2021_CBS_08792 - Omgevingsvergunning - OMV_2021131113. Lange Pastoorstraat 13-15. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/09/2015: aktename (288126) voor een polyvalente zaal Afrikaanse kerk;

-          19/03/2013: proces verbaal (AN.66.LB.039000/2013) voor het plaatsen van zaakgebonden publiciteit zonder stedenbouwkundige vergunning;

Nummer 13:

-          4/04/1962: vergunning (957#756) voor het verbouwen van een garage;

-          1/04/1953: toelating (957#3069) voor een magazijn;

-          20/04/1936: toelating (1275#3837) voor nieuwe voorgevel, bureel en magazijn bouwen en zuiveringsstelsel plaatsen (niet uitgevoerd);

Nummer 15:

-          17/06/1930: toelating (1275#373) voor het bijbouwen van een washuis;

-          18/03/1930: toelating (1275#157) voor het overdekken van de koer en veranderingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          een eengezinswoning van 1 bouwlaag onder zadeldak in gesloten bebouwing met rechts een doorgang naar de achterin gelegen gebedsruimte;

-          de voorgevel is afgewerkt met bruine baksteen, plint in natuursteen en rode dakpannen;

-          het volledige perceel is bebouwd.

Huidige toestand

-          de eengezinswoning is uitgebreid tot in de doorgang naar de achterin gelegen gebedsruimte;

-          een centrale lichtstraat over de gehele lengte van de gebedsruimte bekleed met roofing en voorzien van twee enkele lichtkoepels;

-          de zijgevel op de eerste verdieping is voorzien van een deur naar het dak van de doorgang;

-          het buitenschrijnwerk bestaat uit aluminium.

Gewenste toestand

-          het voorzien van twee eengezinswoningen;

-          het uitbreiden van het volume tot drie bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 9,91 m;

-          bouwen van een nieuwe eengezinswoning ter hoogte van de huidige doorgang bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 9,91 m;

-          bouwvolume van de twee woningen vooraan heeft een bouwdiepte op de eerste verdieping variërend van circa 11,46 m tot circa 12,66 m en een bouwdiepte op de tweede verdieping variërend van circa 8,9 m tot circa 10,11 m;

-          het behoud van een onderdoorgang naar de achterin gelegen gebedsruimte;

-          het ontpitten van de tuin achter nummer15 vanaf een bouwdiepte van circa 12,66 m tot aan de achterin gelegen gebedsruimte;

-          de voorgevel is afgewerkt met witte crepi, een plint in donkergrijze hardsteen, antracietkleurig buitenschrijnwerk en dakrand (materiaal niet gekend).

Inhoud van de aanvraag

-          het uitbreiden van het bouwvolume aan de straatzijde met drie bouwlagen onder een plat dak;

-          het voorzien van twee eengezinswoningen met behoud van de achterin gelegen gebedsruimte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15:het tweede gedeelte van de doorgang naar de achterliggende kapel heeft een breedte van circa 1,1 m over een lengte van circa 4 m waar dit minimaal 1,2 m moet zijn;
• artikel 22: de drie deuren die achtereenvolgend toegang geven tot de kapel hebben ruwbouwmaten van circa 0,9 m, 0,83 m en 0,85 m waardoor ze niet voldoen aan artikel 22;
• artikel 25: er wordt een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien ter hoogte van de twee binnendeuren die toegang geven tot de kapel van circa 0,21 m waar dit minimaal 0,5 moet zijn;
• artikel 29/2: er worden geen toiletten voorzien die voldoen aan artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht en artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: het bouwvolume op het perceel is te dens en zorgt er samen met de verscheidenheid aan functies op het perceel voor dat de draagkracht overschreden wordt. De bouwdiepte op de tweede verdieping overschrijdt de kenmerkende bouwdiepte; de uitwerking van de gevel met drie inkomdeuren is atypisch en niet in harmonie met de opbouw van een klassieke huizenrij;
• Artikel 27 Open ruimte: er wordt slechts 4% ontpit op het perceel waar dat er minstens 20% open ruimte dient te zijn;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen fietsenberging voorzien voor de  bijkomende woning;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de ontbrekende autoparkeerplaats wordt niet voorzien op eigen terrein;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuwe platte daken hebben ter hoogte van de scheidingsmuren geen dakopstand van minstens 0,3 m;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: de eengezinswoningen worden voorzien van twee DWA-aansluitingen waar dat één DWA-aansluiting volstaat;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:de aansluitingspunten van de nieuwe eengezinswoning liggen circa 1,94 m en de nieuwe aansluitingspunten van de bestaande eengezinswoning liggen circa 0,6 m uit elkaar waar dit minimaal 0,2 m en maximaal 0,5 m moet zijn;
• artikel 43 Septische putten: de eengezinswoningen worden niet voorzien van een septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 6, 10, 27, 29, 30, 34, 40, 41 en 43 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden afgeweken op deze artikels. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

De aanvraag wijkt af op verschillende artikels van de verordening Toegankelijkheid. Vanuit het aspect ‘Hinder - gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’ kan ook hier niet op geldige wijze van worden afgeweken.

Functionele inpasbaarheid

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Levensbeschouwingen. Het advies luidt als volgt:

“Al zeker sinds 2009 werd het gelijkvloers omgevormd tot kapel voor de Apostelship Faith Ministry van pastor Lancelot Itotoh.  De functiewijziging naar kerk gebeurde vóór de bouwcode einde 2015 de vergunningsvrijstelling voor gemeenschapsvoorzieningen afschafte. De functie kan dus als vergund geacht beschouwd worden. Deze vergunningsaanvraag betreft het privé-woongedeelte boven de kapel. Gestelde voorwaarden vanuit bouwcode en woonkwaliteit vallen buiten ons advies. De dienst levensbeschouwingen adviseert positief voor wat betreft de kapel op het gelijkvloers.”

Tijdens de voorbesprekingsfase gaf de stedelijke dienst Vermoeden van vergunning volgend advies:

“Er is voldoende bewijs te vinden dat de functiewijziging van garage naar gebedshuis dateert van voor 2015. Daarmee geldt inderdaad het (preatoriaans) vermoeden van vergunning. Volgens het kadaster zijn de percelen met huisnummer 13 en 15 samengevoegd tussen 2012 en heden.

Huisnummer 13 was een garage (rechterzijde en achteraan) en is dus nu een gebedshuis.

Huisnummer 15 was in 2012 gekend als eengezinswoning en lijkt dat nog steeds te zijn.

Eind-advies:

Huisnummer 13: positief voor gebedshuis.
Huisnummer 15 (linkerzijde): positief voor eengezinswoning.”

De functie gemeenschapsvoorziening en de woonfunctie blijven aldus behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de uitbreiding van het bouwvolume tot drie bouwlagen onder plat dak.

Aan de straatzijde bevindt er zich momenteel een eengezinswoning van één bouwlaag onder hellend dak met een aangrenzend volume met toegangspoort van één bouwlaag. De toegangspoort biedt toegang tot het achterin gelegen gebedshuis. In voorliggend project wenst men een extra woning te creëren met behoud van de gebedsruimte achteraan.

De bouwhoogte past zich in tussen de aangrenzende panden en is met zijn drie bouwlagen kenmerkend in de omgeving.

Na de uitbreiding van het volume en het vermeerderen van de woongelegenheden, wordt er echter geen kwalitatieve en geen minimaal vereiste ontpitting doorgevoerd. Hierdoor blijft het perceel, strijdig met artikel 27 van de bouwcode, nagenoeg volledig toe gebouwd. Op een perceel oppervlakte van circa 372 m² wordt er slechts 15 m² als open ruimte voorzien wat overeenkomt met een ontpitting van circa 4%.

Dit zorgt samen met de verscheidenheid van functies en de vermeerdering van het aantal woongelegenheden (gebedshuis en twee woningen) dat de draagkracht van het perceel sterk overschreden wordt. Tevens wordt er opgemerkt dat de terrassen op de 2de  verdieping zich voorbij de stedenbouwkundig aanvaardbare bouwdiepte bevinden. De kenmerkende bouwdiepte op de tweede verdieping komt namelijk overeen met de hoofdgebouwen van de panden in de straat. Bovendien creëren de terrassen rechtstreekse inkijk naar de buurpercelen wat geen goede ruimtelijke ordening is.

