2021_CBS_09117 - Omgevingsvergunning - OMV_2021027720. Cogels-Osylei 80. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/07/2021: opname in het vergunningsregister (202163) voor twee woningen;

-          10/01/1951: toelating (957#2346) voor mazouttank plaatsen;

-          07/06/1939: toelating (1275#5395) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• woonfunctie met maximaal één woonentiteit;
• het voorzien van een tweede woonentiteit werd uitgesloten bij de op opname in het vergunningenregister:

-          volume:

• 4 bouwlagen onder plat dak met een half ondergrondse verdieping in gesloten bebouwing;

-          volgende volumewijzigingen en constructieve wijzigingen werden uitgesloten bij de opname in het vergunningenregister:

• verwijderen toegang tot de kelder;
• het aanpassen van de achtergevel ter hoogte van de kelderverdieping en beletage/gelijkvloers:
• het verplaatsen van de trap;
• het bijplaatsen van het terras met overkapping;
• het dichtbouwen van het originele terras;

-          volgende wijzigingen aan de materialisatie van de gevels werden uitgesloten bij de opname in het vergunningenregister:

• het bezetten en schilderen van de achtergevel;
• het wijzigen van de kleur van het schrijnwerk.

Huidige toestand

-          erfgoed:

• vaststelling (ID: 120661) van Zurenborg: deel Berchem;
• bescherming (ID: 11110) van Huis Quinten Matsys;
• bescherming (ID: 6401) van Zurenborg: deel Berchem als stads- en dorpsgezicht;
• beschermd monument (ID: 6741) van Burgerhuis Quinten Matsys.

-          functie:

• meergezinswoning met twee of drie wooneenheden volgens plan;
• meergezinswoning met drie wooneenheden volgens beschrijvende nota;

-          volume:

• 4 bouwlagen onder plat dak met een half ondergrondse verdieping in gesloten bebouwing;
• verwijderde toegang tot de kelder (als uitbreiding van de keuken), inclusief de constructieve wijzigingen die daarvan gevolg zijn;
• het verplaatsen van de trap, inclusief de constructieve wijzigingen die daarvan gevolg zijn;
• het bijplaatsen van het terras met overkapping, inclusief de constructieve wijzigingen die daarvan gevolg zijn;
• het dichtbouwen van het originele terras, inclusief de constructieve wijzigingen die daarvan gevolg zijn;

-          visueel:

• bezetten en schilderen van de achtergevel;
• het wijzigen van de keur van het schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• het opdelen van een eengezinswoning (monument 'burgerhuis Quinten Matsys’) naar 3 woonentiteiten en een galerij;
• een 1-slaapkamerappartement ter hoogte van de kelderverdieping;
• een galerij ter hoogte van de beletage;
• een tussenvorm 1-slaapkamerappartement of studio ter hoogte van de eerste verdieping;
• een duplex 2-slaapkamerappartement op de tweede en derde verdieping;

-          volume:

• behoud van de bestaande interne constructieve wijzigingen;
• gewijzigde indeling als gevolg van de opdeling van de eengezinswoning tot 3 woonentiteiten;
• behoud van de bestaande constructieve werken en de bestaande volume uitbreiding  achteraan de kelderverdieping en beletage/gelijkvloers;

-          visueel:

• behoud van de gewijzigde achtergevel;
• behoud van het gewijzigde schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning (monument 'burgerhuis Quinten Matsys') naar drie woonentiteiten;

-          regulariseren van de bestaande constructieve wijzigingen;

-          regulariseren van de bestaande volume uitbreiding;

-          regulariseren van de gevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: het gewijzigde schrijnwerk in kunststof met voorgestelde indeling kan bezwaarlijk afgestemd worden genoemd op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de uitbreiding met terras achteraan (inclusief tuintrap) en de noodzakelijke aanpassingen aan de scheimuur houden geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
• artikel 17 Behoud en heraanplanting: de hoogstammige boom in de achtertuin werd niet weergegeven op het inplantingsplan, waardoor het onvoldoende duidelijk is of deze behouden blijft;
• artikel 18 Groenbescherming bij uitvoering van de werken: de hoogstammige boom in de achtertuin werd niet weergegeven op het inplantingsplan, waardoor het onvoldoende duidelijk is of deze behouden blijft;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de half ondergrondse verdieping werd achteraan uitgebreid (appartement -0,5), maar de vrije hoogte bedraagt slechts 2,40 meter in plaats van de minimale hoogte van 2,60 meter;
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning; de woonentiteit in de half ondergrondse verdieping beschikt over 0 m² (netto-vloeroppervlakte) met vrije hoogte vanaf 2,6 m²;
• artikel 23 Opdelen van een woning: er wordt geen enkele woonentiteit voorzien met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² die ook over een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² beschikt;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de ruimtes achteraan de half ondergrondse verdieping beschikken slechts over ramen kleiner dan de minimale noodzakelijke 3,4 m²;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: elle woonentiteiten worden doorkruist door de gemeenschappelijke circulatie;
• artikel 26 Afvalverzameling: de galerij beschikt niet over een afvalberging;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: het appartement ter hoogte van de half ondergrondse verdieping beschikt niet over toegang tot een volwaardige buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren werden ter hoogte van de aanbouw vergroot door middel van een dunne (deels beglaasde) wand;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: de DWA en RWA werden niet weergegeven op de plannen;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de DWA en RWA werden niet weergegeven op de plannen;
• artikel 43 Septische putten: de septische put staat niet weergegeven op de plannen, waardoor het niet duidelijk is of deze behouden blijft.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder omgevingsvergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om in te zetten op eengezinswoningen.

Er wordt geen nieuwe woonentiteit voorzien die dezelfde kwaliteiten van een grondgebonden eengezinswoning aanbied. De grootste woonentiteit beschikt slechts over twee slaapkamers, wat onvoldoende is om een groot gezin te huisvesten. Ook is de grote tuin enkel toegankelijk voor de commerciële functie, terwijl geen enkele woonentiteit van een grote buitenruimte voorzien wordt. De aanvraag betreft dus een onaanvaardbare daling van de leefkwaliteit ten opzichte van de vergunde eengezinswoning.

Bijkomend wordt de specifieke omgeving van de Cogels-Osylei hoofdzakelijk gekenmerkt door een waardevol historisch weefsel van grondgebonden eengezinswoningen. Het omvormen van de eengezinswoning naar een meergezinswoning of gebouw voor gemengd gebruik wordt binnen deze specifieke context ongunstig geadviseerd.

Cultuurhistorische aspecten

Artikel 4.3.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt: ‘Indien uit de verplicht in te winnen adviezen blijkt dat het aangevraagde strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening, of indien dergelijke strijdigheid manifest reeds uit het aanvraagdossier blijkt, wordt de vergunning geweigerd of worden in de aan de vergunning verbonden voorwaarden waarborgen opgenomen met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving. (…)’

Gelet op de cultuurhistorische waarde van het gebouw (Huis Quinten Matsys) en de erfgoedwaarde van de omgeving (Zurenborg deel Berchem) werd het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

Hieruit volgde een ongunstig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Tot slot werd vastgesteld dat de aanvraag werd ingediend door de eigenaar, zonder de medewerking van een architect.

Bij een eventuele vergunning dienen bijgevolg alle werken, wijzigingen en handelingen waarvoor de medewerking van een architect noodzakelijk zijn (zoals onder andere de constructieve volume-uitbreiding achteraan) uitgesloten te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer én het ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten