2021_CBS_09478 - Omgevingsvergunning - OMV_2021141869. Bisschoppenhoflaan 27. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/08/2021: weigering (20212382) voor het omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinsgebouw met 3 wooneenheden;

-          03/06/1982: vergunning (627#31930) voor verbouwingswerken;

-          01/01/1956: toelating (626#16791) voor verbouwing;

-          01/01/1938: toelating (329#15724) voor bouwen bergplaats en koepel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouw;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak;
• achterbouw van 1 bouwlaag langs linker perceelsgrens en 3 bouwlagen langs rechter perceelgrens;
• bouwdiepte gelijkvloers: links 13,80m, rechts 14,85m;
• bouwdiepte verdiepingen: links 9,80m, rechts 14,78m;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• beige gevelpleisterwerk.

Huidige toestand

In overeenstemming met de vergunde toestand, met uitzondering van:

-          bouwvolume:

• bouwdiepte gelijkvloers: 15,10m;
• bouwdiepte verdiepingen: links 9,95m, rechts 15,10m;
• overkapping tegen de achtergevel tot een diepte van circa 17,50m;

-          gevelafwerking:

• zwart buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden;

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62,5 m²;
• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 44m2;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met een hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak;
• achterbouw van 1 bouwlaag langs de linker perceelsgrens en 3 bouwlagen langs de rechter perceelsgrens;
• bouwdiepte gelijkvloers: circa 15,24m;
• bouwdiepte verdiepingen: links circa 10,10m, rechts circa 15,24m;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• beige gevelpleisterwerk;
• wit buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• trap met fietsgoot in de voortuin naar de kelderverdieping;
• voor- en achtertuin deels onthard.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een kantoorgebouw naar een meergezinsgebouw met 3 wooneenheden;

-          uitbreiden van de bouwdiepte van de achterbouw;

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          inrichten van terrassen ter hoogte van de achtergevel;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuin is niet afgesloten door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek ter hoogte van de rooilijn en de rechter perceelgrens;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de DWA en de RWA moeten ter hoogte van de rooilijn minstens 0,2m en hoogstens 0,5m uiteen gelegen zijn. Het is niet geheel duidelijk of de aansluitingen van DWA en RWA aan deze bepaling voldoen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van kantoren naar wonen is verenigbaar met de omgeving. Het pand werd ontworpen voor een woonfunctie maar werd in 1982 omgevormd tot kantoren, samen met het rechteraanpalende gebouw. De aanvraag situeert zich in een gemengde stedelijke omgeving met hoofdzakelijk woonfuncties, detailhandel en horeca. De stedelijk dienst voor ondernemen en stadsmarketing heeft geen bezwaar bij de functiewijziging.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De panden uit het straatdeel ter hoogte van Bisschoppenhoflaan 27 kenmerken zich door een hoofdgebouw van 3 bouwlagen en een bouwdiepte van ca. 10 m met een perceelsbrede entresol op het gelijkvloers, die zich op de 1ste en 2de verdieping verderzet over de helft van de perceelsbreedte. De gemiddelde diepte van de entresol is ca. 14 m.  De bestaande entresol van 3 bouwlagen en tot een diepte aan de rechter perceelsgrens tot ca. 15,10 m is in vergelijking met de naastliggende panden reeds fors. Deze uitbouw overschrijdt reeds het maximaal wenselijk bouwvolume en heeft een nadelige impact op de lichtinval in de naburige panden maar is vergund. Het gelijkvloers wordt uitgebreid met een perceelsbrede achterbouw tot een diepte van 15,25 m. De bouwdiepte op de verdiepingen bedraagt aan de linker zijde ca. 10,10 m en aan de rechter zijde 15,25 m. De uitwerking van het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de eerdere weigering en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

In de vorige aanvraag werden terrassen voorzien buiten het maximale aanvaardbare bouwvolume voor de wooneenheden op de eerste en de tweede verdieping. Hiervoor werd de scheimuur met het linker aanpalende perceel opgehoogd. Deze ingreep werd ongunstig beoordeeld omwille van de vermindering van de lichttoetreding op het aanpalende pand en het verder dichtslibben van het reeds dichtbebouwde bouwblok. In voorliggende aanvraag worden de terrassen inpandig voorzien aan de achterzijde van de huidige entresol en binnen het oorspronkelijk vergunde bouwvolume. Deze ingreep wordt gunstig beoordeeld.

Zowel de voor- als de achtertuin worden gedeeltelijk onthard. Dit komt de infiltratiecapaciteit voor regenwater ten goede waardoor de riolering minder wordt belast en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien draagt elke tuin bij aan een verhoging van de biodiversiteit en een vermindering van de opwarming van de stedelijke omgeving.

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De visuele impact van de aanvraag wordt gunstig geadviseerd. De gevelindeling en de materialisatie van de oorspronkelijke gevel blijft behouden. Het donkere schrijnwerk wordt vervangen door een witte kleur, overeenkomstig het nieuwe schrijnwerk van de rechter buur (20204210).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de ligging langs een gewestweg werd de aanvraag voorgelegd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Zij adviseren om de trap in de voortuin naar de fietsenbergruimte in de kelder uit te sluiten uit de vergunning. Het Agentschap Wegen en Verkeer wenst de grond, bestemd voor de openbare weg, te vrijwaren van elk extra obstakel voor de toekomstige weginrichting, zodat deze later kan aangepast worden aan de nieuwe behoeften en inzichten. De voortuin situeert zich echter achter de rooilijn. In de onmiddellijke omgeving van de aanvraag komen vergelijkbare constructies voor onder meer bij de onmiddellijke rechter buur, de twee linker aanpalende panden en de panden aan de overzijde van de Bisschoppenhoflaan ter hoogte van de aanvraag. Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer wordt niet bijgetreden. De trap in de voortuin zorgt ervoor dat de fietsenberging in de kelder op een comfortabele manier kan bereikt worden.

Artikel 19 van de bouwcode legt een afsluiting van de voortuin op ter hoogte van de openbare ruimte en de perceelsgrenzen. De voortuin uit de aanvraag is enkel afgesloten ter hoogte van de linkerperceelsgrens. In de voorwaarde bij de vergunning moet worden opgenomen dat de voortuin ook op de grens met de openbare ruimte en rechterperceelsgrens moet worden afgescheiden met een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een maximale hoogte van 1 meter.

Het is niet geheel duidelijk of de aansluitingen van DWA en RWA ter hoogte van de rooilijn minstens 0,2m en hoogstens 0,5m uit elkaar gelegen zijn (bouwcode, artikel 41). Mogelijks geeft de lijndikte een vertekend beeld. In de voorwaarden bij de vergunning moet dit artikel worden benadrukt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 wooneenheden moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 1 appartementen met 1 slaapkamer = 1 x 2 = 2
• 2 studio’s: = 2 x 2= 4

Er worden in de kelder 6 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

1.      de voortuin af te schermen met een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximaal 1 meter, conform artikel 19 van de bouwcode;

2.      de aansluitingen van DWA en RWA ter hoogte van de rooilijn te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten