2021_CBS_09455 - Omgevingsvergunning - OMV_2021136923. Jan Mirlostraat 3, Yvonne Lexstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/04/2021: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20204438) voor het bouwen van 36 eengezinswoningen en 2 meergezinswoningen op kavels 1-38 in wijk 6 van Regatta;

-          08/06/2018: verkavelingsvergunning (2017321) verkavelen van gronden in 133 kavels voor woningbouw en aanleggen van nieuwe wegen voor het project Regatta (wijk 6 en 7).

Vergunde en huidige toestand

-          braakliggende hoeksteenkavels 3 en 20 in wijk 6 van Regatta.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw van 2 meergezinsgebouwen van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          in elk gebouw worden telkens 7 appartementen ingericht waarvan:

• 5 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 88 m²;

-          de gevels worden afgewerkt met een witgrijze gevelsteen en het buitenschrijnwerk in een donkergrijze kleur.

-          parkeren:

• in elk gebouw wordt een interne, gelijkvloerse fietsenberging voorzien;
• de bewoners kunnen gebruik maken van de gemeenschappelijke parking met 113 parkeerplaatsen onder het binnenplein.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van 2 appartementsgebouwen met in totaal 14 appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling , goedgekeurd op , meer bepaald in lot(en) W6.3 en W6.20.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

de insprongen, dieper dan 2 meter achter de bouwlijn, moeten verlicht worden. Dit is niet het geval bij de ingang van het appartementsgebouw op blok 20.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project aanzienlijk zijn.

Het project MER met kenmerk PRMER_0194-GK° werd reeds goedgekeurd op 04 juni 2008 door de cel MER voor het project “Regatta (voorheen Prestibel) Antwerpen Linkeroever” en mee opgenomen in de verkavelingsvergunning vergund op 8 juni 2008 met referentie AN/2017/0025 (vergunningenregisternummer: 11002_2017_182475).

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is conform de bestemmingsvoorschriften van de goedgekeurde verkaveling, waardoor de functionele inpasbaarheid is verzekerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat 2 meergezinsgebouwen, “de hoekstenen” voorzien in compacte volumes met 4 bouwlagen. De volumetrie van deze gebouwen komen voort uit de geldende verkavelingsvoorschriften van het gebied. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van de appartementen bedraagt in beide blokken iets meer dan  76 m². De wijk Regatta voorziet echter op grotere schaal in diverse woonentiteiten, variërend van eengezinswoningen tot diverse typologieën van meergezinswoningen. Het concept van een woningmix is verankerd in een globale inrichtingsstudie en geldende verkavelingsvergunning (2017321). Hierin wordt de vloer-terrein index en de minimale woningdichtheid van dit gebied vastgelegd per bouwblok (of ‘wijk’). De gemiddelde woningoppervlakte moet daarom bekeken worden op schaal van het ruimere project.

De aanvraag kan gunstig geadviseerd worden wat betreft de woninggroottes.

Het project werd voorafgaandelijk voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur. Na een voorwaardelijk gunstig advies op 18 januari 2019 en een ongunstig advies op 23 oktober 2020 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de kwaliteitskamer en opnieuw voorgelegd op 20 november 2020 waar het een voorwaardelijk gunstig advies ontving.

De kwaliteitskamer toonde veel appreciatie voor de uitwerking in het algemeen. De commissie had echter wel bezorgdheden over de planschikking van de meergezinsgebouwen.

De plannen werden aangepast volgens de suggesties die meegegeven werden in de vorige vergunning waardoor deze gunstig kan beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen

De hoekstenen worden uitgewerkt in een witgrijze gevelsteen, donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk, betonnen of arduinen dorpels en lichtgrijs gelakte balustrades.

De voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van de gebouwen.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding.

Archeologische aspecten

Voor de verkavelingsaanvraag (AN/2017/V/0025/2017321, specifiek voor wijk 6 en 7) werd reeds een archeologienota opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/07/2017 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/4000). De aangevraagde ingrepen voor de kavels 3 en 20 in week 6 zijn niet wezenlijk verschillend dan deze vermeldt in de archeologienota. Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt, er dient m.a.w. geen archeologisch vervolgonderzoek te gebeuren. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen zijn voldoende ruim en hebben een heldere planschikking. Deze voldoen aan de actuele woonkwaliteitseisen en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Strijdig met de bouwcode bevindt de inkomdeur van blok 20 zich in een nis op iets meer dan 2 meter achter de bouwlijn. Dit is naar sociale controle niet aangewezen. Om te vermijden dat deze een nadelig effect heeft op het gebruik van de openbare ruimte kan deze best verlicht worden, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de appartementen.

De dienst Mobiliteit adviseert dat er 21 fietsenstallingen voorzien moeten worden volgens volgende berekening:

-          7 appartementen met 2 slaapkamers : 7 x 3 = 21 (bureauruimtes worden als 2de slaapkamer geteld) 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt deze zienswijze niet gevolgd. Een bureauruimte is geen slaapkamer. Het omvormen van een bureauruimte tot slaapkamer doet ook het aantal bewoners toenemen waardoor de woonoppervlakte niet meer in verhouding staat tot het aantal bewoners. 

In voorwaarde zal worden opgelegd dat de bureauruimtes niet mogen worden omgevormd tot slaapkamers.

Dit geeft volgende berekening voor ieder meergezinsgebouw:

-          5 appartementen met 1 slaapkamer : 5 x 2 = 10;

2 appartementen met 2 slaapkamers : 2 x 3 = 6 .

Er wordt in beide meergezinswoningen een fietsenberging voor 16 fietsen ingericht op het gelijkvloers. De voorziene fietsenstallingen voldoen aan de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegd advies van Aquafin met voorwaarden strikt na te leven vanaf de aanvang van het project;

3.      de nis voor  de inkomdeur van blok 20 te voorzien van verlichting;

4.      de bureauruimte in de appartementen niet te gebruiken als slaapkamer;

5.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

6.      7 parkeerplaatsen in parking W7 te reserveren voor de behoefte van voorliggende 2 appartementsgebouwen op kavels 3 en 20 in wijk 6.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten