2021_CBS_09451 - Omgevingsvergunning - OMV_2021125582. Kotterstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/05/2021: weigering (2020946) voor een functiewijziging van bedrijfsunit naar nachtclub en de exploitatie ervan;

-          29/10/2003: vergunning (20023949) voor het herinrichten van een bedrijfsgebouw;

-          21/08/2002: vergunning (86#20124) voor de herinrichting bedrijfsgebouw – wijziging plan;

-          26/06/2002: vergunning (86#20123) voor het herinrichten van een bedrijfsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: bedrijfspand;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          functie: bedrijfspand;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen in gesloten bebouwing;

-          inrichting:

• gelijkvloers: atelier 
• mezzanine: kantoor- en personeelsruimte;

-          gevelafwerking: geprofileerde metaalplaten met aluminium grijs buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: nachtclub;

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          inrichting:

• gelijkvloers: zaal met bar, bergingen, toiletten en personeelsruimte;
• mezzanine: niet toegankelijke ruimte;

-          gevelafwerking: geprofileerde metaalplaten met aluminium grijs buitenschrijnwerk, nieuw opengaand raam op de tussenverdieping aan de voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie naar nachtclub (functiecategorie dancing, restaurant, café);

-          het doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 18 september 2020 weigerde het college een vergunning voor het omvormen van een bedrijfsunit tot nachtclub. Dit besluit werd in beroep bevestigd door de deputatie op 6 mei 2021 (kenmerk OMV_2020036194).

Inhoud van de aanvraag

De exploitant wenst een unit in een bedrijfsgebouw uit te baten als nachtclub.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 46 Groenendaallaan-Noorderlaan-Straatsburgdok, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 16 november 1981. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor ambachtelijke bedrijven.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 1.1 Bestemming: een ‘nachtclub’ wijkt af van de bestemmingsvoorschriften.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  de functiewijziging voorziet niet in extra open ruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden 8 fietsenstallingen voor bezoekers voorzien op de parking. Deze zijn niet ingericht op de plannen, en liggen vlak naast een parkeerplaats. Deze fietsenstallingen zijn bijgevolg niet geschikt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is niet in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient geweigerd te worden.

De aanvraag werd voorgelegd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing. Zij geven ongunstig advies.

“De aanvraag voorziet in de omvorming van een bestaande KMO unit naar een kleinschalige dansgelegenheid met slechts 1 uitgang. Op het plan staan nog uitgangen maar deze lopen door een kleedkamer of fietsenstalling dus mogelijk is dit geen vrije doorgang.

Dit dossier werd al eens ingediend en geweigerd door college en deputatie om diverse redenen. Vreemd genoeg werden heel wat elementen uit de adviezen niet opgenomen in de nieuwe aanvraag.

De voorgestelde locatie past binnen de beleidsvisie rond nightlife maar de uitwerking van het dossier blijft op meerdere punten onduidelijk.

De projectsite maakt deel uit van een groter gebouw waardoor de kans op gemeenschappelijke draag- of steunstructuren reëel is. Dit is nefast voor de geluidsoverdracht naar andere delen van het gebouw of zelfs aanpalende gebouwen. Daar er in het dossier geen akoestisch onderzoek zit, kan er hierover geen detailuitspraak gedaan worden. De aanvrager voorziet ook een milieumelding klasse 3 voor de nachtclub (dus tot 95 dB(A)).

Er is geen informatie in het dossier op welk doelpubliek men zich richt noch over de openingstijden.

De kleinschaligheid is net ook een probleem daar er een veelvoud aan mensen doorheen de openingsuren zal aanwezig zijn. Deze zullen niet allemaal gebruik kunnen maken van de beperkte parkings die voorzien worden. Bovendien zal er zich in de Kotterstraat een wachtrij manifesteren die wil binnengaan, als er mensen buiten komen. Dergelijke wachtrijen hebben al op diverse plaatsen tot heel wat overlast geleid en negatieve gevolgen in de omgeving (wildplassen, vandalisme, nachtlawaai, ...) met zich meegebracht. Incidenten en/of vechtpartijen met de nachtclub aan de overkant zijn mogelijk ook een gevaar.

De Kotterstraat is ook een zeer drukke straat op diverse momenten van de dag inzonderheid als er schepen geladen / gelost worden bij de Zuidnatie (24/7 activiteit). Auto's die halt houden aan de deur of manoeuvreren in de straat kunnen dan aanleiding geven tot gevaarlijke verkeerssituaties.

Voor de activiteit is ook een horecavergunning vereist.

Op basis van bovenstaande info wordt voor het dossier een ongunstig advies gegeven.”

Het advies wordt bijgetreden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat enkel een functiewijziging van een gelijkvloerse unit in een groter bedrijfsgebouw. Het bouwvolume zal hierdoor niet wijzigen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Vastgesteld wordt dat ondanks de functiewijziging er geen open ruimte wordt voorzien op het perceel (bouwcode, art. 27). Aangezien de aanvraag enkel betrekking heeft op het gelijkvloers en het een zeer beperkte oppervlakte betreft in een bouwblok dat verder volledig bebouwd is, kan de afwezigheid van open ruimte gemotiveerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens het plaatsen van een sectionaalpoort links en een buitenschrijnwerkgeheel rechts ongewijzigd. Het voorgestelde materiaalgebruik is in overeenstemming met deze van de rest van het gebouw en beantwoordt bijgevolg aan de bebouwingsvoorschriften van art.0.03 van het geldende BPA.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In tegenstelling tot de vorige aanvraag, worden de mezzanine met personeelsruimte en enkele bureauruimtes niet meer voorzien. Boven het sanitair en de bergingen wordt een verlaagd plafond gestoken waardoor er overal een interne hoogte van 2,60 meter of meer wordt gegarandeerd en de aanvraag voldoet aan artikel 21 van de bouwcode. De ruimte boven het verlaagd plafond is ontoegankelijk. De personeelsruimte wordt achter de voorgevel ingericht en voorzien van een opengaand raamdeel zodat deze geniet van directe licht- en luchttoetreding (cf. bouwcode, art. 24).

In de vorige aanvraag was het onduidelijk of de bestaande inhoud van de septische putten volstaat voor de bijkomende opvang in functie van het gebruik van de ruimte als discotheek. In de huidige aanvraag wordt dit verduidelijkt en wordt een bijkomende septische put voorzien. De inhoud van de septische putten volstaat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er worden een 3-tal fietsenstallingen voor personeel voorzien in de berging vooraan het gebouw. Indien mogelijk kan dit best uitgebreid worden.

Voor bezoekers worden 8 fietsenstallingen voorzien op de parking. Deze zijn niet ingericht op de plannen en liggen vlak naast een parkeerplaats. Deze fietsenstallingen zijn bijgevolg niet geschikt. Mocht een vergunning verleend worden, zouden er minstens 8 fietsenstallingen voor bezoekers voorzien moeten worden die veilig en vlot bereikbaar zijn.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De exploitant wenst een bestaande bedrijfsunit in een groter bedrijfsgebouw om te vormen naar een nachtclub. In de gewenste situatie wordt vooraan een nieuw sas voorzien dat dienst doet als inkomhal en waardoor ook de vluchtweg loopt. Deze komt via twee dubbele vluchtdeuren met paniekbeslag uit op het openbaar domein ter hoogte van de Kotterstraat. De reguliere inkom voor klanten bevindt zich naast de nooduitgang. De bezetting is beperkt tot 99 personen omdat er slechts één nooduitgang voorzien is (145 cm breed). De publiek toegankelijke ruimte (zaal en sanitair) heeft een oppervlakte van circa 290 m².

De exploitant wenst met het project een aanvulling te doen op de reeds aanwezige recreatieve voorzieningen, zoals het cinemacomplex en de nabijgelegen discotheek ‘Ikon’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in de discotheek al enkele jaren slechts zeer sporadisch activiteiten plaatsvinden.

De exploitant vraagt geen afwijkende openingsuren aan. Voor de nabijgelegen discotheek en nachtclub (Ikon) werd in een bijzondere milieuvoorwaarde afgeweken van artikel 5.32.2.2§2 met betrekking tot de openingsuren (besluit van het college van 28 juli 2017, kenmerk MV2017/225). Voorgesteld wordt de sluitingsuren van de nachtclub gelijk te stellen met die van de Ikon. Het sluitingsuur wordt in afwijking van artikel 5.32.2.2§2 vastgelegd op 06.00 uur op zater-, zon- en officïele feestdagen. Op andere dagen geldt het sluitingsuur zoals vastgelegd in artikel 5.32.2.2 van Vlarem II.

Mobiliteit/parkeren

De zaak zal geopend zijn buiten de kantooruren. Hierdoor meent de exploitant dat er voor naburige bedrijfsunits geen bijkomende parkeerdruk ontstaat. De exploitant sloot een overeenkomst met de eigenaars van de parking van het bedrijfsgebouw om 40 parkeerplaatsen te gebruiken tijdens de openingsuren van de nachtclub. Deze parkeerplaatsen bevinden zich aan het Straatsburgdok Noordkaai op circa 150 meter van de nachtclub. De dienst Business en Innovatie merkt op dat de Kotterstraat intensief gebruikt wordt voor vrachtverkeer komende en gaande naar de Zuidnatie. Hierdoor dreigen gevaarlijke verkeerssituaties zich voor te doen. De beperking van de openingsuren door de week tot 03.00 uur ’s avonds komt hieraan deels tegemoet. Door de inplanting van een nachtclub in industrieel gebied kan dit probleem echter niet helemaal weggenomen worden.

Geluid

De exploitant vraagt toelating muziek te spelen met een maximaal geluidsniveau in de inrichting tot 95 dB(A)LAeq,15min. De exploitant geeft aan dat er geen geluidshinder zal optreden aangezien er tijdens de openingsuren geen activiteit is in de omliggende bedrijfsgebouwen. Verder is er geen bewoning in een ruime straal rond de projectlocatie. Het feit dat er mogelijk geen gehinderden zijn door de gespeelde muziek, ontslaat de exploitant niet van de verplichting steeds te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid. Het geproduceerde geluidsniveau zal hier op afgestemd moeten worden.

Overlast

De geplande nachtclub beschikt niet over een afzonderlijke rookruimte voor de klanten. Hierdoor zullen klanten zich naar het openbaar domein begeven. Ervaring leert dat, indien niet permanent en goed opgevolgd, dit leidt tot klassieke vormen van overlast in de buurt (wildplassen, vandalisme, zwerfvuil en nachtlawaai). Hinder op het openbaar domein en afgeleide hinder vallen buiten het beoordelingskader van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten, maar zijn onmiskenbaar een aandachtspunt voor de exploitant.

Voorgestelde bijzonder voorwaarde: Het sluitingsuur wordt in afwijking van artikel 5.32.2.2§2 vastgelegd op 06.00 uur op zater-, zon- en officiële feestdagen. Op andere dagen geldt het sluitingsuur zoals vastgelegd in artikel 5.32.2.2 van Vlarem II.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en voorgestelde bijzondere voorwaarden wordt het risico op en de mate van hinder als gevolg van de exploitatie als aanvaardbaar beoordeeld. Door de onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, dient de vergunning echter geweigerd te worden.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten