2021_CBS_09432 - Omgevingsvergunning - OMV_2021143190. Herentalsebaan 109. District Deurne - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/1975: vergunning (627#31541) voor het uitvoeren van verbouwingswerken;

-          13/11/1963: vergunning (627#31540) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelsgelijkvloers in een pand van 3 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevel afgewerkt met graniet ter hoogte van het gelijkvloers en met lichtgele gevelsteen op de verdiepingen, plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in aluminium;

-          volledige perceel bebouwd.

Huidige toestand

-          gevel boven de winkelpui voorzien van beplating in wit en rood;

-          reclamepaneel haaks op de gevel aangebracht aan de linkerzijde.

Gewenste toestand

-          functie reca op het gelijkvloers;

-          de bestaande beplating wordt verwijderd;

-          het bestaande reclamepaneel wordt verwijderd;

-          zaak-gebonden publiciteit bestaande uit lichtgevende blokletters boven de winkelpui;

-          nieuw donkergrijs buitenschrijnwerk op het gelijkvloers met een gewijzigde indeling.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar reca;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit aan de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil tussen het maaiveld en de toegang tot de reca-functie bedraagt circa 17 cm en is niet overbrugd door een (inpandige) helling conform artikel 19 van deze verordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de granieten voorgevel op het gelijkvloers mag niet bedekt worden met gevelplaten;
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  de technische installaties op het dak achteraan moeten op minstens 2 m van de perceelsgrens geplaatst worden en dienen te voldoen aan alle bepalingen van artikel 16;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de kantoorruimte achteraan het perceel krijgt onvoldoende licht- en luchttoetreding;
• artikel 27 Open ruimte:

ondanks de functiewijziging wordt er geen 20% open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  de afvoerkanalen in het dak achteraan dienen op minstens 0,6 m van de aangrenzende opgaande gevels te worden geplaatst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen het maaiveld en de toegang tot de reca-functie bedraagt circa 17 cm en is niet overbrugd door een (inpandige) helling conform artikel 19 van deze verordening. Men dient ofwel de dorpel onder de toegangsdeur te verlagen, waardoor een hoogteverschil van hooguit 2 cm bekomen wordt, ofwel een verdiepte inkom te voorzien gelijkaardig aan de bestaande toestand, waarbij op eigen perceel een helling voorzien wordt conform artikel 19 van de verordening Toegankelijkheid.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag beoogt een functiewijziging van de gelijkvloerse winkel naar een recazaak. Hiervoor werd volgend advies bekomen bij de dienst Ondernemen en Stadsmarketing:

“Gunstig advies voor het vestigen van een reca-functie in een leegstaande commerciële ruimte op het gelijkvloers van een pand in het afgebakende kernwinkelgebied Deurne-Zuid. In de Beleidsnota Detailhandel 2020 wordt behoud en optimalisatie van de commerciële ruimten positief beoordeeld; de functieverbreding/uitbreiden van de commerciële mix (handel, reca en diensten) in deze kernen is een evolutie die het aanbod versterkt en het aantal leegstaande panden reduceert.”

Dit advies wordt bijgetreden. De functie reca is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel is op het gelijkvloers volledig volgebouwd. De werken beperken zich tot het bestaande, vergund geachte volume, dat integraal behouden blijft.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode, dat stelt dat men in geval van functiewijzigingen genoodzaakt is het gelijkvloers te ontpitten voor minstens 20% van de totale perceeloppervlakte.

Aangezien het gelijkvloers niet voorzien is van een woonfunctie, kan hierop een afwijking worden toegestaan, mits de gelijkvloerse functie in overeenstemming is met alle andere stedenbouwkundige voorschriften. Gezien er echter meerdere onverenigbaarheden met voorschriften en een goede ruimtelijke ordening worden vastgesteld, wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt op het gelijkvloers voorzien van een nieuwe afwerking, nieuw buitenschrijnwerk in een donkergrijze kleur en nieuwe zaak-gebonden publiciteit horende bij de reca-zaak.

De nieuwe gevelafwerking op het gelijkvloers is strijdig met artikel 11 van de bouwcode. De granieten voorgevel op het gelijkvloers mag niet bedekt worden met gevelplaten. De oorspronkelijke natuurstenen gevelafwerking moet worden hersteld of vervangen door een nieuwe natuursteenafwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 16 van de bouwcode. De technische installaties op het dak achteraan moeten op minstens 2 m van de perceelsgrens geplaatst worden en dienen te voldoen aan alle bepalingen van dit artikel.

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De kantoorruimte achteraan het perceel krijgt onvoldoende licht- en luchttoetreding.

De aanvraag wijkt af van artikel 35 van de bouwcode. De afvoerkanalen in het dak achteraan dienen op minstens 0,6 m van de aangrenzende opgaande gevels te worden geplaatst.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsen en brommers

Gezien het gaat om pizza-bezorging zal er een aandeel aan gemotoriseerde voertuigen aanwezig zijn om de pizza’s te bezorgen. Er werd geen plaats voorzien om brommers te plaatsen, zodat deze op het voetpad terecht komen. Er moet ruimte voorzien worden om de brommers en fietsen te stallen, zonder dat deze de voetgangers hinderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.