2021_CBS_08788 - Omgevingsvergunning - OMV_2021131418. Pyckestraat 40. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2021: opname in het vergunningenregister (2020253) voor een meergezinswoning met 3 wooneenheden.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met 3 eenslaapkamerappartementen;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 2 woningen:

• 1 duplex drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;
• 1 duplex eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 64 m²;

-          extra dakverdieping onder een zadeldak met inpandig terras;

-          gewijzigde achterbouw op het gelijkvloers en de 1ste verdieping;

-          gewijzigd buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal woningen van 3 naar 2;

-          voorzien van een zadeldak;

-          verminderen van het gelijkvloerse volume;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel;

-          de tuinberging achteraan maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het verticale voorgevelgedeelte boven de kroonlijst is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving en de stijlkenmerken van het gebouw;
• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de dakuitsprong achteraan doorbreekt de kroonlijst;
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het aantal woningen reduceert van 3 naar 2. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving en het verlagen van het aantal entiteiten is positief voor de algemene woonkwaliteit op het perceel.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Pyckestraat 40 is een rijwoning met 3 bouwlagen onder een lichthellend dak. Achteraan heeft het gebouw een entresol met 2 bouwlagen die over de helft van de perceelbreedte is opgetrokken. De gelijkvloerse verdieping is dieper dan de bouwdiepte op de verdiepingen, namelijk 18,4 meter.

De aanvraag stelt voor om de huidige achterbouw te verwijderen en een nieuwe achterbouw op te trekken. De entresol bezit 2 bouwlagen en is tegen de linkerzijde van het perceel geplaatst. De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping wordt teruggebracht naar 16,8 meter, in lijn met de achtergevel van de 1ste verdieping.

Het gebouw krijgt een nieuw zadeldak. De achtergevel moet hierdoor opgetrokken worden. Ook voegt de aanvraag een dakuitbouw  toe aan de achterzijde die de kroonlijst doorsnijdt. Aan de voorzijde vertrekt het zadeldak niet vanaf de kroonlijst, maar is er eerst een verticale opstand voorzien alvorens het dak begint. In het dak aan de rechterzijde vooraan is nog een inpandig terras voorzien.

De voorgestelde daklaag is niet aanvaardbaar. De dakuitbouw aan de achterzijde zorgt ervoor dat de zuiverheid en herkenbaarheid van het zadeldak wordt aangetast. Tevens is een doorlopende kroonlijst aan de achterzijde wenselijk. De dakuitbouw doorsnijdt de kroonlijst en dat is strijdig met artikel 15 van de bouwcode. Het optrekken van de achtergevel is wel aanvaardbaar. In voorwaarden wordt opgelegd om een kroonlijst aan de achterzijde te voorzien en de dakuitbouw uit te sluiten. Om voldoende lichttoetreding te garanderen wordt ook opgelegd om een dakvlakraam conform artikel 24 van de bouwcode te plaatsen in het hellende dak aan de achterzijde.

Een verticaal dakvlak vanuit de kroonlijst voorzien om dan over te gaan in een zadeldak is niet kenmerkend voor de omgeving en atypisch voor dit type panden. Een zadeldak vertrekt typisch vanaf de kroonlijst. De kroonlijst aan de voorzijde is behoudenswaardig en kan niet opgetrokken worden zoals die van de achterzijde. In voorwaarden wordt opgenomen om het zadeldak te laten vertrekken vanaf de kroonlijst.

Mits deze aanpassingen is het zadeldak ruimtelijk aanvaardbaar en kan er voldoende vrije hoogte gegarandeerd worden om te voldoen aan de bouwcode.

De aanpassingen werden in rood aangeduid op de plannen BA_MEERGEZINSWONING MET 3 WOONUNITS OMVORMEN TOT MEERGEZINSWONING MET 2 WOONUNITS_G_N_20_A_ROOD en BA_MEERGEZINSWONING MET 3 WOONUNITS OMVORMEN TOT MEERGEZINSWONING MET 2 WOONUNITS_G_N_19_V_ROOD.

De overige wijzigingen aan het bouwvolume zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. De aangepaste bouwdiepte wordt teruggebracht naar de kenmerkende bouwdiepte voor het bouwblok. Deze ingreep zal ook positief zijn voor de lichttoetreding op het gelijkvloerse.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevel bezit haar authentieke vormgeving. Het houten buitenschrijnwerk wordt vervangen door aluminium buitenschrijnwerk.

De aanvraag heeft betrekking op een pand in eclectische stijl gebouwd in 1902 door Alex Van Roey voor dhr. Karnas. De wijzigingen aan zowel het interieur als het exterieur werden ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stellen het volgende:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg kan er akkoord gegaan worden met de gewenste interne ingrepen. De woning is doorheen de tijd van zijn erfgoedelementen ontdaan. De huidige invulling is het resultaat van een organisch gegroeid in- en uitbreiden. Het opvragen van bijkomend fotomateriaal heeft dit bevestigd.

De erfgoedwaarde wordt vandaag gedefinieerd door de buitenschil. Het pand maakt deel uit van een reeks vroeg 20ste-eeuwse eclectische panden met geel bakstenen parement. We vragen dan ook bijzondere aandacht voor het gevelbeeld. Men wenst het oorspronkelijk houten schrijnwerk te vervangen door aluminium. Vanuit oogpunt monumentenzorg is dit niet wenselijk. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning.

Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking.

Panden in eclectische stijl uit het begin van de 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.

Indien er kan aangetoond worden dan het schrijnwerk aan vervanging toe is, dienen er detailtekeningen aangeleverd te worden van het nieuwe schrijnwerk. Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse t-ramen.

De nieuwe bedaking is eveneens niet aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Deze is niet kenmerkend voor dit type bebouwing of voor de reeks waar het deel vanuit maakt. Een flauw hellend zadeldak zoals de beide buurpanden is bespreekbaar. Een dakterras aan de achterzijde is mogelijk mits de kroonlijst niet doorbroken wordt.”

Het bovenstaande advies wordt deels bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De voorwaarden met betrekking tot het buitenschrijnwerk worden opgenomen in voorwaarden. Het gewenste dak werd in een voorgaande paragraaf reeds besproken. Mits voldaan aan de voorwaarden bezit het dak een zuivere dakvorm en is dan ruimtelijk aanvaardbaar. Het inpandige terras aan de voorzijde is ruimtelijk aanvaardbaar omdat er voldoende dakvlak overblijft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het reduceren van het aantal entiteiten van drie naar twee is positief voor de woonkwaliteit op het perceel. Dit verlaagt de druk in het gebouw en de omgeving.

De aanpassingen aan de wooneenheden waaronder het toevoegen van een buitenruimte worden geapprecieerd.

Het rioolstelsel en de afvoerleidingen zijn niet conform artikel 40 en 41 van de bouwcode aangesloten op het openbaar rioolstelsel. In voorwaarden wordt opgenomen om het rioolstelsel conform artikel 40 en 41 te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het zadeldak aan de voorzijde te starten vanaf de kroonlijst;

3.      een dakvlakraam voorzien in het zadeldak aan de achterzijde, conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      een doorlopende kroonlijst aan de achterzijde voorzien zoals aangeduid op het plan BA_MEERGEZINSWONING MET 3 WOONUNITS OMVORMEN TOT MEERGEZINSWONING MET 2 WOONUNITS_G_N_20_A_ROOD;

5.      het rioolstelsel conform artikel 40 en 41 van de bouwcode aansluiten;

6.      indien het huidige buitenschrijnwerk aan vervanging toe is, dient dit vervangen te worden door correct historisch geprofileerd buitenschrijnwerk. Detailtekeningen zijn te verkrijgen bij de stedelijke dienst monumentenzorg. Ook het bouwplan uit 1902 kan als inspiratie dienen (1902#2093);

Uitsluitingen

7.      het aluminium buitenschrijnwerk in de voorgevel;

8.      het verticale dakdeel aan de voorzijde overeenkomstig BA_MEERGEZINSWONING MET 3 WOONUNITS OMVORMEN TOT MEERGEZINSWONING MET 2 WOONUNITS_G_N_19_V_ROOD;

9.      de dakuitbouw aan de achterzijde overeenkomstig het plan BA_MEERGEZINSWONING MET 3 WOONUNITS OMVORMEN TOT MEERGEZINSWONING MET 2 WOONUNITS_G_N_20_A_ROOD.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten