2021_CBS_08774 - Omgevingsvergunning - OMV_2021117334. Borzestraat 32 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• rijwoning van 3 bouwlagen onder een schilddak;
• de gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;
• de eengezinswoning heeft een bruto-vloeroppervlakte van circa 215 m²;

-          gevelafwerking:

• licht blauw geschilderde plint op het gelijkvloers en natuursteenimitatie in cement op de bovenliggende verdiepingen;
• zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• rijwoning van 3 bouwlagen onder een schilddak;
• reca op het gelijkvloers met bovenliggende woning (103 m² + 11 m² buitenruimte);
• aparte toegang voor de bovenliggende woning;
• nieuwe trap tussen het gelijkvloers en de verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde gevel op gelijkvloers en verdiepingen;
• zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk.
• zaak-gebonden gevelreclame in losse letters (328 x 50 cm).

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning in een recafunctie met bovenliggende woning;

-          functiewijziging op het gelijkvloers van wonen naar reca;

-          interne structurele wijzigingen op het gelijkvloers en plaatsen van een nieuwe trap;

-          schilderen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.

Het dossier bevat geen informatie om de erfgoedwaarden te kunnen afwegen;

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3.

Het dakterras op de 1ste verdieping overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  het hoogteverschil tussen binnen en buiten bedraagt 6 cm en wordt niet overbrugd met een helling;
• artikel 22:
  de breedte van de voordeur en de toegangsdeur tot de reca ruimte zijn onvoldoende breed waardoor na afwerking geen vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm kan worden gegarandeerd;
• artikel 24:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte in het inkomsas;
• artikel 25:

er is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm naast de krukzijde van de voordeur en de toegangsdeur tot de recaruimte.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.

Het dossier bevat geen informatie om de erfgoedwaarden te kunnen afwegen;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik;

indien een gevel is afgewerkt met simili is het schilderen van de voorgevel niet toegelaten;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er wordt geen gescheiden afvalberging voorzien bij de gelijkvloerse reca-functie;

• artikel 27 Open ruimte

bij een functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er wordt geen vetafscheider voorzien voor de gelijkvloerse reca-functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Zowel de reca-functie op het gelijkvloers als de bovenliggende woonfunctie zijn in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad. Ze zijn functioneel inpasbaar in de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit een mix van handelszaken en woningen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Gelet op de beperkte oppervlakte van het perceel, de bouwdiepte van de verdiepingen en de hoge scheimuren rondom, zou een afwijking kunnen worden toegestaan op het voorzien van open ruimte op het gelijkvloers. Door het voorzien van de buitenruimte op het dak van het gelijkvloers beschikt deze over meer verblijfskwaliteit.

Hoewel dit terras wordt voorzien buiten het maximaal aanvaardbare volume (artikel 2.1.11.2 ‘Terrassen op platte daken’ van het RUP Binnenstad), zou een afwijking kunnen worden toegestaan na het houden van een openbaar onderzoek, overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Aangezien het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd advies gevraagd aan de dienst Monumentenzorg. Het advies kan als volgt worden samengevat:

“Het pand ligt in CHE-gebied, in een straat die werd aangelegd in de eerste helft van de zestiende eeuw. Het pand werd aangepast in de 19de eeuw maar bevat nog een 16se-eeuwse kern. Het dossier bevat geen informatie om de erfgoedwaarden te kunnen afwegen. Om de wijzigingen aan muren, plafonds en trap te kunnen adviseren is er bouwhistorische informatie nodig in de vorm van een CHE-rapport. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert dan ook ongunstig.”

Gelet op de bouwperiode van de straat en de ingrijpende werken die op het gelijkvloers worden voorgesteld, wordt het advies vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Bovendien is de simili in de voorgevel niet bedoeld om te worden geschilderd zoals opgenomen in artikel 11 ‘Afwerken van gevels en Materiaalgebruik’ van de bouwcode.

Door het ontbreken van bouwhistorische informatie is het ook niet duidelijk uit welk materiaal de plint van het gebouw bestaat. Gelet op de kenmerken in de straat is dit mogelijk natuursteen, die niet bedoeld is om te worden geschilderd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Conform het advies van de dienst Mobiliteit is de parkeerparagraaf niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Er is geen wijziging van het aantal wooneenheden en voor het commercieel gelijkvloers in het centrum van de stad moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.

Wat betreft het laden en lossen zal in voorwaarden worden opgenomen dat dit moet worden voorzien op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verordening inzake toegankelijkheid is van toepassing op de inkom van de reca-functie.

Aangezien er geen wijzigingen worden voorzien aan de voordeur in de gevel kan een afwijking worden toegestaan voor wat betreft het hoogteverschil van 6 cm en de doorgangsbreedte van deze inkomdeur. Omwille van de geleding van de voorgevel is het ook niet mogelijk een vrije en vlakke draairuimte te voorzien in de inkomhal evenals de vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm naast de krukzijde van de voordeur.
Een doorgangsbreedte van 90 cm kan wel worden voorzien voor de binnendeur naar de reca-functie. Dit zou kunnen worden opgenomen in voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten