2021_CBS_08775 - Omgevingsvergunning - OMV_2021101426. De Burburestraat 16-18. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

De Burburestraat 16:

-          25/11/1999: vergunning (86#990453) voor het wijzigen van voor- en achtergevel van een rijwoning;

De Burburestraat 18:

-          29/03/2019: vastgestelling (ID: 208292) van een neoclassicistisch burgerhuis als bouwkundig erfgoed – herinventarisatie;

-          27/02/1997: vergunning (86#970010) voor het verbouwen van een kantoorruimte en magazijn;

-          07/01/1949: toelating (18#25001) voor het bouwen van een Frans dak en het doorvoeren van gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

De Burburestraat 16:

-          meergezinsgebouw met 3 zelfstandige wooneenheden;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen onder mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 12,8 m en 15,4 m;
• met uitzondering van een open koer (rechts achteraan) werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel op een arduinen plint;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• zinken goot en dakbedekking.

De Burburestraat 18

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 12,8 m en 15,3 m;
• volledige perceel bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel in grijze baksteen met natuurstenen banden;
• arduinen plint en poort op de gelijkvloerse verdieping;
• buitenschrijnwerk in aluminium (benedenverdieping) en hout (bovenliggende verdiepingen).

Huidige toestand

De Burburestraat 16:

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;

De Burburestraat 18:

-          functie en bouwvolume:

• bovenliggende verdiepingen 2 geacht vergunde woonentiteiten;
• magazijn op gelijkvloerse en in het binnengebied;

-          gevelafwerking:

• de vergunde poort werd vervangen door een sectionaalpoort met deur;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen en de kroonlijst werden blauw geschilderd;
• gevelindeling en materialen conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

De Burburestraat 16-18:

-          meergezinsgebouw:

• ondergrondse bouwlaag: garage;
• gelijkvloers: kantoorfunctie circa 61,3 m²;
• bovenliggende verdiepingen: 7 zelfstandige wooneenheden

-          2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 77 m² en 81 m²;

-          4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 81 m² tot 100 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 134,5 m²

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 93,5 m²;

De Burburestraat 16:

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 17,05 m;
• bouwdiepte benedenverdieping circa 18,00 m, op de verdiepingen worden er inpandig terrassen voorzien binnen deze bouwdiepte (1ste tot en met 3de verdieping) en 12,5 m (4de verdieping);

-          gevelafwerking:

• benedenverdieping afgewerkt met zwarte lamellen, bovenliggende verdiepingen in grijze steen;
• buitenschrijnwerk onbekend;
• zwarte sectionaalpoort, materiaal niet gekend;

De Burburestraat 18:

-          bouwvolume:

• aantal bouwlagen, dakvorm, en kroonlijsthoogte conform vergunde toestand;
• kroonlijsthoogte circa 15,9 m;
• bouwdiepte benedenverdieping circa 18,00 m, variërende bouwdiepte per verdieping;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk gelijkvloerse, 1ste en 2de verdieping in hout (bruine kleur), dakverdieping in grijs aluminium;
• houten kroonlijst in grijze kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing met uitzondering van de gevel van de De Burburestraat 18;

-          bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden en gelijkvloerse kantoorfunctie;

-          realiseren van een ondergrondse bouwlaag ingericht als fietsen- en autostalling;

-          doorvoeren van wijzigingen aan de gevelindeling (dakverdieping) en de gevelafwerking van de Burburestraat 18.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
De kroonlijst van de achtergevel ligt hoger dan deze van de voorgevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19:
  De helling moet voorzien worden van een afrijbeveiliging;
• artikel 24:
  Voor de toegangsdeuren tot appartementen A2 en A3 kan geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden;
  De positionering in het muurvlak van de toegangsdeuren tot de appartement B2 en B3 zorgt ervoor dat de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak niet raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Het kantoor op de benedenverdieping beschikt niet over minimaal één te openen geveldeel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuur wordt niet overal voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 2.1.4.2 omdat de kroonlijst van de achtergevel hoger is dan die van de voorgevel. De kroonlijst vooraan is uitgevoerd als mansardedak. Achteraan is de gevel echter uitgewerkt als een volwaardige bouwlaag. Omwille van de erfgoedwaarde dient de voorgevel behouden te blijven. Een hedendaagse vormgeving van de achtergevel is stedenbouwkundig en erfgoedkundig aanvaardbaar.

Zoals uit onderstaande tekst zal blijken zijn de voorgestelde volumes stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Opgemerkt wordt dat de aanvraag strijdig is met artikel 19 en 24 van de verordening toegankelijkheid:

-          De gelijkvloerse helling is niet voorzien van een afrijbeveiliging conform artikel 19. Over een lengte van 2 m moet een helling van 16 cm overbrugd worden. Deze helling van slechts 8° over een korte afstand is echter verwaarloosbaar waardoor een afwijking op artikel 19 aanvaardbaar is.

-          De toegangsdeuren naar de appartementen A2, A3, B2 en B3 hebben geen vrije en vlakke draairuimte conform artikel 24. Echter komen de liften wel rechtstreeks uit in de appartementen waardoor de woongelegenheden rolstoeltoegankelijk zijn. Een afwijking op artikel 24 is aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af op artikel 24, 29 en 34 uit de bouwcode.

-          Het kantoor beschikt niet over minstens één te openen geveldeel waardoor de ruimte niet op een natuurlijke manier verlucht kan worden. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om het raam aan de voorzijde van de kantoorruimte als te openen te voorzien. Er kan gewerkt worden met een guillotineraam.

-          Opgemerkt wordt dat er onvoldoende fietsstalplaatsen aanwezig zijn conform artikel 29 van de bouwcode. Mobiliteit adviseert dat er voor de 6 tweeslaapkamerappartementen 18 fietsplaatsen en voor het vierslaapkamerappartement 5 fietsplaatsen voorzien moeten worden. Het gelijkvloerse kantoor heeft nood aan 1 fietsplek. Er worden in totaal 20 fietsstalplaatsen voorzien. Dat zijn er 4 te weinig. Ook wordt er opgemerkt dat er niet achter alle plaatsen een vrije lengte van 1,7 m is. In voorwaarden wordt opgenomen om 24 fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode te voorzien.

-          De opstand van de scheidingsmuur is kleiner dan 30 centimeter. Bij afwezigheid van een opstand conform artikel 34 van de bouwcode, moet gewerkt worden met een strook in brandvrij materiaal. Dit wordt opgenomen in voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

De nieuwbouw telt 7 zelfstandige wooneenheden en een gelijkvloerse kantoorruimte. De voorgestelde functies zijn inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de huidige situatie zijn nrs. 16 en 18 twee percelen die zelfstandig functioneren. Nr. 18 bestaat uit een voorbouw met 3 bouwlagen onder een mansardedak. Het terrein er achter is volledig bebouwd en strekt zich uit tot over de eigendommen van nr. 14. De bouwhoogte van nr. 18 is kenmerkend voor de omgeving.

Nr. 16 is een rijgebouw met daarin 3 zelfstandige wooneenheden en telt 3 gebouwen onder een daklaag met op het gelijkvloers een parkeergarage. De perceeldiepte is minder diep dan die van nr. 18.

De aanvraag stelt voor om de 2 gebouwen te slopen, met uitzondering van de bestaande voorgevel van nr. 18. Het terrein achteraan wordt volledig ontpit en de tuinmuren worden verlaagd waar mogelijk.

Het nieuwbouwvolume neemt quasi dezelfde hoogte over als de bestaande bouwhoogte van nr. 18 aan de straatzijde. Het nieuwe volume ter hoogte van nr. 16 telt 5 bouwlagen, maar is slechts 1,20 cm meter hoger dan de bouwhoogte van nr. 18.

De bouwdieptes op het gelijkvloerse zijn voorzien op 18 m met daarachter een riante stadstuin. De parking die gedeeltelijk onder deze tuin gelegen is, wordt voorzien van een gronddekking van 1 (bouwcode, art. 38). Daarnaast wordt een deel van de tuin vrij gehouden van ondergrondse constructies. Dat wordt geapprecieerd.

De bouwdieptes op de verdiepingen varieert tussen 15 m en 18 m. De dakverdieping heeft een bouwdiepte van 12 m.

De voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en ruimtelijk aanvaardbaar. De voorgestelde ontpitting is een enorme verbetering voor het bouwblok. Open en onverharde ruimtes zijn in zowel het bouwblok als de Antwerpse binnenstad schaars. Ruimtelijk storende volumes slopen in ruil voor een grote tuin is daardoor een positieve evolutie voor het perceel en voor de omliggende eigendommen in het bouwblok.

