2021_CBS_09474 - Omgevingsvergunning - OMV_2021136097. Strijdhoflaan 114. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/06/1964:toelating  (957#5452) voor gevelveranderingswerken;

-          12/03/1984: vergunning (961#2430) voor een binnenverbouwing;

-          29/04/1985: vergunning (961#10604) voor uitvoeren van verbouwingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

Strijdhoflaan 112 -114

-          meergezinswoning  4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse garage nr. 112 en gelijkvloerse winkel nr. 114;

-          3-slaapkamerappartement op de eerste en tweede verdieping;

-          gelijkvloerse voorgevel nr. 114 in mozaïek en aluminium buitenschrijnwerk en terra nova en klampsteen op de verdiepingen.

Huidige toestand

Strijdhoflaan 114

-          handelsgelijkvloers met bovenliggend triplex-appartement;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse voorgevel  in blauwe keramische tegel en wit houten buitenschrijnwerk met roodbruine gevelsteen, roze cementering  en houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen en een daklaag voorzien in wit pvc-gevelplanchetten.

Gewenste toestand

Strijdhoflaan 114

-          gelijkvloers kantoor met bovenliggend triplex-appartement;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          vergroten terras in de voorgevel;

-          voorgevel  in grijze en witte bepleistering en zwart buitenschrijnwerk en een daklaag voorzien in grijze gevelleien.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van de gebouwen te Strijdhoflaan nr. 112 en nr. 114;

-          Strijdhoflaan 112: dit is (behalve het opsplitsen) geen onderdeel van de aanvraag;

-          Strijdhoflaan 114:

• gelijkvloerse functiewijziging van handel naar kantoor;
• regulariseren van het bovenliggend triplex-appartement;
• verhogen van de dakconstructie en ontpitten van het gelijkvloers;
• bepleisteren van de voorgevel;
• voorzien van de voorgevel van de derde verdieping als een daklaag met deels inpandig terras;
• herinrichten van de voortuinstrook.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: het is niet duidelijk of de toegang tot het kantoor drempelloos wordt voorzien;
• Artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor en achter de toegangsdeur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten::

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het talrijkst in de omgeving zijn de panden afgewerkt in baksteen. Het bepleisteren van de voorgevel (met uitzondering van de erker) is bijgevolg niet kenmerkend;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De bovenste bouwlaag afwerken in een dakmateriaal, zonder het voorzien van een ononderbroken uitstekende kroonlijst is niet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord;
• Artikel 19 Tuinafsluitingen: Er is geen afsluiting voorzien ter hoogte van de voortuinstrook met een maximale hoogte van 1 meter;
• Artikel 26 Afvalverzameling: Voor de kantoorruimte is er geen afvalberging voorzien;
• Artikel 27 Open ruimte: Voor de gelijkvloerse functiewijziging is er 5,5 m²  onbebouwde ruimte voorzien wat overeen komt met circa 10 % van het perceel;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er worden geen nieuwe fietsstalplaatsen voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen parkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Er is een minimale opstand van 0,20 meter voorzien ter hoogte van de nieuwe dakconstructie en het hoogst aangrenzende dakvlak < 0,30 meter;
• Artikel 38 Groendak: Er is geen groendak voorzien voor de nieuwe dakconstructie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar een kantoorruimte en de bovenliggende woonentiteit wordt uitgebreid tot een drie-slaapkamerappartement (triplex). Dit is inpasbaar binnen de stedelijke context van de Strijdhoflaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De kleine constructies in de koer worden verwijderd, waardoor de open ruimte stijgt tot 5,5 m². Dit is minder dan 20 %. Gelet op de bebouwing ter hoogte van de bovenliggende verdiepingen is het echter niet mogelijk de koer verder te vergroten. De aanvrager doet het maximale van wat redelijk gevraagd kan worden. Gelet op het vergunde bouwvolume van de bovenliggende verdiepingen en gelet op de verbetering ten opzichte van de laatst vergunde toestand, kan deze afwijking op artikel 27 van de bouwcode gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De omgeving van de Strijdhoflaan wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een baksteenarchitectuur met detaillering en plint in natuursteen. Bij de gebouwen in de omgeving  zijn de aanwezige erkers voorzien in zelfde baksteen als de hoofdgevel of zijn de erkers voorzien in een witte materialisatie (of wit gedetailleerd).

De aanvraag betreft het bepleisteren en deels bekleden met leien van de voorgevel.

De delen in baksteen worden grijs bepleisterd en de bovenste laag bekleedt met leien. Het gelijkvloers in keramische tegel wordt donkergrijs bepleisterd.

Dit is niet kenmerkend voor de omgeving met baksteenarchitectuur en betreft een verarming van de materialisatie van de voorgevel. Het bepleisteren van de delen in metselwerk en de delen in keramische tegen wordt ongunstig geadviseerd en wordt uitgesloten uit de vergunning.

De erker wordt wit bepleisterd (waarbij de raamdorpels niet-bepleisterd behouden blijven). Het bepleisteren van de erker sluit wel aan bij de vele witte erkers in de omgeving. Dit is aanvaardbaar. De materialisatie van de balustrade boven de erker wordt niet verduidelijk. In voorwaarden wordt opgelegd dit in zelfde materialisatie te voorzien als de vergunde balustrade.

Het schrijnwerk in de voorgevel (gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping) wordt voorzien in zwarte kleurstelling met behoud van de raamindeling. Hiertegen vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de kantoorfunctie (en de toegang tot het kantoor) te voorzien conform de verordening toegankelijkheid;

3.      het platte dak te voorzien als een groendak;

4.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

5.      een afsluitingen van de voortuin te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode;

6.      de kantoorfunctie te voorzien van een afgesloten afvalberging van minimaal 4 m² die voldoet aan de inrichtingsprincipes van artikel 21 en artikel 26 uit de bouwcode;

7.      minimaal 3 gelijkvloerse afsluitbare fietsstalplaatsen te voorzien binnen het bouwvolume die voldoen aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 uit de bouwcode;

8.      de nieuwe balustrade boven de erker in hetzelfde materiaal te voorzien als de vergunde balustrade;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

10.      alle handelingen, werken en wijzigingen aan de woning te Strijdhoflaan 112 uitgezonderd het verwijderen van de openingen tussen de gebouwen;

11.  het bepleisteren van de voorgevel uitgezonderd de erker;

12.  het bekleden met leien van de voorgevel;

13.  het supprimeren van de uitstekende kroonlijst.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten