2021_CBS_09113 - Omgevingsvergunning - OMV_2021125330. Oudekerkstraat 57. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/10/2017: vervallen vergunning (20171745) voor het verbouwen van een meergezinswoning;

-          22/03/1968: vergunning (18#1025) voor een verbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinsgebouw met 2 woongelegenheden;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van circa 12,1 m;

-          bouwdiepte:

• hoofdgebouw circa 9,89 m;
• gelijkvloerse uitbouw tot circa 19,11 m en een uitbreiding aan de rechterzijde tot circa 20,44 m;
• 1ste verdieping tot circa 17,88 m;

-          voorgevel afgewerkt met gele gevelsteen voorzien van bruine details, plint en dorpels in blauwe hardsteen, wit pvc schrijnwerk en bruin geschilderde kroonlijst.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woongelegenheden;

-          bouwdiepte:

• hoofdgebouw circa 9,89 m;
• gelijkvloerse uitbouw tot circa 22,12 m;
• 1ste verdieping tot circa 14,63 m en voorzien van een terras aan de linker zijde en een verdere uitbouw tot circa 19 m aan de rechter zijde;
• 2de verdieping tot circa 14,63 m en voorzien van een terras aan de linker zijde en een verdere uitbouw tot circa 17,88 m aan de rechter zijde;

-          voorgevel afgewerkt met witte gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk en betonnen kroonlijst;

-          gewijzigde indeling van de voordeur.

Gewenste toestand

-          gewijzigde vloerniveaus van alle verdiepingen;

-          meergezinsgebouw met 5woongelegenheden;

• gelijkvloers: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m² en een buitenruimte van circa 81 m²;
• 1ste verdieping:1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m² en een buitenruimte van circa 9 m²;
• 2de verdieping:1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 78 m² en een buitenruimte van circa 7 m²;
• 3de verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 78 m² en een buitenruimte van circa 6 m²;
• 4de verdieping: 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 33 m² en een buitenruimte van circa 6 m²;

-          4 bouwlagen en een zadeldak met dakkapellen ;

-          kroonlijsthoogte van circa 13,6 m;

-          uitgebreid gelijkvloers tot een bouwdiepte van circa 22,12 m over de gehele breedte;

-          uitgebreide 1ste verdieping tot een bouwdiepte van circa 19,06 m over de gehele breedte;

-          uitgebreide 2de verdieping tot een bouwdiepte van circa 17,89 m over de gehele breedte;

-          oprichten van een derde verdieping met een bouwdiepte van circa 17,89 m over de gehele breedte;

-          voorgevel afgewerkt met witte bepleistering, zwart pvc buitenschrijnwerk en dakrand dakbedekking in donkergrijze gevelpanelen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 5;

-          uitbreiden van het gebouw op elke bestaande verdieping;

-          oprichten van een derde en vierde verdieping onder een zadeldak voorzien van een dakkapel in zowel het voorste als het achterste dakvlak;

-          wijzigen van de vloerniveaus van alle verdiepingen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het verlagen van de vloerniveaus zorgt voor een indeling van het buitenschrijnwerk die niet in harmonie is met de omgeving;
  4 bouwlagen met daarboven een zadeldak met ruime dakkapellen is niet kenmerkend voor de omgeving;
  het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 5 overstijgt de draagkracht van het perceel;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

De voorgestelde uitbreiding van het bouwvolume is niet in harmonie met de kenmerkende configuraties van de omgeving. De lichttoetreding naar de leefruimtes op het eigen perceel en die van de buurpanden is niet meer optimaal.

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de dakkapellen onderbreken de kroonlijst;
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning

de studio in de 5de bouwlaag is slechts 33m² groot;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn onvoldoende fietsstalplaatsen aanwezig die voldoen aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 43 Septische putten:
  voor een totaal van 13 GE dient een septische put met een minimaal volume van 4.175 l voorzien te worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen hebben betrekking op het uitbreiden en vermeerderen van het aantal wooneenheden van een meergezinswoning. Het aantal wooneenheden neemt toe van twee naar vijf. De woonfunctie blijft behouden en is kenmerkend voor de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de Oudekerkstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met een voorbouw die bestaat uit 3 bouwlagen onder zadeldak of platdak. Achter het hoofdvolume bezitten de rijwoningen kenmerkend een achterbouw met 2 of 3 bouwlagen die over de helft van de perceelsbreedte is bebouwd.

