2021_CBS_09456 - Omgevingsvergunning - OMV_2021146445. Lange Lobroekstraat 211. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/07/2021: weigering (20212132) voor het verbouwen en uitbreiden van een studentenhuisvesting;

-          15/07/2011: vergunning (20112618) voor het verbouwen van een woning naar 6 studentenkamers en 1 studio.

Vergunde en huidige toestand

-          studentenhuisvesting met 1 studio en 6 studentenkamers;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          heringerichte studentenhuisvesting met 1 studio en 11 studentenkamers:

• de gelijkvloerse studio en gemeenschappelijke keuken blijven behouden na een interne herinrichting;
• de 6 bestaande studentenkamers zijn elk voorzien van een eigen douche op de kamer;
• de 3 keukens op de verdiepingen telkens omgevormd tot een studentenkamer;
• 2 bijkomende studentenkamers in de nieuwe dakverdieping;
• uitgebreide fietsenberging in de kelder;

-          toegevoegde bouwlaag onder plat dak.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal studentenwoningen van 1 studio en 6 studentenkamers aar 1 studio en 11 studentenkamers;

-          toevoegen van een daklaag;

-          de bestaande voorgevel blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse fietsenberging heeft een hoogte van slechts 1,80 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.  

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie blijft behouden en blijft in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 studentenkamers wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens het toevoegen van een bijkomende bouwlaag boven de kroonlijst, ongewijzigd. Deze nieuwe bouwlaag toont zich nog onvoldoende als (mansarde)daklaag. Om deze bijkomende laag visueel-vormelijk gunstig te kunnen beoordelen is het belangrijk dat deze zich laat lezen als een Antwerps mansardedak. Typisch aan dergelijk dak is onder andere dat de rechtopgaande gesloten dakvlakdelen een minimale hellingshoek hebben ten opzichte van het onderliggende gevelvlak. In de aanvraag zijn deze verticaal voorzien. De ramen van een mansardedak dienen wel verticaal te staan en vertrekken vanop de kroonlijst. Ze komen daardoor als een soort van erkers uit het dakvlak. De mansardedaken van nrs. 205 en 207 kunnen hiervoor als inspiratiebron dienen.

Doordat de nieuwe laag zich, met vermelde beperkte aanpassingen, laat lezen als daklaag is het ook minder hinderlijk dat de raamopeningen van het dak niet overeenkomen met deze in de gevel.

Mits rekening houdend met de voorgestelde aanpassingen, wordt geoordeeld dat deze daklaag zich integreert in de bestaande gevel en in de omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning en studentenkamers  voldoen  aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 5 bijkomende studentenkamers moeten 5 bijkomende fietsenstallingen voorzien worden.

De fietsenstalling in de kelder wordt uitgebreid zodat er 12 fietsen gestald kunnen worden.

De interne hoogte van deze fietsenstalling bedraagt 1,80 meter en is strijdig met de artikel 21 van de bouwcode. De bestaande fietsenstalling heeft echter dezelfde interne hoogte en is een vergunde situatie. Om de uitbreiding te bereiken moet men door de bestaande fietsenstalling. Men wordt dus altijd geconfronteerd met de interne hoogte van 1,80 meter. Daarom kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan op de interne hoogte voor de uitbreiding van de fietsenstalling.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de daklaag vorm te geven als mansardedak. Dit gebeurt door de rechtopstaande gesloten dakvlakdelen te voorzien van een minimale hellingshoek ten opzichte van het gevelvlak. De ramen blijven verticaal staan en vertrekken vanop de kroonlijst en steken als erkers uit het dakvlak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Draagkracht: Het bezwaar dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden zoals beschreven in artikel 6 van de bouwcode;

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Het pand uit de aanvraag is niet gelegen in een omgeving waar een overaanbod aanwezig is aan studentenkamers. Het vermeerderen van het aantal studentenkamers kan vanuit de beleidsvisie en het zuinig ruimtegebruik onderschreven worden. Studenten bewonen de kamers immers ook niet permanent. Het bezwaar is ongegrond.

2. Overlast door gemeenschappelijke keuken: Het bezwaar dat de verschillende keukens in de bestaande toestand verspreid over het gebouw zijn ingericht en in de nieuwe toestand worden gebundeld in één gemeenschappelijke keuken waardoor er nog meer overlast zal optreden;

Beoordeling: In functie van het bevorderen van de sociale cohesie tussen de bewoners (studenten) van het pand wordt één gemeenschappelijke keuken geapprecieerd. De keuken is voldoende ruim voor de 11 studentenkamers en sluit aan op de buitenruimte. De planindeling van het pand wordt gunstig beoordeeld. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

3. Fietsenstallingen en autoparkeerplaatsen: De bezorgdheid of er voldoende fietsenstallingen en autoparkeerplaatsen voorzien worden;

Beoordeling: De 5 bijkomende studentenkamers moeten volgens artikel 29 van de bouwcode voorzien in 5 bijkomende fietsenstalplaatsen. De bestaande vergunde fietsenkelder wordt uitgebreid met voldoende bijkomende fietsenstalplaatsen.

De 5 bijkomende studentenkamers moeten volgens artikel 30 van de bouwcode voorzien in 1 bijkomende autoparkeerplaats. Aangezien de gevelbreedte van het pand minder dan 8 meter bedraagt is volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. Bovendien betreft het een optopping van een bestaand pand en blijft de gelijkvloerse vergunde invulling behouden. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019.

Het bezwaar is ongegrond.