De percelen nummer 13 en 15 werden in het verleden samengevoegd wat de mogelijkheid zou kunnen bieden om de bestaande zeer kleine eengezinswoning uit te breiden tot één kwalitatieve woongelegenheid aan de straatzijde. Daarnaast is er dan nog ruimte voor een fietsenberging en een kwalitatieve doorgang naar de gebedsruimte achteraan. Deze samenvoeging kan geenszins als doel hebben om de densiteit op het perceel te gaan verhogen. Het aspect schaal – ruimtegebruik - bouwdichtheid worden aldus ongunstig geadviseerd. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt afgewerkt met wit pleisterwerk in combinatie met antracietkleurig schrijnwerk (materiaal niet gekend). Aangezien er meerdere bepleisterde gevels voorkomen in de straat is dit afwerkingsmateriaal visueel inpasbaar. Er wordt echter opgemerkt dat de gelijkvloerse gevelpui louter bestaat uit drie inkomdeuren en een heel klein raampje heeft ter hoogte van de keuken. Hierdoor ontstaat er een visueel onlogische gevelopbouw. In een klassieke huizenrij komt een voordeur om de 4 à 6 meter voor. De korrelmaat en gevelbreedte  zijn hierdoor niet in harmonie met het referentiebeeld waardoor de beeldkwaliteit verlaagd wordt. De visueel vormelijke elementen worden ongunstig geadviseerd. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in voorliggend project waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. In het project wordt er telkens 1 kamer geduid als bureauruimte maar deze ruimtes kunnen evengoed als slaapkamer dienst doen. Hierdoor ontstaan er twee woningen met respectievelijk vier en drie slaapkamers. De beschikbare oppervlakte van de leefruimte is voor beide woonentiteiten niet in verhouding met het aantal slaapkamers. Hierdoor is het niet mogelijk om de leefruimte van alle noodzakelijke bemeubeling te voorzien. Voor de badkamers merken we op dat de oppervlakte eveneens niet in verhouding is met het aantal slaapkamers en de daaraan gekoppelde gebruikers. Voor nummer 13 bevindt het enige toilet zich helemaal boven in de badkamer. Woning nummer 15 heeft geen berging en er wordt opgemerkt dat de inkomsas tussen de leefruimte en buiten niet afgesloten is. Voor woning nummer 13 is er dan wel een berging maar de oppervlakte is wederom niet in verhouding met het aantal bewoners. Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Voor dit project dienen er 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden niet ingetekend op de plannen.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Er dienen 2 extra overdekte afsluitbare fietsstalplaatsen ingetekend te worden op de plannen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de bevraging van de aanpalenden werd er één bezwaarschrift ingediend dat zich laat samenvatten als volgt:

Containerpark: het bezwaar  dat er een soort containerpark op het dak ligt tegen de gevel van bezwaarindiener.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard en handelt niet over de voorliggende aanvraag. 

Vrees voor schade aan het eigendom van bezwaarindiener:

Beoordeling: het bezwaar van mogelijke schade aan de eigendom van bezwaarindiener betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

Geluidsoverlast: het bezwaar over mogelijke geluidsoverlast door niet nauwgezet rekening te houden met isolatie:

Beoordeling: Het bezwaar is hypothetisch en een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

De duur van de werken: de vrees dat de werken jaren zullen aanhouden en of er hier een wettelijke termijn op staat.

Beoordeling: de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen moet binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning worden gestart. De vergunde gebouwen moeten winddicht zijn binnen 5 jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning. De vrees is hypothetisch van aard en wordt niet in overweging genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van het project. Het bezwaar is ongegrond.

De vrees over het raam in de zijgevel van bezwaarindiener: de vrees dat het raam moet verwijderd worden en er door geldgebrek jaren een gat zal zitten in de gevel.

Beoordeling: het bezwaar is hypothetisch en tevens  burgerrechtelijk van aard. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.