Het vergunde bouwvolume van de Oudekerkstraat bestaat uit een voorbouw met 3 bouwlagen onder platdak en een bouwdiepte van circa 10 m. De gelijkvloerse bouwlaag heeft een bouwdiepte van circa 19 m met aan de rechterzijde een uitbouw tot een bouwdiepte van circa 20,5 m. De 1ste verdieping heeft een tussenvolume aan de rechterzijde met een bouwdiepte van circa 18 m.

De aanvraag wenst het bouwvolume grondig uit te breiden, zowel in de hoogte als in de diepte. Er wordt een bouwlaag toegevoegd met daarboven een zadeldak dat voorzien wordt van een ruime dakkapel aan de voor- en achterzijde, waardoor dit dak in de feiten zich eerder laat lezen als een 5de bouwlaag.

De bouwdiepte op het gelijkvloers neemt toe tot circa 22 m en op de 1ste verdieping tot 19 m met een dakterras op het platte dak van de onderliggende verdieping. De 2de en 3de verdieping hebben een bouwdiepte van circa 18 m met daarachter een uitkragend terras van 2 m wat de totale diepte tot ca. 20 m brengt. De bouwdiepte van de daklaag is 10 m met achteraan een dakterras.

Om de gewenste volume-uitbreiding te realiseren moet de scheidingsmuur met zowel de linker als rechterbuur drastisch verhoogd worden. Dit resulteert in een afname van de daglichttoetreding naar de leefruimtes en buitenruimtes van de buurpanden, wat ook in de bezwaarschriften wordt aangeklaagd. Ook is de voorgestelde bouwdiepte atypisch diep voor de omgeving en bijzonder diep voor een woongebouw. Hierdoor ontvangen alle ruimtes geen optimale daglichttoetreding meer en is de aanvraag strijdig met artikel 10 van de bouwcode.

4 perceelsbrede bouwlagen met een bouwdiepte van 19 m en 20 m op de verdiepingen zijn niet kenmerkend voor de omgeving. De voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen aan het bouwvolume zijn niet in harmonie met het referentiebeeld en niet verenigbaar met de kenmerkende configuraties in de omgeving. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel is opgetrokken in lichte bakstenen. De gevels in de straat bestaan zowel uit baksteen als uit pleisterwerk met een rijkelijke detaillering van horizontale lijsten, variërend metselverband en overige ornamentering. Een lichte kleurstelling primeert. Dat is ook het geval voor de, overigens gedetailleerd vormgegeven, bakgoten.

De aanvraag voorziet een gevel in witte bepleistering met een daklaag in donkergrijze gevelpanelen. Met uitzondering van een gevelplint mist de gevel iedere vorm van detaillering, wat een vlak gevelbeeld oplevert en beeldverstorend werkt in de straat. Ook voor de ruime dakkapel, met borstwering, op de zwarte dakgoot, in een daklaag, die verder bestaat uit donkergrijze gevelpanelen, wordt gebruik gemaakt van niet kenmerkende materialen en architecturale elementen. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Achteraan wordt de kroonlijst onderbroken met een dakkapel. Dit is strijdig met artikel 15 van de bouwcode.

De vormgeving kan niet gunstig beoordeeld worden waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wenst het aantal woningen te vermeerderen van 2 naar 5. Zoals in bovenstaande paragraaf werd vermeld is het voorgestelde volume stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, waardoor het gewenste woonprogramma niet mogelijk is op het perceel.

De studio in de bovenste bouwlaag is slechts 33m² groot. De woonoppervlakte is ondermaats en strijdig met de absolute minimale woonoppervlakte zoals vermeld in artikel 22 van de bouwcode.

De aanvraag voorziet verschillende nieuwe private buitenruimtes. De locatie ervan, uitkragend, achter de te diepe verdiepingen, genereren inkijk naar omliggende eigendommen. Dit wordt ook opgemerkt in de bezwaarschriften. De voorgestelde terrassen kunnen niet in aanmerking komen van vergunning. De aanwezigheid van een buitenruimte is echter fundamenteel voor een kwalitatieve woning. De aanvraag dient ook hierom geweigerd te worden.

De voorgestelde septische put is te klein conform artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 nieuwe wooneenheden moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

In de gang worden er achteraan 4 fietsstalplaatsen voorzien. De gang naar de fietsenberging is te smal. Deze moet minstens 1 m breed zijn. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet minstens 1,70 m vrije ruimte beschikbaar zijn. Dat is hier niet overal het geval. Tussen 2 fietsen moet er ook een ruimte zijn van minstens 40cm.

In het appartement op het gelijkvloers worden 2 fietsstalplaatsen voorzien. In de praktijk zal dit niet altijd gebruikt worden als fietsenberging  omdat men door de woning met de fiets moet circuleren (bij slecht weer bijvoorbeeld). Ook hier is er geen 1,70 m vrije ruimte achter de fietsstalplaatsen.

Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient er een fietsenberging voor 8 fietsen voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Woondensiteit: Het bezwaar tegen het verhogen van het aantal wooneenheden naar 5. De geluidsoverlast zal toenemen. De afwezigheid van autostalplaats en de niet bruikbare fietsstalplaatsen op het perceel zorgen ervoor dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt. Hierdoor zal de parkeerdruk op het openbaar domein toenemen en zullen fietsen en bakfietsen op het voetpad gestald worden met overlast als gevolg. Ook illustreert de te klein gedimensioneerde septische put dat de densiteit te hoog is op het perceel.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het vermeerderen van het aantal wooneenheden zorgt ervoor dat de draagkracht van het perceel en van de omgeving wordt overschreden. De vernoemde argumenten in het bezwaarschrift zijn terecht. De aanvraag voorziet te weinig fietsstalmogelijkheden in het pand, die overigens niet voldoen aan de inrichtingsvoorwaarden uit de bouwcode en bijgevolg onvoldoende of niet gebruikt zullen worden. Het perceel is te klein om er 5 wooneenheden te programmeren. Het ontwerp toont dit aan door het te grote bouwvolume, het afwentelen van fiets- en parkkeerbehoeften, (te) kleine woonunits,...

2. Inkijk in de aangrenzende tuinen en vertrekken: de bouwdiepte van de verdiepingen is opmerkelijk ruimer dan deze van de buurpercelen. Achteraan worden nog bijkomend uitkragende terrassen voorzien, met een afstand van minder dan 2 m ten opzichte van de eigendomsgrens. Dit is in strijd met het Burgerlijk Wetboek en zorgt voor een onaanvaardbare inkijk bij de buurpercelen.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De afwijkende bouwdiepte zorgt voor een verminderde lichttoetreding in de naburige percelen en de terrassen voor een hinderlijke inkijk.

3. Gevelbeeld: Het vermeerderen van het aantal bouwlagen zal nefast zijn voor het straatbeeld dat zich kenmerkt door drie bouwlagen. De doorlopende lijn van drie bouwlagen wordt doorbroken door de vijf voorgestelde bouwlagen. De nieuwe voorgevelafwerking zal ook niet bijdragen tot de beeldkwaliteit in de straat.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het vermeerderen van het aantal bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving. Dit onderbreekt het straatbeeld dat zich inderdaad kenmerkt door drie bouwlagen.

4. Fietsenstalling: De voorgestelde fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De dimensionering van de stalplaatsen zijn te klein conform artikel 29 van de bouwcode.

5. (geluids)isolatie: De plannen bevatten geen informatie over het aanbrengen van akoestische isolatie.

Beoordeling: Het aanbrengen van geluidsisolatie is geen stedenbouwkundige materie. Doch ontslaat dit de vergunninghouder er niet van om de nodige maatregelen te nemen om geluidsoverlast naar buurpanden tot een minimum te herleiden. Het bezwaar is ongegrond.

6. Schade tijdens de werken en stabiliteit: Het bezwaar tegen schade en bevuiling tijdens de uitvoer van de werken. Er moet de garantie bestaan dat de stabiliteit van de buurpanden niet het gedrang komt.

Beoordeling: Het bezwaar handelt over uitvoeringstechnische aspecten en is niet stedenbouwkundig van aard. Bij het uitvoeren van de aangevraagde handelingen wordt er van uitgegaan dat de werken volgens de regels van de kunst gebeuren. Een vergunning is tevens geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan andermans eigendom. Het bezwaar is ongegrond.