2021_CBS_09431 - Omgevingsvergunning - OMV_2021143304. Bisschoppenhoflaan 181. District Deurne - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1950: vergunning (626#12599) voor het oprichten van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• besloten eengezinswoning (burgerwoning met dokterspraktijk) van drie bouwlagen onder een plat dak met souterrain.

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met houten schrijnwerk en met tussen het schrijnwerk detaillering in witte natuursteen;

Huidige toestand

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met wit pvc schrijnwerk, sectionaalpoorten en met tussen het schrijnwerk detaillering in witte natuursteen;

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden;

• 3 tweeslaapkamerappartement van respectievelijk circa 145m², 92m² en 92m²;

-          bouwvolume:

• op de 1ste en 2de verdieping wordt een inpandig terras voorzien van circa 6m² bij de nieuwe wooneenheden;

-          gevelafwerking:

• conform de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met 3 wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:

Slaapkamer 2 in het gelijkvloers appartement is enkel toegankelijk via de badkamer en slaapkamer 1. Er werd een deur voorzien via de gemeenschappelijke circulatie naar slaapkamer 2. Alle ruimten moeten echter een aaneengesloten geheel vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De inrichting van de fietsenstalling is niet kwalitatief of vlot te bereiken met een fiets.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Een bestaande vergunde eengezinswoning wordt omgevormd naar een meergezinsgebouw waarbij een ruime woning van 145m² en 2 woningen van telkens 92 m². De aanvraag is verenigbaar met het woongebied van Deurne.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag tot opsplitsing van de eengezinswoning naar een meergezinsgebouw lijkt louter een lucratieve ingreep te zijn die geen rekening houdt met het hedendaags gebruiksgenot van een woning. De aanvraag is niet in overeenstemming met goede ruimtelijke ordening qua gebruiksgenot van de meergezinswoning. De aanvraag moet daarom geweigerd worden.

De aanvraag betreft het omvormen van een oorspronkelijke burgerwoning met dokterspraktijk naar een meergezinsgebouw. Het gebouw telt 3 bouwlagen en op elke bouwlaag zal één appartement ondergebracht worden. De omvorming van de ruime burgerswoning naar een meergezinsgebouw met 3 wooneenheden op zich kan gunstig beoordeeld worden, gezien de ruime oppervlakten van deze wooneenheden.

De indeling van de wooneenheden voldoet echter niet aan het hedendaags gebruiksgenot. Het gebouw heeft een statige en luxueuze gevel. Verwacht wordt dat de wooneenheden eenzelfde bijzondere aandacht krijgen. Het tegendeel blijkt uit de plannen. Er is amper of niets aan de oorspronkelijke indeling van de eengezinswoning veranderd. De ruimtes hebben enkel een andere benaming gekregen.

De leefruimtes van de appartementen op de verdiepingen nemen minder dan de helft van de totale woonoppervlakte in. Meer dan de helft van deze twee appartementen wordt ingericht als slaapkamer, badkamer en inkomhal. De oppervlakteverhouding tussen de slaapruimtes en de leefruimte is onevenredig verdeeld. Daarnaast worden bedenkingen gemaakt over de private buitenruimten van deze appartementen. Er wordt een inpandig terras voorzien door het oorspronkelijk schrijnwerk in de achtergevel te verwijderen en nieuw schrijnwerk te plaatsen op anderhalve meter afstand. Hierdoor zal het terras een donker terras worden en zal de lichttoetreding in de achterliggende ruimte (keuken) verminderen. De scheidingsmuren met de aanpalende panden zijn echter dieper en voldoende hoog om hier, mits enige aanpassingswerken, mooie buitenruimtes te voorzien. Dit moet verder onderzocht worden.

Het gelijkvloers appartementen is rond de centrale trappenhal gedrapeerd die tot diep in het gebouw binnendringt. Hierdoor is het moeilijker om binnen de bestaande kamerindeling alle kamers op een vlotte manier te bereiken, met elkaar te verbinden en dus vlot en praktisch door het appartement te circuleren. Slaapkamer 2 kan enkel via slaapkamer 1 en de badkamer bereikt worden vanuit de leefruimte. Vermoedelijk werden daarom meerdere doorgangen behouden vanuit de gemeenschappelijke circulatie naar het gelijkvloers appartement. Dit is echter in strijd met artikel 25 van de bouwcode dat stelt dat alle ruimtes van een woning één aaneengesloten geheel moeten vormen. Het gelijkvloers appartement heeft een zeer ruime netto vloeroppervlakte maar de functionele indeling is ondermaats. Ook de oppervlakteverhoudingen tussen de zeer ruime badkamer, de ruime wasplaats en de eerder kleiner slaapkamers kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Bovendien is het contact met de ruime tuin vanuit de leefruimte eerder beperkt. Ook dit is een gemiste kans. Het wordt aanbevolen om de indeling te herbekijken.

Mogelijks zijn 2 duplexappartementen op het gelijkvloers en de 1ste verdieping en een 3de appartement op de 2de verdieping een meer geschikte oplossing voor dit pand. Zo kunnen beide duplexappartementen tevens genieten van de ruime tuin.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het met glas overdekte terras ter hoogte van de linker perceelsgrens aan de achtergevel op het halfverhoogde gelijkvloers werd dichtgemaakt in de bestaande toestand. Deze ingreep blijft binnen de kenmerkende bouwdiepte. De schaal van het gebouw blijft  verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Voor de 2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers moeten 6 (3 x 2 = 6) fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht in de kelder. Ze zijn enkel bereikbaar via 1 van de garages en via te smalle doorgangen. De fietsenberging kan dus niet bereikt worden wanneer er een auto geparkeerd is. De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn, doorgangen moeten minimum 1,2 m zijn. De aanvraag is hiermee in strijd met artikel 29 van de bouwcode. Om in aanmerking te kunnen komen van een vergunning moet het pand voorzien worden van voldoende en vlot bereikbare stalplaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.