Zowel de bouwhoogte als de bouwdiepte zijn in harmonie met de omgeving. De bouwdieptes sluiten aan op de scheimuren van de buurpanden. Alleen aan de linkerzijde moet een beperkte scheimuurverhoging worden doorgevoerd, maar deze ingreep zorgt voor weinig hinder voor het buurpand. Ook is de bouwhoogte van nr. 16 net iets hoger dan nr. 18. Een beperkte toename van de bouwhoogte in de bouwschil is te motiveren omwille van de kwalitatieve ontpitting op het perceel. Ook verdraagt de straat de voorgestelde bouwhoogte.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het nieuwe voorstel verwerkt de bestaande voorgevel van nr. 18 in het nieuwbouwontwerp. Nr. 16 is uitgewerkt in een hedendaagse architectuur. Ook de uitwerking van de achtergevel neemt een hedendaagse vormgeving aan.

Het gebouw is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij hebben geen bezwaar op het voorgestelde. Het project werd met deze dienst uitvoerig voorbesproken en is conform de meegegeven randvoorwaarden. Hoewel herontwikkeling (behoud) van de voorbouw de voorkeur kreeg, kan Monumentenzorg akkoord gaan met een vervangbouw met behoud van de voorgevel. De erfgoedwaarden van het interieur zijn immers uitgehold door eerdere verbouwingen.  Als er bij sloop nieuwe elementen aan het licht komen dienen deze aanvullend op het CHE-rapport gedocumenteerd te worden in woord en beeld.

Dit gunstig advies wordt bijgetreden en de voorwaarde met betrekking tot het documenteren van erfgoedelementen wordt opgenomen in voorwaarden.

Vanuit ruimtelijk oogpunt is de voorgestelde vormgeving aanvaardbaar. De gebruikte materialen zijn inpasbaar in een stedelijke omgeving en zowel de nieuwe voor- als achtergevel zijn ordelijk en helder opgebouwd.

De vormgeving werd besproken op de Kwaliteitskamer architectuur van 28 mei 2021 en werd gunstig geëvalueerd. De suggesties van de Kwaliteitskamer werden geïmplementeerd in het ontwerp. 

Bodemreliëf

De aanvraag voorziet een onderkeldering met daarin autostalplaatsen. Het deel van de kelder dat dieper is dan de achtergevel wordt met een grondlaag van 1 m (groendak) uitgevoerd. Het achterste deel van het perceel wordt niet onderkelderd. De voorgestelde ingreep in de bodem is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het niet onderkelderde deel en het groendak zorgen ervoor dat water op een natuurlijk manier de bodem kan infiltreren en het aanplanten van begroeiing mogelijk is.

De voorliggende ingreep werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke archeologiedienst.

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is binnen een woon- en recreatiefgebied gelegen met een oppervlakte boven de 300 m² (445 m²) en een ingreep boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Deze werd opgemaakt door Acke en Bracke en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte op 20/08/2021. Het programma van maatregelen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/19666) beval een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving van de te verstoren zones.

Dit advies wordt bijgetreden en de voorwaarden worden opgenomen in voorwaarden in deze vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde woongelegen zijn ruim, kwalitatief en allen voorzien van een private buitenruimte. De algemene woonkwaliteit van het gebouw is gunstig.

Water-link bracht een ongunstig advies uit. Zij stellen dat het dossier voorlopig niet aanvaard kan worden zonder dat onderstaande punten bijgestuurd zijn:

• Het dossier voorziet een hemelwaterput met een volume van 10000 liter. Het afvoerende dakoppervlakte dat aangesloten wordt op de hemelwaterput bedraagt 77,3m³. Er wordt hergebruik voorzien voor toiletspoeling. Er wordt niet verduidelijkt hoeveel toiletten er zullen aangesloten worden. Rekening houdend met het afvoerend dakoppervlak en het volume van de put, is het aangeraden om enkel de toiletten van het gelijkvloers aan te sluiten op de hemelwaterput. 
• Uit de begeleidende nota kan opgemaakt worden dat het terras op het gelijkvloers zal uitgevoerd worden met niet waterdoorlatende klinkers en dat de afwatering zal aangesloten worden op de DWA leiding. Het is beter om deze oppervlakte een vrije uitloop te geven naar de tuin. 
• Uitpandige terrassen dienen aangesloten te worden op RWA en dienen bijgevolg ook mee opgenomen te worden in de berekening van de infiltratie. 
• Zowel het infiltratievolume als de infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening zijn te klein. 
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen. 

