Terug
Gepubliceerd op 02/11/2021

2021_CBS_08590 - Omgevingsvergunning - OMV_2021111624. Bredabaan 996. District Merksem - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 29/10/2021 - 09:00 Hofstraat
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Claude Marinower, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Annick De Ridder, schepen; Serge Muyters, korpschef

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2021_CBS_08590 - Omgevingsvergunning - OMV_2021111624. Bredabaan 996. District Merksem - Weigering 2021_CBS_08590 - Omgevingsvergunning - OMV_2021111624. Bredabaan 996. District Merksem - Weigering

Motivering

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2021111624

Gegevens van de aanvrager:

NV Flamant Design met als adres Diebeke 33 te 9500 Geraardsbergen

Ligging van het project:

Bredabaan 996 te 2170 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 41 sectie B nrs. 0 en 84V5

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

wijzigen van de hoofdfunctie

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          22/05/2013: vergunning (3562#7125) voor het verbouwen van een restaurant en plaatsen van vlaggenmasten;

-          27/09/2010: vergunning (3473#4050) voor het plaatsen van een toilet voor mindervaliden;

-          24/09/1990: vergunning (1991110) voor het uitbreiden van een restaurant - 18.6.1990 - vergunning 24.9.1990.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

  • restaurant in open bebouwing;

-          bouwvolume:

  • hoofdvolume met 1 bouwlaag onder zadeldak, uitsprong (inkomsas) onder plat dak, een achterbouw onder plat dak en 2 zijgebouwen onder plat dak;
  • kroonlijsthoogte van 2,8 m, nokhoogte van 7,5 m en bouwdiepte van 17,5 m;

-          gevelafwerking:

  • de gevels werden geschilderd in licht grijze;

-          inrichting:

  • het terrein is grotendeels verhard en ingericht als parking.

Huidige toestand

-          functie:

  • toonzaal in open bebouwing;

-          gevelafwerking:

  • aangepast schrijnwerk;

-          inrichting:

  • extra overdekte opslagruimte rechts;
  • aangepaste publiciteit (op het dakvlak) en een publiciteitscanvas (circa 30,8 m²).

Gewenste toestand

-          functie:

  • handel (en kantoor) in open bebouwing;

-          inrichting:

  • 2 overdekte opslagruimtes (rechts en achteraan het hoofdgebouw);
  • plaatsen van publiciteitscanvas (circa 30,8 m²);
  • herinrichten parking aan de voorzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de hoofdfunctie (van restaurant naar handel);

-          plaatsen van 2 overdekte opbergplaatsen;

-          regulariseren van publiciteit (op het dakvlak) en publiciteitsdoek;

-          herinrichten van de parking.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen

27 juli 2021

27 augustus 2021

Voorwaardelijk gunstig

Lokale Politie/ Verkeerspolitie

27 juli 2021

2 augustus 2021

Geen bezwaar

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

27 juli 2021

2 augustus 2021

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

27 juli 2021

30 september 2021

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

-          in “gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen” kan geen handel/toonzaal ingericht worden.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

  • artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
    de grootte van het publiciteitsdoek staat niet in verhouding met de maat van het gebouw.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften – Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wijkt af op de bestemmingsvoorschriften volgens het gewestplan. In “gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen” kan geen handel/toonzaal ingericht worden.

 

De aanvraag omvat de functiewijziging van een voormalig restaurant Colmar (functie horeca) naar een vestiging van Flamant.

 

De aanvrager duidt op de ingediende plannen aan welke delen van het gebouw gebruikt worden voor welk doel van de onderneming Flamant. In de aanvraag wordt het project als een groothandel/opslag/KMO-activiteit aangeduid. Op deze manier argumenteert de aanvrager dat het project thuis hoort in de huidige gewestplan-bestemming voor dit perceel, met name KMO en industrie.

 

Echter is de onderneming Flamant bekend omwille van zijn handelsactiviteiten, met name verkoop aan particulieren, met meerdere winkels in België. Ondanks dat er nog geen vergunningen voor zijn bekomen, zijn de activiteiten van Flamant momenteel reeds actief op deze locatie en is zowel ter plaatse als online op hun website duidelijk aangegeven dat het handelspand publiek toegankelijk is voor consumenten (met vrij toegankelijke openingsuren voor klanten en aanduiding van de term "winkel").

 

Op de plannen staat voor deze functie de term "toonzaal" aangegeven, met 174,5 m² van de 436,8 m² bruto vloeroppervlakte. Dit is een aanzienlijk deel (40%) van het gebouw. De functie detailhandel is dus duidelijk aanwezig. Het betreft dus nieuwe bijkomende detailhandel in een gebouw waar voorheen geen functie detailhandel aanwezig was.
 

