2021_CBS_08777 - Omgevingsvergunning - OMV_2021115102. Eggestraat 2-4 en Pothoekstraat 6-8. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Pothoekstraat 6-8 / Eggestraat 2-4:

- 30/11/1956: toelating (18#36185) voor veranderingswerken;

- 28/09/1956: toelating (18#35925) voor vergrotingswerken;

Pothoekstraat 10 (voorgevel Eggestraat 4 en Pothoekstraat 8):

-          03/10/1947: toelating (18#23454) voor herbouwing;

Eggestraat 2:

-          05/04/1946: toelating (18#20566) voor gevelverandering;

-          20/09/1937: toelating (18#8652) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• Eggestraat 2-4: industrieel pand met garage, het gelijkvloers staat in open verbinding met de Pothoekstraat 6-8;
• Pothoekstraat 6-8: detailhandel of bedrijvigheid op gelijkvloers en 1 woning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• Eggestraat 2-4: besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak, bouwhoogte 10,2 m (nr. 4) en 8,9 m (nr. 2), gelijkvloers volgebouwd, bouwdiepte op verdieping 9 m;
• Pothoekstraat 6-8: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak, bouwhoogte 11,42 m, gelijkvloers volgebouwd en bouwdiepte op verdieping 12,8 m aan de rechterperceelgrens en 9,8 m aan de linkerperceelgrens;

-          gevelafwerking:

• Eggestraat 4: voorgevel in wit geschilderde dura, gevelplint in blauwe hardsteen;
• Pothoekstraat 6-8: voorgevel in witte hardsteen met verticale tussenstroken in bruinrode klampsteen, gevelplint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

In overeenstemming met de vergund geachte toestand, afgezien van:

-          Eggestraat 2-4:

• de verbinding tussen de garage en wasplaats in Eggestraat 2 en de werkplaats is dichtgemaakt;

-          Pothoekstraat 6-8:

• bouwdiepte op verdieping 16 m aan de rechterperceelgrens en 9,8 m aan de linkerperceelgrens;
• de verbinding tussen de woning in de Pothoekstraat 6-8 en de werkplaats op het gelijkvloers is dichtgemaakt;
• het gelijkvloerse voorgevelraam is geblindeerd.

Gewenste toestand

-          functie:

• Eggestraat 2-4: meergezinswoning met 4 wooneenheden en een garage. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • eerste verdieping: 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 153,6 m² en een buitenruimte van 44,5 m²;
  • tweede verdieping:
    • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 62,5 m² met een buitenruimte van 6,6 m²;
    • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 63,8 m² en een buitenruimte van 7,9 m²;
  • derde verdieping: 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 109,5 m² en een buitenruimte van 12 m²;
• Pothoekstraat 6-8: meergezinswoning met 4 wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • gelijkvloers: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 83 m² en een buitenruimte van 45,5 m²;
  • eerste verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 89,5 m² en een buitenruimte van 13,9 m²;
  • tweede verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 89 m² en een buitenruimte van 7,43 m²;
  • derde verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 77,5 m² en een buitenruimte van 5,3 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 91 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak, de bovenste bouwlaag werd aan de voorgevel telkens 60 cm achter de voorgevellijn aangezet;

-          gevelafwerking:

• Eggestraat 2-4:
  • voorgevel in witte bepleistering, gevelplint in grijze natuursteen, daklaag in bruine aluminium, schrijnwerkgehelen in witte en grijze aluminium;
  • achtergevel in witte gevelsteen, zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• Pothoekstraat 6-8:
  • voorgevel in beige natuursteen met verticale tussenstroken in donkerbruine gevelsteen, gevelplint in grijze natuursteen, daklaag in bruine aluminium, bruin aluminium buitenschrijnwerk;
  • achtergevel in witte gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• beide meergezinswoningen zijn uitgerust met een lift;
• gemeenschappelijke inpandige garage voor 5 wagens en 24 fietsen;
• gemeenschappelijke afvalberging van 4 m² aansluitend aan een gemeenschappelijke buitenruimte van circa 47,8 m²;
• nieuwe septische put, regenwaterput en infiltratievoorziening.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen 3de en 4de bouwlaag op gebouw Eggestraat;

-          bouwen 4de bouwlaag op gebouw Pothoekstraat 6-8;

-          uitbreiden volume gebouwen;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          vermeerderen aantal wooneenheden van 1 naar 8;

-          slopen magazijn in binnengebied;

-          wijzigen functie als magazijn/werkplaats naar woonfunctie;

-          wijzigen gevels;

-          aanleggen nieuwe verhardingen in achtertuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het talrijkst in de omgeving zijn panden met een gevelafwerking in pleisterwerk of gevelsteen. Een gevelafwerking in donkerbruine aluminium is bijgevolg niet kenmerkend.

-          1 Algemene voorschriften

1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het talrijkst in de omgeving is een kroonlijst van circa 10m. Een kroonlijsthoogte van 14m35 is bijgevolg niet kenmerkend.

-          1 Algemene voorschriften

1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: De voorgestelde nieuwe invulling van de gelijkvloerse pui in de Pothoekstraat is niet afgestemd op de architectuur van het bestaande pand, alsook niet de positie, geleding, materialisatie, kleur en de raamopeningen van de optopping. Hierdoor bestaat er geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur.

Ook de optopping in de Eggestraat manifesteert zich zeer zwaar in relatie tot het hoekpand, in relatie tot de aanpalende en tegenoverliggende panden alsook tot het bestaande pand zelf. Hierdoor bestaat er geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

-          1 Algemene voorschriften

1.6 Mobiliteit

1.6.2 Stallen en parkeren: In voorliggend project worden meer dan twee auto’s bovengronds georganiseerd op het perceel.

-          1 Algemene voorschriften

1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers

1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Wonen in binnengebied is niet toegelaten. Door het omvormen van de volumes op 5 meter van de achterste perceelgrens naar afvalberging en stal- en parkeerplaatsen voor voorliggende woonontwikkeling, wordt dit in voorliggend project wel voorgesteld.

-          2 Bijzondere voorschriften

Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo)

1.2 Inrichting

1.2.1 Bouwdiepte: Ter hoogte van de fietsenberging en afvalberging in de Eggestraat wordt geen afstand voorzien van de achterste perceelsgrens.

Ter hoogte van de garage in de Eggestraat wordt deels een afstand van slechts 4,54m voorzien van de achterste perceelsgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint: Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst in de Eggestraat bevat aan de straatzijde geen verblijfs- of kantoorruimte;
• artikel 27 Open ruimte: De achtertuin is circa 93m² groot, wordt voor bijna de helft verhard en de onverharde ruimte wordt voorzien van putten waardoor de aanplanting van de onverharde ruimte als groene ruimte in het gedrang komt;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de werkplaats op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake visueel-vormelijke elementen, gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden.

Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid, Visueel-vormelijke elementen, Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de afwijkende architectuur in de Eggestraat werd het advies ingewonnen van de kwaliteitskamer. Deze adviseert ongunstig met volgende beoordeling en conclusie: ‘De kwaliteitskamer apprecieert het behoud van het industriële pand in de Eggestraat, maar is van mening dat de optopping zich zeer zwaar manifesteert in relatie tot het hoekpand (hoekaccent), in relatie tot de aanpalende en tegenoverliggende panden alsook tot het bestaande pand zelf.

De tweelaagse optopping plaatst zich in het voorgevelvlak en wordt afgewerkt in een donkere kleur waardoor de daklaag de industriële onderbouw, alsook het hoekpand, zwaar overtreft.

Een verder onderzoek om de daklaag te verschalen en de aansluiting op de omgeving én op de onderbouw te nuanceren, dringt zich op.

Aanbevolen wordt hierbij om te streven naar een daklaag bestaande uit een teruggetrokken daklaag (1 bouwlaag) of te streven naar een meer genuanceerd volume dat een zachte overgang bewerkstelligd naar de aanpalende bebouwing (bv 4 bouwlagen naast de hoek en 3 bouwlagen ter hoogte van de linker aanpalende).

Ook het materiaalgebruik als het kleurgebruik vergt nog verder onderzoek. Hierbij kan een materiaalanalyse van de oorspronkelijke toestand van het industriële pand (onder de witte schildering) richtinggevend zijn voor de introductie van een nieuw gevelmateriaal en het kleurgebruik.

De voorkeur van de kwaliteitskamer gaat uit naar lichte, zachte tinten naar analogie met het witte/beige straatbeeld van de Eggestraat.

Wat de planopbouw wordt opgemerkt dat de eenzijdig georiënteerde woningen aan de zijde van het binnengebied weinig woonkwaliteit bezitten. Een doordachte planopbouw met doorzontypologie dringt zich op.

Voor de Pothoekstraat vraagt de kwaliteitskamer om de nieuwe invulling van de gelijkvloerse pui meer af te stemmen de architectuur van het bestaande pand. Hetzelfde geldt voor de positie, geleding, materialisatie, kleur en de raamopeningen van de optopping.

Conclusie

- Waardering behoud bestaand pand Eggestraat mist verder onderzoek naar implementatie nieuwe volumetrie (1 terugspringende laag of afbouwen naar linker aanpalende);

- Onderzoek naar materiaal en kleurstelling met voorkeur voor lichte tinten (~ straatbeeld);

- Pothoekstraat: onderzoek naar volume, positie, materiaal en kleurgebruik daklaag en invulling gelijkvloerse pui afstemmen op de bestaande architectuur van het pand;

- Planopbouw; streven naar doorzoentypologie ifv meer woonkwaliteit.’

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Timing en impact uitvoering: de bezwaarindiener stelt de vraag of de timing en impact van de uitvoering is afgestemd op de heraanleg van de Potgieterstraat/Eggestraat/Ooievaarstraat.

Beoordeling: Het spreekt voor zich dat de uitvoering op mekaar dient afgestemd te worden. Dit staat een eventuele omgevingsvergunning niet in de weg.
Het bezwaar is ongegrond.

2. Parkeerdruk: de bezwaarindiener geeft aan dat door de realisatie van dit project het parkeerplaatsentekort verhoogd wordt.

Beoordeling: De werkelijke parkeerbehoefte van voorliggende aanvraag betreft 9 staanplaatsen en er worden 10 staanplaatsen voorzien op eigen terrein.
Het bezwaar is ongegrond.

3. Lichtinval, luchtkwaliteit en algemene gezondheid: de bezwaarindiener geeft aan dat de lichtinval in en aan de overzijde van de Eggestraat negatief beïnvloed zal worden. Bijgevolg zou de luchtkwaliteit en de algemene gezondheid negatief beïnvloed worden door de schaduwhinder.
   Beoordeling: Het klopt dat twee bijkomende bouwlagen voor meer schaduw zullen zorgen. Het klopt ook dat de voorzien hoogte niet kenmerkend is.

Het is echter onduidelijk uit het bezwaarschrift op te maken waarom de luchtkwaliteit en de algemene gezondheid door voorliggend voorstel onaanvaardbaar negatief beïnvloed zullen worden

Het bezwaar is deels gegrond.
 

4. Geen noodzaak om verder te verdichten: de bezwaarindiener geeft aan dat er in de omgeving geen nood is aan bijkomende wooneenheden.

Beoordeling: De bestemmingszone voor het perceel is volgens het gewestplan woongebied en volgens het RUP een zone voor wonen. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Bovendien is dit bezwaar gebaseerd op een eigen aanvoelen en niet onderbouwd door cijfers die aantonen dat er in de ruime omgeving reeds voldoende wooneenheden zijn.
Het bezwaar is ongegrond.

5. Winstmaximalisatie: de bezwaarindiener geeft aan dat de aanvrager maximum huuropbrengsten uit een zo klein mogelijke woonoppervlakte vooropstelt.

Beoordeling: Per woongelegenheid staat het aantal slaapkamers in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Bovendien is het puur hypothetisch om te veronderstellen dat de aanvrager maximale huuropbrengsten beoogt indien dit al een beoordelingsgrond betreft van een aanvraag tot omgevingsvergunning.

Het bezwaar is ongegrond.
 

6. Onvoldoende groenvoorziening: de bezwaarindiener geeft aan dat het perceel onvoldoende groen wordt ingericht.
   Beoordeling: Er wordt circa 93m² open ruimte voorzien waarvan bijna de helft verhard wordt aangelegd. Daarenboven wordt een deel van de onverharde ruimte voorzien voor putten die het groene karakter van de tuin aantasten.

Het bezwaar is gegrond.
 

7. Verdwijnen kunstgalerij: de bezwaarindiener geeft aan dat de kunstgalerij die verdwijnt de buurt een nieuwe impuls gaf en daardoor de buurt een diverser publiek aantrok.
   Beoordeling: Het is onduidelijk uit het bezwaar op te maken waarom bij uitvoering van voorliggende aanvraag niet voor een ‘positieve impuls’ kan zorgen en waarom het voorgestelde onaanvaardbaar is.

Het bezwaar is ongegrond.