Daarnaast stellen ze dat er voldaan dient te worden aan de algemene voorwaarden zoals in hun advies geformuleerd op pp. 5-6.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      24 fietsstalplaatsen voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      als er bij sloop bijkomende erfgoedwaardige elementen aan het licht komen, dienen deze aanvullend op het CHE-rapport, gedocumenteerd te worden in woord en beeld;

5.      het raam aan de straatzijde van het kantoor uitvoeren als een te openen raam, conform artikel 24 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

7.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen met vervolgonderzoek, nl. een opgraving, verplicht uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/19666);

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werkzaamheden aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

8.      het advies Water-link strikt na te leven en daarbij te voldoen aan zowel de algemene voorwaarden uit hun advies als aan de bijzondere, m.n.:

  -    enkel de toiletten van het gelijkvloers aan te sluiten op de hemelwaterput; 

  -    het terras op het gelijkvloers niet aan te sluiten op de DWA leiding maar de oppervlakte een vrije uitloop te geven naar de tuin; 

  -    uitpandige terrassen aan te sluiten op RWA. Bijgevolg dienen deze ook mee opgenomen te worden in de berekening van de infiltratie;

  -    het infiltratievolume en de infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening groter te voorzien, conform de richtlijnen en voorschriften;

  -    de diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 13 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Harmonieregel: Het bezwaar dat de nieuwe bouwhoogte van de De Burburestraat 16-18 niet in harmonie is met de omgeving. Het referentiebeeld bestaat uit rijwoningen met drie bouwlagen. Er komen gebouwen voor met vier bouwlagen, maar deze behoren volgens artikel 2.1.2 van het RUP niet tot het referentiebeeld.

Beoordeling: De omgeving van de De Burburestraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door rijwoningen met drie bouwlagen onder zadel- of mansardedak. De aanvraag behoudt de huidige opbouw van nr. 18 maar voorziet een nieuwe mansardedak. De hoogte hiervan is quasi identiek aan de huidige bouwhoogte. Het nieuwe volume van nr. 16 telt 5 bouwlagen, maar is qua hoogte slechts 1,2 meter hoger dan de nieuwe bouwhoogte van nr. 18. Tevens voorziet het project een ambitieuze ontpitting van  het perceel en een drastische volume-vermindering. Hierdoor is een beperkte verhoging in de schil ruimtelijk verdedigbaar. Het voorgestelde bouwvolume is een verbetering t.o.v. de vergunde toestand. De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

2. Lichtinval in de straat: De nieuwe bouwhoogte zal zorgen voor een verminderde lichtinval in de straat.

Beoordeling: De nieuwe bouwhoogte van nr. 16 is slechts 1,2 meter hoger dan de huidige bouwhoogte van nr. 18. De bouwhoogte is inpasbaar in de straat en de lichtinval in de straat zal niet onaanvaardbaar afnemen.

3. Verdwijnen uitzicht: De nieuwe bouwhoogte blokkeert het weidse uitzicht van de eigendommen aan de overzijde van de straat. Omwille van het psychosociaal welzijn van de bewoners is een weids uitzicht noodzakelijk.

Beoordeling: De beoogde bouwhoogte is inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar niet in die mate dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond;

4. Privacy en inkijk: De nieuwe bouwhoogte zal ertoe leiden dat de appartementen in de nieuwbouw inkijk veroorzaken naar de eigendommen aan de overzijde van de straat.

Beoordeling: De nieuwe bouwhoogte is inpasbaar in de omgeving. Inkijk vanuit raamopeningen aan de straatzijde is gangbaar in een stedelijke omgeving. Na de realisatie van het project zal dit niet onaanvaardbaar meer zijn dan de huidige situatie.

5. Waardevermindering: Het bezwaar dat de nieuwe ontwikkeling de waarde van de bestaande eigendommen in de omgeving zal verminderen.

Beoordeling: Waardeverlies is geen aantoonbaar argument, gebaseerd op vermoedens en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.