2021113351. Keizerstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/4/1944: Monument Breedhuis de gevels der huizen, huisnummer 15;

-          22/03/2018: vergunning (20171813) voor het slopen, verbouwen en herbouwen van een gebouw met 11 woningen, kantoren en magazijnen tot een gebouwencomplex met 37 appartementen en een ondergrondse parkeergarage;

-          12/03/2020: vergunning (20191098)  voor het samenvoegen van twee appartementen en vergroten van een gelijkvloerse studio.

Vergunde en huidige toestand

-          gebouwencomplex met 36 appartementen rond twee binnengebieden;

-          ondergrondse parkeergarage van twee bouwlagen met twee trappenhallen;

Gewenste toestand

-          gebouwencomplex met 36 appartementen rond twee binnengebieden;

-          gewijzigde inrichting en/of oppervlakte van appartementen binnen gebouw O, W en Z;

-          ondergrondse parkeergarage van twee bouwlagen met één trappenhal.

Inhoud van de aanvraag

-          aanpassen inkomhal;

-          supprimeren van tweede trap naar ondergrondse parking;

-          aanpassen vloeroppervlakte van appartementen:

• vergroten van studio Z.0.1 met een netto vloeroppervlakte van 51,9m² naar 60,10m²;
• vergroten van studio W.0.1 met een netto vloeroppervlakte van 52,48m² naar 55,80m²;
• vergroten van appartement Z.2.1 met een netto vloeroppervlakte van 97,5m² naar 103,6m²;
• vergroten van appartement N.2.1 met een netto vloeroppervlakte van 85,5m² naar 91,2m²;
• vergroten van studio Z.3.1 met een netto vloeroppervlakte van 46,84m² naar 65,4m²;
• verkleinen van studio Z.3.2 met een netto vloeroppervlakte van 42,82m² naar 36,0m²;
• vergroten van studio O.2.1 met een netto vloeroppervlakte van 57,62m² naar een tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 94,7m²;
• verkleinen van tweeslaapkamer appartement O.2.2 met een netto vloeroppervlakte van 85,16m² naar een studio met een netto oppervlakte van 49m²;

-          wijzigen van terrassen aan appartementen:

• Appartement Z.1.1 met opp. 10,21m²;
• Appartement O.1.1 met opp. 10,21m²;

-          wijzigen van indeling van diverse appartementen (niet vergunningsplichtig):

-          aanpassen afmetingen fietsstalling;

-          uitvoeren van raamaanpassingen aan gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Verschillende nieuwe ramen werden niet opengaand ingetekend op de gevelaanzichten;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

Er wordt een gescheiden stelsel voorzien. De aansluitpunten zijn te ver van elkaar voorzien;

• artikel 43 Septische putten:

De septische put is op de nieuwe plannen verplaatst naar een nieuwe locatie. De inhoud is echter niet vermeld op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het aanpassen van de vloeroppervlaktes van de verschillende woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet gewijzigd. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke elementen

De wijzingen, hoewel niet geduid in een verantwoordingsnota, wat de beoordeling van het dossier niet vergemakkelijkt, zijn aanvaardbaar behalve:

1) de aanpassing voorzien in studio Z.0.1 van het pand Keizerstraat 15. Deze wordt vergroot door de muur tussen de inkomhal en het salon met 18de-eeuwse aankleding te verplaatsen. Hierdoor wordt de oorspronkelijke planopbouw aangetast wat grote afbreuk doet aan de leesbaarheid en de erfgoedwaarde. Dit salon aan de straatzijde is een van de meest waardevolle ruimtes in het historische voorhuis en behield tevens zijn afwerking (cassetteplafond, haard, vloer).

2) Het doorbreken van de kroonlijst ter hoogte van de voorgevel van het pand in binnengebied (gebouw O) is eveneens niet wenselijk. De kroonlijst is de scheiding tussen bedaking en gevel en dient zuiver te blijven. De nieuwe dakvlakramen en het terras dienen tussen de spanten geplaatst. Het is ook niet duidelijk waarom gekozen is voor de aangepaste gevel- en venstergeleding in deze voorgevel. Het lijkt alsof deze gebaseerd zijn op de nog bestaande bouwsporen onder het vrijgekomen parement al is hier door de verbouwingen uit het verleden nog maar zeer weinig van bewaard gebleven maar dit kan niet achterhaald worden gezien een cultuurhistorische verantwoordingsnota ontbreekt. De indeling is een verbetering tov de vergunde indeling. Het is ook niet duidelijk hoe deze gevel afgewerkt zal worden. 

De voorwaarden uit de recent verleende vergunning dienen nageleefd, zijnde

• Belangrijke erfgoedkenmerken waaronder de historische gevels, de planopbouw (maison de maitre met binnenkoer), de structurele opbouw van de huizen Keizerstraat 15-19 en het achterhuis in binnengebied (gebouw 0) bestaande uit moer- en kinderbalken, spanten, kelders en de in het rapport als waardevol geduide interieurelementen schouwen, traphal, lijstplafond bewaard blijven).

• De uitvoeringsdetails zoals de manier waarop de gevels worden gerestaureerd, de details van het schrijnwerk… steeds teruggekoppeld worden met onze dienst.

• De laatste restanten van de vroegere doorgang naar het achterhuis en restanten van de lijstplafonds op het gelijkvloers dienen grondig gedocumenteerd bij sloop.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag door de dienst monumentenzorg een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verschillende  gewijzigde ramen werden, strijdig met de bouwcode, niet opengaand getekend. Hierdoor kunnen de achterliggende ruimten niet op een natuurlijke wijze geventileerd worden. Dit is niet aanvaardbaar. In voorwaarde wordt opgelegd elk raam opengaand te voorzien.

De aansluitpunten van DWA en RWA liggen, strijdig met de bouwcode, te ver uit elkaar. In voorwaarde zal worden opgelegd deze op maximum 0,5 meter uit elkaar te voorzien.

Het is onduidelijk wat de  inhoud is van de septische put. Deze moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van de bouwcode, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

De fietsenberging wordt  gewijzigd. Het aantal nodige fietsenstallingen blijft behouden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      Per verblijfsruimte moet minstens één raam opengaand worden voorzien;

3.      De toevoegingen in het dakvlak van gebouw O (daklicht, terras) moeten gebeuren met respect voor de historische dakkap en tussen de spanten blijven;

4.      De bestaande planopbouw van ruimte Z01 moet bewaard blijven;

5.      Belangrijke erfgoedkenmerken waaronder de historische gevels, de planopbouw (maison de maitre met binnenkoer), de structurele opbouw bestaande uit moer- en kinderbalken en de in het rapport als waardevol geduide interieurelementen schouwen, traphal, lijstplafond moeten bewaard blijven;

6.      De uitvoeringsdetails zoals de manier waarop de gevels worden gerestaureerd, de details van het schrijnwerk, etc.. moeten voor uitvoering steeds teruggekoppeld worden met de dienst monumentenzorg;

7.      De laatste restanten van de vroegere doorgang naar het achterhuis en restanten van de lijstplafonds op het gelijkvloers dienen grondig gedocumenteerd te worden bij sloop;

8.      De aansluitpunten van DWA en RWA dienen in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode op maximum 0,5 meter uit elkaar voorzien te worden;

9.      De inhoud van de  septische put moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van de bouwcode;

10.  Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

11.  Het doorbreken van de kroonlijst ter hoogte van de voorgevel van het pand in binnengebied (gebouw O);

12.  De gewenste vergroting van ruimte Z01.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.