Nieuwe bijkomende detailhandelsruimte is op deze locatie niet gewenst, vanuit de goedgekeurde beleidsvisie op detailhandel (Beleidsnota Detailhandel 2020). Het perceel is gelegen in een zone die in de nota als "winkelarm" is aangeduid, zone E3.  Volgende visie wordt vooropgesteld voor deze zone:

-          "In de zone E3 is geen nieuwe bijkomende detailhandel mogelijk, tenzij als nevenfunctie bij de hoofdfunctie kmo of industriële activiteit en onder strikte randvoorwaarden, met name een showroom of een toonzaal kan enkel wanneer maximaal 25 % van de totale bruto vloeroppervlakte ingenomen wordt én als er een duidelijke link is met een bedrijfs- of industrieactiviteit. (…) Wat de gewenste invulling betreft, gaat het in hoofdzaak over het type autogarages of -verkopers, keukenbouwers of -verkopers...”

-          “Als er enkel een logistieke functie of magazijn is gevestigd, is dat niet voldoende om een showroom te hebben als nevenfunctie. Daarom zijn afhaalpunten voor particulieren met bijbehorend magazijn op deze locaties niet gewenst."

 

De voorliggende aanvraag omvat een toonzaal/showroom van 40% van de bruto vloeroppervlakte. Deze overschrijdt dus de norm van 25% die wordt opgelegd. Aan de eerste voorwaarde wordt dus niet voldaan.

 

Daarnaast dient de toonzaal/showroom te behoren bij een duidelijke KMO/industrie-activiteit, bijvoorbeeld werkplaatsen voor auto’s, keukenbouwers etc. Showroom/toonzaal mag er niet als onderdeel van een magazijn/logistiek-functie. Het is uit de aanvraag en de plannen van Flamant duidelijk dat de resterende ruimten van het gebouw ingenomen worden door stockage en opslag. Slechts 94 m² van de totale bruto vloeroppervlakte wordt, volgens de plannen, deels ingenomen door “werkplaats” wat dus zelfs minder oppervlakte inneemt dan de voorliggende toonzaal/showroom. Dus ook aan de tweede voorwaarde wordt niet voldaan.

 

De ambacht – assemblage en opslag van te assembleren of geassembleerde stukken – is volgens de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan toegelaten. Maar de ruimtes die daarvoor bestemd zijn – werkplaatsen/opslagruimtes – zijn in oppervlakte kleiner dan de toonzaal.

 

Het is dus niet duidelijk dat de toonzaal ondergeschikt is aan de ambachtelijke functie. Het is eerder andersom, de ambachtelijke functie is ondergeschikt aan de toonzaal. Zeker omdat er nog een aanzienlijke bureel-/projectruimte is waar de klanten ontvangen kunnen worden. Wat ook als een commerciële functie kan worden beschouwd.

 

In het voorstel ligt duidelijk de klemtoon op verkoop/ handel en niet op ambacht. Dit is niet mogelijk volgens de bestemmingsvoorschriften. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet niet  aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het gebouw richt zich niet naar de bestaande elementen van de straatwand of de omliggende gebouwen. De schaal van de aanvraag is totaal anders.

 

De aanvraag maakt deel uit van cluster gebouwen in de bocht van de op- en afrit van de autostrade. Het betreft voornamelijk aan elkaar geschakelde hoge en lange volumes met een plat dak met rondom parking.

 

De linker aanpalende bestaat uit 1 hoge bouwlaag met een plat dak. Het perceel is volledig volgebouwd. De rechter aanpalende bestaat uit 2 bouwlagen met een plat dak. Het perceel is aan de linkerzijde volledig volgebouwd.

 

De aanvraag bestaat zelf uit 1 bouwlaag met een zadeldak. Dit bestaande volume blijft behouden. Enkel aan de rechter- en achterzijde wordt een afdak geplaatst met een houten schutting. Deze bijkomende volumes doen dienst als open opslagruimte. Het overige gedeelte van het perceel is aangelegd als parking en blijft ook zo behouden.

 

Door het behoud van de quasi vrijstaande bebouwing vormt de aanvraag een uitzondering in de omgeving.

 

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

 

De afwijking op artikel 33 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. De grootte van het publiciteitsdoek (circa 30,8 m²) staat niet in verhouding met de maat van het gebouw.

Het gebouw bestaat uit een 1 bouwlaag met een zadeldak. De hoogte van de kroonlijst bedraagt circa 2,96 m en van de nok circa 7,8 m. De hoogte van de constructie van het publiciteitsdoek bedraagt circa 6,28 m. Dit is circa 1,52 m lager dan de nok. De publiciteit staat dus niet in verhouding tot het gevelvlak en het volume.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Fasering

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

1 juli 2021

Volledig en ontvankelijk

27 juli 2021

Start openbaar onderzoek

5 augustus 2021

Einde openbaar onderzoek

3 september 2021

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

9 november 2021

Verslag GOA

19 oktober 2021

naam GOA

Gerd Cryns

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

5 augustus 2021

3 september 2021

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.