2021_CBS_09457 - Omgevingsvergunning - OMV_2021134660. Lange Nieuwstraat 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/09/2019: weigering (2019793) voor het omvormen handel met woonst naar een winkel en bovenliggende woning;

-          24/02/2017: weigering (20162500) voor het wijzigen van een bestaande vergunning voor verbouwingswerken;

-          17/06/2011: vervallen vergunning (20112249) voor het verbouwen van 2 panden tot studio's met commerciële ruimte;

-          26/04/1912: toelating (1912#1210) voor gevelveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelshuis bestaande uit 4 bouwlagen met een plat dak dat schuin afloopt achteraan in gesloten bebouwing;

-          achterliggende tussenverdieping op de achterbouw;

-          trappenhal aan de achtergevel afgewerkt met een zadeldak;

-          café op het gelijkvloers voorzien van een houten gevelpui.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          handelshuis bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;

-          winkel op het gelijkvloers;

-          gemeenschappelijke inkomsas voor woning en winkel;

-          achterbouw van 1 bouwlaag;

-          trappenhal aan de achtergevel afgewerkt met een zadeldak.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een handelshuis met café naar een winkel met bovenliggende woning;

-          optrekken van de kroonlijst tot een hoogte van circa 15,45 m;

-          optrekken van de kroonlijst achteraan het hoofdgebouw om een volledig plat dak te bekomen;

-          slopen van de tussenverdieping op de achterbouw;

-          vernieuwen van de volledige dakstructuur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Zowel de woonfunctie als de winkelruimte op het gelijkvloers komen overeen met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie reca naar handel op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Noord).  De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Het pand is reeds geruime tijd leegstaand; door de investeringen in het pand en in het handelsgelijkvloers, vergroot de aanvrager de kans om leegstand hier weg te werken.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De gemeenschappelijke inkomhal verbetert de toegankelijkheid van de woning op de verdiepingen. Het slopen van de verdieping op de achterbouw komt de densiteit in de hoek van het bouwblok ten goede. Alle verblijfsruimten beschikken over voldoende hoge plafonds en grote ramen om te voorzien in natuurlijk daglicht.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd. De aanvraag voldoet aan artikel 5 §2.

Het advies van de dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van twee traveeën en vier bouwlagen onder plat dak (zadeldak werd verwijderd).  De in de 19de eeuw getransformeerde bepleisterde en beschilderde lijstgevel bevat een oudere kern (16de-eeuws). Dit blijkt uit de muurankers in de scheidingsmuren, een topgevel ter hoogte van de achterzijde maar ook door de aanwezigheid van een historische structuur, opgebouwd uit moer- en kinderbalken. De rechthoekige vensteropeningen, in verkleinende orde zijn ingevuld met 19de-eeuws houten schrijnwerk. Het parement is voorzien van horizontaal doorlopende lekdrempels toegevoegd na 1860. Er bevindt zich een houten pui uit 1912 op het gelijkvloers. Het voorhuis wordt ontsloten door een 16 of 17de-eeuwse traptoren met tuitgevel. De trap is 19de-eeuws. Er bevindt zich ook nog een later toegevoegde en volledig opengewerkte aanbouw van 1 bouwlaag met tussenniveau (laat 18de-eeuws?). Het dak is reeds verwijderd. De achterbouw is in zeer slechte staat.

Het object/complex is waardevol. Een object/complex is waardevol wanneer de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn.

Men wenst het pand te verbouwen. Het hoofdvolume met moer- en kinderbalken wordt maximaal gerestaureerd. Het bestaande plat dak (zoldervloer) wordt vernieuwd hiervoor wordt de kroonlijst achteraan opgetrokken. De  traptoren eveneens. Het is niet duidelijk of de trap bewaard blijft. Dit is geen vereiste. De aanbouw wordt verlaagd tot op het gelijkvloers niveau. De achtergevel wordt geïsoleerd en na- gepleisterd.

Vanuit oogpunt monumentenzorg kunnen we akkoord gaan met het aangepast voorstel. Dit werd voorbesproken en wordt gestaafd op basis van een che-rapport.

We gaan uit van maximale restauratie van het voorhuis en van de balkenlagen en vloeren. In de snede zijn deze niet getekend enkel geduid. Indien blijkt dat het overgrote deel van de balken niet bewaard kan blijven, dient dit tijdelijk gemeld en besproken met onze dienst.

Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk naar oorspronkelijk model dienen voorgelegd aan onze dienst. De bestaande kroonlijst ter hoogte van de voorgevel dient bewaard. Het isolatiepakket van het dak dient een beetje terug te springen tov de kroonlijst. Op basis van de snede is dit heel duidelijk te beoordelen.

De restauratie van de houten winkelpui dient voorbesproken met onze dienst. De nota maakt melding van het verbreden en vervangen van de voordeur. Uit de plannen is dit niet duidelijk af te leiden.

Voor de valorisatie van de winkelpui en het winkelpand kan er beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie.

Indien er bij het slopen van de tussenverdieping van de aanbouw of het aanpassen van het gelijkvloers nog waardevolle bouwsporen aan het licht komen dienen deze bijkomend gedocumenteerd.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”

De voorwaarden van de dienst Monumentenzorg zullen worden overgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden van de dienst Monumentenzorg strikt na te leven:

-          maximale restauratie van het voorhuis en van de balkenlagen en vloeren. In de snede zijn deze niet getekend enkel geduid. Indien blijkt dat het overgrote deel van de balken niet bewaard kan blijven, dient dit tijdelijk gemeld en besproken met onze dienst;

-          detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk naar oorspronkelijk model dienen voorgelegd aan onze dienst;

-          de bestaande kroonlijst ter hoogte van de voorgevel dient bewaard. Het isolatiepakket van het dak dient een beetje terug te springen tov de kroonlijst;

-          de restauratie van de houten winkelpui dient voorbesproken met onze dienst;

-          indien er bij het slopen van de tussenverdieping van de aanbouw of het aanpassen van het gelijkvloers (aanbouw) nog waardevolle bouwsporen aan het licht komen dienen deze bijkomend gedocumenteerd;

3.      uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten