2021_CBS_07597 - Omgevingsvergunning - OMV_2021117448. Demerstraat 14, Lange Lobroekstraat 149-151. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  De verhoging van de scheidingsmuur op de linkerperceelsgrens bij het pand in de Demerstraat wijkt af van het referentiebeeld van de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en harmonie:
  De verhoging van de scheidingsmuur op de linkerperceelsgrens bij het pand in de Demerstraat veroorzaakt hinder naar daglichttoetreding ten aanzien van het linkeraanpalende pand;
• artikel 27 Open ruimte:
  De verharding in de tuin overschrijdt mogelijks de maximaal toegelaten oppervlakte van 20 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen functiewijziging. De bestaande vergunde autowerkplaats wordt gerenoveerd en ingericht als atelier met bijhorende kantoorruimte. De vier bovenliggende wooneenheden in de Lange Lobroekstraat en de Demerstraat blijven behouden.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen en stadmarketing. Zij geven gunstig advies.

“De woningen worden vernieuwd en de loods krijgt opnieuw een economische invulling (op basis van de plannen). Een dergelijk hergebruik kan alleen maar positief beoordeeld worden in het kader van het verweven van functies.”

De aanvraag voorziet in vier wooneenheden: twee in de Lange Lobroekstraat en twee in de Demerstraat. Voor het pand in Demerstraat bestaat een bouwtoelating voor twee wooneenheden. Er zijn geen bouwtoelatingen beschikbaar in het Felixarchief waar de indeling van de verdiepingen af te lezen is voor het pand in de Lange Lobroestraat. Daarom werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst vergund geacht. Op basis van het kadaster en oude woonkaarten wordt slechts één wooneenheid vergund geacht.

Door de vergunde samenvoeging met het pand in de Demerstraat kan hier echter wel van een meergezinswoning gesproken worden. De vermeerdering van één naar twee wooneenheden en een gemeenschappelijke ruimte onder het dak kan positief geadviseerd worden.

Plannen en beschrijvende nota spreken elkaar wel tegen over de invulling van de ruimte onder het dak. Op het plan BA_LOB_P_N_3 wordt melding gemaakt van een meditatieruimte, op de snede BA_LOB_S_N_BB van een slaapkamer en in de beschrijvende nota van een archiefruimte. In voorwaarden wordt opgenomen dat de ruimte onder dak als meditatie of archiefruimte gebruikt moet worden en niet als slaapkamer.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume van het pand in de Demerstraat wordt teruggebracht naar het volume van de laatst vergunde toestand. De onvergunde uitbreiding achteraan op de eerste verdieping ter hoogte van de linkerperceelsgrens wordt afgebroken en wordt opnieuw ingericht als het oorspronkelijk vergunde terras. Deze ingreep wordt geapprecieerd. Dit terras wordt afgescheiden van het linkeraanpalende perceel door een vergunde scheidingsmuur. Deze muur wordt opgetrokken zodat bij het appartement op de tweede verdieping eveneens een private buitenruimte kan worden gerealiseerd. Deze ingreep wijkt echter af van het referentiebeeld in de omgeving (bouwcode, artikel 6). De verhoging van de scheidingsmuur en bijgevolg ook het terras moeten worden uitgesloten uit de vergunning. Dit wordt in rood aangeduid op het plan BA_LOB_N_2 en de snede BA_LOB_S_N_BB.

Het conglomeraat van achterbouwen bij het pand in de Lange Lobroekstraat wordt afgebroken en voorzien van een nieuwe achterbouw op de eerste en de tweede verdieping met een hellend dak dat op kroonlijsthoogte naadloos aansluit op het bestaande hoofdvolume. De achterbouw respecteert de kenmerkende bouwdiepte en wordt gunstig beoordeeld.

De loods wordt gedeeltelijk afgebroken in functie van de realisatie van een patio die het atelier voorziet van licht en lucht. Deze ingreep voorziet bijkomend licht, lucht en zicht op groen in de quasi volledig dichtgebouwde hoek van het bouwblok. De ingreep verhoogt ook de natuurlijke waterinfiltratie, draagt bij aan de biodiversiteit en heeft een positieve invloed op de stedelijke opwarming. In de patio wordt een terras aangelegd. Er worden geen maatlijnen geplaatst bij het terras. Artikel 27 van de bouwcode bepaalt dat de oppervlakte van de verharding in een buitenruimte tot 60m² maximaal 20m² mag bedragen om de positieve gevolgen van de ontpitting, zoals hierboven opgesomd, te kunnen waarborgen. De oppervlaktebeperking van 20m² verharding moet worden opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand in de Lange Lobroekstraat bezit nog de gevel van 19de eeuwse herenwoning, getypeerd door een gele gevelsteen met enkele groen geglazuurde bakstenen als decoratieve kleuraccenten. Deze kenmerken blijven behouden. De sectionaalpoort, niet-structurele kolom en inkomdeur op het gelijkvloers zijn  toevoegingen van een latere periode en bijgevolg van beperkte waarde. Deze elementen worden vervangen door een vijfledige glazen inkompartij die overeenstemt met de architecturale opbouw van de rest van de gevel. De visueel vormelijke inpassing van de inkompartij aan de Lange Lobroekstraat is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De voorgevel van het pand in de Demerstraat is opgetrokken uit geglazuurd gevelmetselwerk boven een arduinen plint. De opening aan de linkerkant van de plint werd oorspronkelijk voorzien van een houten accordeonpoort, deze aan de rechterkant van een statige deur die toegang verleende tot de bovengelegen appartementen. Tussenin werd een kolom geplaats, bezet met arduin. De poort moest later wijken voor een exemplaar in PVC. De plint wordt nieuw leven ingeblazen door de poort te vervangen door een glazen pui. Aan de linkerkant wordt in symmetrie met de rechterkant een nieuwe arduinen kolom geplaatst. Tussen de linkersperceelsgrens en de nieuwe kolom wordt een opengaand paneel voorzien in functie van de ventilatie van de interne ruimten. Aangezien de geglazuurde gevelstenen aan vervanging toe zijn, wordt de gevel geïsoleerd en afgewerkt met sierpleister in een lichte kleur. De raamopeningen op de verdiepingen worden vervangen door een dubbelhoog opliggend raamgeheel in aluminium.

De gevel wordt aangepast aan de achterliggende ondersteunende kantoorfunctie bij het atelier met respect voor de oorspronkelijke gevelopbouw. Het dubbelhoog raamgeheel op de verdiepingen benadrukt een verticaliteit die kenmerkend is voor de gevels in het 19de eeuwse stadsweefsel. Het gebruik van sierpleister is kenmerkend voor de omgeving. De gevelrenovatie aan de Demerstraat is visueel-vormelijk verenigbaar met de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheidingsmuur achter het hoofdvolume op de tweede verdieping bij het pand in de Demerstraat wordt opgetrokken in functie van de realisatie van een private buitenruimte voor het bestaande appartement. De verhoging van de scheidingsmuur wijkt af van de kenmerkende bouwdiepte en veroorzaakt hinder naar de lichtinval bij het linkeraanpalend pand (bouwcode, 10). De verhoging van de scheidingmuur en bijgevolg ook het terras moeten worden uitgesloten uit de vergunning. Dit wordt in rood illustratief aangeduid op het plan BA_LOB_N_2 en de snede BA_LOB_S_N_BB.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor milieuvergunningen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies.

“Op het dak staat een buitenunit van een warmtepomp opgesteld. Gelet op de omvang van het gebouw heeft deze waarschijnlijk een drijfkracht van meer dan 5 kW, en is deze ingedeeld in rubriek 16.3.2.

De loods blijft in het geplande project in gebruik als atelier. Welke activiteiten er zullen plaatsvinden blijkt nog niet. Afhankelijk hiervan kan het nodig zijn ook hiervoor een omgevingsproject met ingedeelde inrichtingen of activiteiten in te dienen.”

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de ondersteunende kantoorfunctie moet 1 fietsenstalling voorzien worden (100m² x 1.25/100m² = 1.25). Er wordt een fietsenstalling voor 15 fietsen ingericht op het gelijkvloers. De aanvraag is in overeenstemming met artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de ruimte onder het dak in het pand aan de Lange Lobroekstraat moet ingericht worden als meditatie of archiefruimte;

3.      de oppervlakte van de terrasverharding in de patio mag slechts 20m² bedragen;

4.      voor de warmtepompen en de eventueel ingedeelde inrichtingen of activiteiten die worden ontplooid in het atelier, zal voor de start van de exploitatie een melding gedaan of vergunning gevraagd moeten worden.

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

6.      de verhoging van de scheidingsmuur in het pand aan de Demerstraat zoals illustratief in rood aangeduid op het plan BA_LOB_N_2 en de snede BA_LOB_S_N_BB;

7.      de inrichting van het terras op de tweede verdieping in het pand aan de Demerstraat zoals illustratief in rood aangeduid op het plan BA_LOB_N_2 en de snede BA_LOB_S_N_BB.