2021_CBS_08593 - Omgevingsvergunning - OMV_2021070987. Vuurmolenstraat 40-54. District Wilrijk - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Parkeerdruk: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er in de omgeving reeds een grote parkeerdruk is en voorliggend project dit gaat versterken doordat er te weinig parkeerplaatsen voorzien worden. Men vraagt zich ook af of er een mobiliteitsstudie opgemaakt moest worden.

Evaluatie: Voor voorliggende 19 sociale woningen is de parkeerbehoefte 11 parkeerplaatsen. Er worden 12 parkeerplaatsen voorzien. Er zijn bijgevolg geen ontbrekende parkeerplaatsen. Er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat de parkeerdruk in de omgeving zal verhogen.

Voor voorliggend project met een beperkt aantal wooneenheden en parkeerplaatsen is een mobiliteitsstudie niet vereist.

Het bezwaar ongegrond.

2. Sociale woningen: de bezwaarindiener geeft aan dat er reeds een overvloed is aan sociale woningen, de panden in de omgeving in waarde zullen dalen en dat de toekomstige bewoners voor overlast zullen zorgen.

Evaluatie: Het is onduidelijk uit het bezwaar op te maken op basis van welke gegevens bezwaarindiener tot de conclusie komt dat met voorliggende aanvraag een aanvaardbare norm van aantal sociale woningen in een omgeving wordt overschreden.

Er is bovendien geen aanleiding om te veronderstellen dat de toekomstige bewoners van het pand voor overlast zullen zorgen. Verder is het niet aan de vergunning verlenende overheid om een project te beoordelen op het effect van een eventuele waardevermindering van omliggende panden.

Het bezwaar is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Rustige plek die verdwijnt: de bezwaarindieners betreuren het dat er een rustige plek verdwijnt of dat deze niet wordt ingevuld met een andere functie.

Evaluatie: Het kan kloppen dat bezwaarindiener het betreurt dat er een rustige plek verdwijnt of dat deze niet wordt ingevuld met een andere functie.

Het is echter onduidelijk uit het bezwaar op te maken waarom voorliggende aanvraag met niet voor vergunning in aanmerking komt.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Openingen in scheidingsmuur: de bezwaarindiener geeft aan geen toestemming te geven voor openingen in de scheidingsmuur.

Evaluatie: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/10/2021: gunstige beslissing gemeenteraad voor het wijzigen van het rooilijnplan;

-          28/05/2021: ongunstig advies kwaliteitskamer architectuur voor voorstel met sloop van bebouwing opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed;

-          03/02/2021: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur voor voorstel met behoud van bebouwing opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed;

-          17/05/2019: weigering college (2019153) voor omgevingsvergunning met voorstel tot sloop van bebouwing opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed en het bouwen van een project met kantoren, 3 studio's en 20 kamers voor studenten;

-          14/09/2009: vaststelling van Vuurmolenstraat 40 als bouwkundig erfgoed (ID:11655);

-          16/03/1964: toelating (222#452) voor het bouwen van een woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

Vuurmolenstraat 40:

-          eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van circa 160 m².

Vuurmolenstraat 54:

-          eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van circa 227 m².

Huidige toestand

Vuurmolenstraat 40:

-          arbeiderswoning opgetrokken in rode baksteen over één bouwlaag en afgewerkt met een pannenzadeldak;

Vuurmolenstraat 54:

-          eengezinswoning opgetrokken in rode baksteen over twee bouwlagen onder een pannenzadeldak.

Gewenste toestand op 29/04/2021:

-          nieuwbouw meergezinswoning met drie bouwlagen onder zadeldak en 4 bouwlagen onder deels plat – en schuin dak;

-          20 sociale appartementen:

• 3 een slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m², 60 m² en 64 m²;
• 5 twee slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m² of 82 m²;
• 2 een slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m²;
• 2 vier slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 130 m² en 129,5 m²;
• 8 triplex- 3 slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 91 m².

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 85 m²;

-          alle appartementen zijn voorzien van een buitenruimte onder de vorm van een tuin of dakterras;

-          ondergrondse parkeergarage met 12 parkeerplaatsen en fietsenberging;

-          groene voortuinstrook zijde Vuurmolenstraat met verharding in dolomiet ter hoogte van de toegangen;

-          tuinberging met 1 bouwlaag onder plat dak ter hoogte van de achterste perceelgrenzen;

-          gevels in grijs genuanceerd gevelmetselwerk en brons bruin aluminium buitenschrijnwerk gedragen door een plint in groen gevelmetselwerk en een dakbedekking in een lichtgrijze kleidakpan.

Gewenste toestand, na aanvaarding wijzigingsverzoek op 23/08/2021, werd op volgende punten aangepast:

-          toevoegen van een gelijkvloerse gemeenschapsruimte van circa 60 m² inkom zijde Boekstraat/Vuurmolenstraat;

-          het aantal wooneenheden wordt verminderd van 20 naar 19:

• 5 een slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m²,59 m², 59 m², 62 m² en 68m²;
• 2 vier slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 130 m² en 132 m²;
• 4 twee slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m²,72 m², 82 m² en 82 m²;
• 8 duplex- 2 slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 4 x 86 m² en 4 x 84 m².

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 82 m²;

-          toevoegen van een fietsenstalling/vluchtweg kelder/buitenberging van 1 bouwlaag onder plat dak ter hoogte van de achterste/rechter perceelgrens;

-          aanpassen van de materialisatie van de gevels in licht en donkerrood gevelmetselwerk en oud roze aluminium buitenschrijnwerk en een dakbedekking in een rode kleidakpannen.

Inhoud van de aanvraag op 29/04/2021:

-          vellen van 5 bomen;

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          voorzien van een nieuwbouw met een sociale meergezinswoning bestaande uit 12 appartementen en 8 gestapelde woningen;

-          inrichten van een ondergrondse parkeergarage.

Inhoud van de aanvraag, na aanvaarding wijzigingsverzoek op 23/08/2021:

-          vellen van 5 bomen;

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw met een gelijkvloerse gemeenschapsruimte en sociale meergezinswoning bestaande uit 11 appartementen en 8 gestapelde woningen;

-          inrichten van een ondergrondse parkeergarage;

-          inrichten van een bovengrondse fietsenberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in zitting van 18 oktober 2021 (jaarnummer 650) zijn goedkeuring te hechten aan de wijziging van het gemeentelijk rooilijnplan ‘Bouwlijnplan voor voetweg nr. 38 tussen de Boekstraat en Kleine Steenweg’ goedgekeurd door de gemeenteraad op 21 augustus 1950, zoals voorgesteld op het bijgevoegd plan ‘BA_Woningen_I_N_2_Aanduiding nieuwe zone non-aedificandi’.

De gemeenteraad besliste in zitting van 18 oktober 2021 (jaarnummer 649) zijn goedkeuring te hechten aan het bijgevoegd rooilijnplan ‘BA_Woningen_I_N_2_Aanduiding nieuwe zone non-aedificandi’ en aan de breedte van de Vuurmolenstraat.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Op 29/04/2021 werd een aanvraag ingediend voor het bouwen van een meergezinswoning met 20 wooneenheden: 8 appartementen aan de zijde van de Boekstraat en 12 appartementen aan de zijde van de Vuurmolenstraat. Verder was er een ondergrondse parkeergarage voorzien met 12 parkeerplaatsen en een fietsenberging. De gevels waren voorzien in grijs genuanceerd gevelmetselwerk met een plint in groen gevelmetselwerk en brons bruin aluminium schrijnwerk. Ter hoogte van de achterste perceelgrenzen was een tuinberging van 1 bouwlaag voorzien.

Op 22/06/2021 verleende Brandweerzone Antwerpen–Zwijndrecht – Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) / Brandweer Zone Antwerpen een ongunstig advies voor het ingediend voorstel dd.29/04/201.

Op 23/08/2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Deze wijziging werd aanvaard.

Een nieuw openbaar onderzoek werd opgestart en de adviezen werden opnieuw gevraagd.

De beoordeling hieronder is op basis van het voorstel van 23/08/2021.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 25: de toegangsdeuren tot de appartementen liggen dieper dan 0,20 meter in de wand. Wanneer deuren in een nis liggen dieper dan 0,20 meter moet de vrije wandruimte van min. 0,50 meter binnen de nis gerealiseerd worden of moeten de deuren haverwege de nis geplaatst worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

voorliggend voorstel gaat niet uit van het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde;

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de putten en reservoirs in de voortuin tasten het groene karakter van de voortuin aan;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er is een opstand van 0,20 meter voorzien ter hoogte van de nieuwe fietsenberging t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak < 0,30 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Cultuurhistorische aspecten

De plannen voorzien een meergezinswoning met 19 wooneenheden. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door panden met een woonfunctie. De gewenste functie is dan ook principieel aanvaardbaar, de uitwerking echter niet.

De actuele bebouwing op het perceel Vuurmolenstraat 40 is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten, uitgaande van de wenselijkheid van behoud.

Dit werd dan ook steeds meegegeven aan de bouwheer en de architect van voorliggende aanvraag en voorgaanden.

Er werd een oproep gedaan om de cultuurhistorische aspecten in rekening te brengen, bij de eventuele noodzakelijke aanpassingen in functie van de transformatie van het gebouw, met de nodige aandacht aan het behoud en verbetering van de architectonische kwaliteit van het gebouw zonder een grote inperking van de architectonische vrijheid.

Deze oproep leidde tot een voorstel dat op 03/02/2021 werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur. Het voorstel omvatte een nieuwbouw met 19 wooneenheden die rond het inventarispand voorzien was. De kwaliteitskamer gaf een voorwaardelijk gunstig advies met volgende afweging: “De kwaliteitskamer apprecieert de zoektocht om, met respect voor het inventarispand, de traditionele bouwblokafwerking te herdenken. In functie van een correcte aansluiting op de toegangsweg en aangrenzende bebouwing in de Boekstraat, vraagt de kwaliteitskamer om de bovengevel van het hoekvolume op de perceelsgrens te voorzien (geen terugsprong thv bovengevel). In functie van het ervaren van een volwaardig hoekpand zijn ook raamopeningen in de linker zijgevel (op de perceelsgrens) wenselijk. Omtrent eventuele erfdienstbaarheden (het nemen van zichten en lichten) en andere bebouwingsmogelijkheden tpv de doorsteek (bv. overbouwing?) dient een gesprek met de naastgelegen school gevoerd te worden. Wat betreft de twee woningen onder zadeldak die geschakeld worden ter hoogte van de Vuurmolenstraat, vraagt de kwaliteitskamer de positie af te stemmen met het geldende rooilijnplan en een driezijdig volume te ontwerpen. Een zijgevel, met raamopeningen gericht naar het erfgoedrelict, zal immers het collectief gebied rond inventarispand opladen.”

Naar aanleiding voorliggende voorstel werd opnieuw, op 28/05/2021, advies gevraagd aan de kwaliteitskamer. Deze gaf een ongunstig advies met volgende afweging: “Het project werd reeds besproken. Een aangepast ontwerp, dat reeds werd ingediend als bouwaanvraag, ligt nu voor ter advies. De kwaliteitskamer betreurt het feit dat het dossier werd ingediend zonder het voorleggen van nieuw voorstel en men terugkomt tov de vorige situatie. Alle onderzoeksvragen uit eerder advies van de kwaliteitskamer (behoud inventarispand, hoekvolume, rooilijn school) werden structureel genegeerd. Bovendien wordt de plattegrond (woonkwaliteit, vooral op de begane grond) als de verschijningsvorm (beeldkwaliteit van de gevels) als ondermaats bevonden. “

De aangepaste plannen, die zijn aangeleverd op 23/08/2021, komen niet principieel tegemoet aan dit ongunstige advies.

Gelet hierop zal voorgesteld worden om de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De omgeving wordt gekenmerkt door panden opgetrokken in baksteen met elementen in natuursteen. De voorgestelde materialisatie voor de voorgevel in licht en donkerrood gevelmetselwerk, betonnen gevelelementen en oud roze aluminium buitenschrijnwerk is stedenbouwkundig aanvaardbaar in deze omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de gemeenschapsruimte is er een bijkomende toegang voorzien ter hoogte van doorgang naar de achterliggende school. In deze muur, die op de perceelgrens staat, zijn ook raamopeningen voorzien op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping. Voor deze uitwerking van de scheidingsmuur is geen goedkeuring verleend door de aanpalende eigenaar.

Conform de visie van deze aanpalende hypothekeert het voorstel een toekomstige ontwikkeling op het aanpalende perceel. Deze muur dient bijgevolg opgevat te worden als een scheidingsmuur waardoor de toegang en de raamopeningen dienen uitgesloten te worden. Voor de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping kunnen de raamopeningen in de voorgevel aan de Boekstraat geplaatst worden. Het voorstel voorziet een verspringing in de gevel tussen het gelijkvloers en de verdiepingen. Deze verspringing kan niet uitgevoerd worden.

Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde opgenomen worden om deze delen van deze gevels uit te voeren conform de plannen, door de bouwheer/architect opgemaakt, in bijlage.

De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen geeft een advies met volgende afweging: ‘Gunstig mits de bomen die behouden zullen blijven, optimaal worden beschermd tijdens de werken. Ook de straatbomen dienen tijdens de werken voldoende beschermd te worden. Ter compensatie van de te vellen bomen dient op het grootste perceel een boom van eerste grootte te worden aangeplant.’

De stedelijke dienst publieke ruimte geeft een advies met volgende afweging: ‘Voor de nieuwe inrit in de Vuurmolenstraat zal de boordsteen aangepast moeten worden naar een afgeschuinde boordsteen en zal de groenzone onderbroken dienen te worden. Ter hoogte van de bestaande inrit tot het perceel zal de boordsteen gewijzigd moeten worden in een opstaande boordsteen en daar zal de groenzone voortgezet moeten worden.

Voor de werken zal de bouwheer contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling Publieke ruimte– dienst Structureel Onderhoud, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.’

De stedelijke dienst milieuvergunningen geeft een advies met volgende afweging: ‘Er is geen bezwaar vanuit milieutechnisch oogpunt ten overstaan van het ingediende project. Een bemaling is wellicht nodig voor het realiseren van de kelderverdieping. Om het oppompen van grondwater tot het strikte minimum te beperken wordt er bij voorkeur gewerkt met secanspalenwanden of een vergelijkbare techniek. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze Omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.’

De stedelijke dienst archeologie geeft volgend advies: “Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gedeeltelijk gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 3000 m² (1 689 m²) en een ingreep boven de 1000 m² (ongeveer gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Op ca. 100 m ten oosten van het geplande projectgebied werden er in 1973 verschillende urnen van crematieresten aangetroffen uit de vroege ijzertijd (CAI 105 002). Dergelijke gekende restanten zijn zeldzaam op het grondgebied Vlaanderen. Hierdoor beslist de dienst archeologie van de stad Antwerpen om extra voorwaarden op te leggen aangaande deze aanvraag. Het is belangrijk om deze mogelijke aanwezigheid tijdig in te schatten en, indien wenselijk, te kunnen onderzoeken. Hiervoor zijn diverse opties mogelijk die graag voorafgaand met de bouwheer worden besproken.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte is 5 x (1+1) + 12 x (2+1) + 2 x (4+1) = 56 fietsenstallingen.

10 plaatsen worden voorzien in de kelder. Daar worden fietsen op 1 niveau gestald met 60 cm hart-op-hart. Hier moet gezorgd worden dat er voldoende ruimte achter de fietsen vrij blijft ten opzichte van de geparkeerde auto in vak nummer 12.

In de tuin worden op maaiveldniveau de overige fietsen voorzien. Er wordt gewerkt met hoog-laag stallingen op 2 niveaus. De hart-op-hartafstand dient in dergelijke stallingen minimum 50 cm te zijn.

Er worden bovendien meer stallingen voorzien dan nodig. Hier kan een deel van de stallingen aangepast worden om ook een vrije ruimte te hebben voor afwijkende types fietsen en –maten (bakfietsen, extra lengte, etc.).

De fietsen staan dan wel achter de woningen, maar ze staan niet afgesloten. De fietsenstalling is volledig open aan de voorkant en ook is er geen poort tussen het openbaar domein en de fietsinrit. Dit dient aangepast te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren omwille van het ongunstige advies van de kwaliteitskamer. Het advies van de kwaliteitskamer ligt in lijn met het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg en is (voornamelijk) ongunstig omwille van de aangevraagde sloop van de aanwezige arbeiderswoning, die als vastgesteld bouwkundig erfgoed werd aangeduid. De kwaliteitskamer verwijst naar het voorwaardelijk gunstig advies voor een eerder ontwerp waarin het behoud van het inventarispand onderzocht werd.

De aanvrager beargumenteert in voorliggende aanvraag de sloop van het inventarispand. Daarbij wordt gewezen op volgende elementen:

• De waarde van het inventarispand werd onderzocht door studiebureau Fenikx. Het rapport werd toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Het besluit van die waardebepaling luidt als volgt:

“De arbeiderswoning in de Vuurmolenstraat 40 is volgens het historisch kaartmateriaal gebouwd tussen 1939 en 1947. De geïnventariseerde materialen dateren bijgevolg uit het midden van de 20ste eeuw. De gebruikte tegels, bakstenen, dakpannen, schouwen, behangpapier,... zijn niet uniek en veelvuldig toegepast vanaf de jaren’40. Hun erfgoedwaard is daarom relatief laag.De volumetrie van het geheel is bescheiden en weinig representatief voor die periode. Typologisch is de planopbouw wel herkenbaar als vrijstaande arbeiderswoning. Dit type gebouwen is eveneens terug te vinden in beluiken en vroege tuinwijken, hoewel ze daar doorgaans gegroepeerd als rijwoningen zijn gebouwd. De contextuele erfgoedwaarde als losstaande arbeiderswoning is gemiddeld.Het interieur heeft te lijden onder een vochtig klimaat, wat vooral zichtbaar is aan de onderzijde van de muren. Om het gebouw te revitaliseren conform de huidige energetische performantienormen, dient het gebouw grondig te worden gestript waardoor weinig van wat nu de eigenheid uitmaakt, zal kunnen behouden blijven.”

• De beschrijvende nota, toegevoegd aan de aanvraag, geeft bijkomend het volgende aan:

“Ten gevolge van de ontwikkeling van het dorpscentrum van Wilrijk, schrijft de woning zich op geen enkele wijze nog in in het dorpsweefsel. De woning manifesteert zich als een solitair gebouw en vormt een obstructie om de straatwand van de Vuurmolenstraat, binnen een gepaste ruimtelijke ordening, verder af te werken.”

• Met voorliggende aanvraag wenst men het nieuwe project terdege in te passen in de huidige ruimtelijke context:

“Door het opdelen van het project in 2 bouwdelen, elk met een eigen positie ten opzichte van de perceelsgrens en elk met een eigen woontypologie, schrijft de nieuwe bebouwing zich perfect in in zowel het straatprofiel als de woonvormen van de bestaande, omliggende ruimtelijke context.”

Het college erkent het principe opgenomen in artikel 5 van de Antwerpse bouwcode, waarbij voor inventarispanden de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld. Evenwel wijst het college er ook op dat conform artikel 4.1.8. van het decreet betreffende het onroerend erfgoed de opname van een onroerend goed in een vastgestelde inventaris geen weigeringsgrond vormt voor eender welke vergunning of machtiging.

Het voorstel uitgaande van het behoud van het inventarispand, waarnaar de kwaliteitskamer verwijst, toont net de beperkingen aan om de percelen een hedendaagse invulling te geven die beter afgestemd is op de bestaande ruimtelijke context. De inplanting van de arbeiderswoning is geenszins afgestemd op die context en hypothekeert een nieuwe ontwikkeling die zich wel wenst in te passen in de omgeving. Dit voorstel leidt tot een afwijkende inplanting van de nieuwe gebouwen, waardoor o.m. het voorzien van (private) buitenruimtes voor de nieuwe woningen sterk bemoeilijkt wordt. Bovendien versterkt het enkel het gegeven dat het pand een anomalie vormt in haar omgeving. Ook de oorspronkelijke functie van het inventarispand zou conform dat voorstel niet langer behouden blijven.De beschrijving van het pand in de inventaris onroerend erfgoed geeft weinig tot geen informatie over de eigenlijke waarde ervan. De waardebepaling zoals opgemaakt door het studiebureau Fenikx bevat meer uitgebreide en recente informatie, op basis waarvan een beoordeling mogelijk is. Zoals in de conclusie van de waardebepaling aangegeven wordt, geeft ook de dienst monumentenzorg aan dat de bouwfysische toestand van de woning sterk is achteruit gegaan waardoor behoud en herwaardering van het pand geen evidentie meer is.

In de huidige aanvraag wordt het ruimtegebruik van de twee percelen geoptimaliseerd zonder de draagkracht ervan te overschrijden. Verder volgen de gestapelde woningen in de Vuurmolenstraat zowel de kenmerkende inplanting, bouwdiepte als gabarit van de bebouwing in de Vuurmolenstraat.Ook de dakvorm, met name het zadeldak, wordt hernomen. Voor de meergezinswoning op de hoek van de Vuurmolenstraat en de Boekstraat, naast de inkom van de aanpalende school, wordt gekozen voor een driezijdig kopgebouw, ingeplant tegen de rooilijn, om de hoekpositie van het volume te benadrukken. Het project past zich zo in in de hedendaagse context.

De argumentatie om in dit geval af te wijken op de wenselijkheid van behoud kan bijgevolg worden aanvaard. Het college is van oordeel dat een vergunning kan worden verleend, mits inachtneming van een aantal voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.