2021_CBS_07848 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021096516. Boekstraat 50, Pater De Dekenstraat 38-42. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          12 juni 1962: bouwvergunning (19628166) voor het bouwen van 9 autogarages;

-          31 december 1962: bouwvergunning (19628378) voor het oprichten van 24 garageboxen;

-          26 augustus 1963: bouwvergunning (19638270) voor het bouwen van 9 garages in aansluiting met de 39 bestaande;

-          13 april 1964: bouwvergunning (19648142) voor het bouwen van 6 autobergplaatsen.

-          vanaf 2015: besprekingen bij onder andere stad Antwerpen, Stadsontwikkeling, Vergunningen omtrent bouwmogelijkheden in het binnengebied;

-          vanaf 2019: besprekingen bij stad Antwerpen, Kwaliteitskamer architectuur omtrent concrete projecten in het binnengebied.

Vergund geachte toestand

-          perceel met een oppervlakte van 6142,94 m²;

-          binnengebied met toegang via Boekstraat en Pater De Dekenstraat;

-          garages en enkele leegstaande opslagplaatsen op een volledig verhard terrein;

-          gebouwen grenzend aan de ontwikkeling in Boekstraat: 3 bouwlagen met een plat dak;

-          gebouwen grenzend aan de ontwikkeling in Pater De Dekenstraat: 2 bouwlagen en een hellend dak aan de ene zijde en 3 bouwlagen en een plat dak aan de andere zijde.

Gewenste toestand

Verkavelen van een perceel in 25 loten voor woningbouw:

-          lot 1 voor:

• ondergrondse parking;
• zone voor meergezinswoningen: op te richten aan Boekstraat en Pater De Dekenstraat met elk een onderdoorgang naar het binnengebied, opgebouwd uit drie bouwlagen en een plat dak;
• privatief binnengebied: collectieve buitenruimte voor bewoners van de verkaveling bedoeld voor onder andere een beperkte verharde infrastructuur voor toegangspaden en ontmoetingspleinen, groenzones, buffering en infiltratiezone voor hemelwater, brandweer- of hulpdienstencirculatie, circulatiezones voor zwakke weggebruikers, toegangen tot de gebouwen en de tuin- of terraszones, toegangen naar de ondergrondse constructie, fietsenbergingen;

-          loten 2 tot 17 en loten 19 tot 25 voor eengezinswoningen: één- en tweelaagse woningen onder een plat dat en met of zonder tuin;

-          lot 18 voor een gemeenschapsruimte.

De aanvraag omvat enkel het verkavelen van gronden. Er worden geen stedenbouwkundige handelingen aangevraagd.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 25 loten voor woningbouw met een ondergrondse parking, een privatief binnengebied en een gemeenschapsruimte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-         artikel 16: technische installaties op het dak van de individuele hoofdgebouwen zullen op minstens 1 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen geplaatst worden in plaats van op 2 meter;

-         artikel 27: niet elke kavel zal beschikken over voldoende open ruimte;

-         artikel 34: voor de aaneengeschakelde eengezinswoningen van hetzelfde type zal de dakopstand tussen deze woningen minstens 0,15 meter zijn in plaats van 0,30 meter;

-          artikel 35: de uitlaat van de technische schouw (RWA) op lot 18 moet zich op minstens 0,60 meter van aangrenzende opgaande gevels bevinden;

-          artikel 38: het substraat boven het pak van de ondergrondse parkeerlaag dient minstens 0,50 meter te bedragen in plaats van 1 meter en bij een- en meergezinswoningen is een groendak niet verplicht indien de dakwaterafvoer naar een hemelwaterput is voorzien in plaats van enkel bij eengezinswoningen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.2 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 15 maart 2021. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

De aanvraag omvat een verkaveling met een grondoppervlakte groter dan 5000 m². In dergelijk project dient een bescheiden woonaanbod verwezenlijkt te worden dat gelijk is aan 20 % omdat de grond in eigendom is van een natuurlijk of rechtspersoon, andere dan een Vlaams bestuur of een Vlaams semipublieke rechtspersoon.

Volgens het grond- en pandenbeleid Vlaanderen is een woonaanbod bescheiden als het aan één of meer van volgende voorwaarden voldoet:

1) Eén of meer kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m², of

2) Eén of meer eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, of

3) Overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met 3 of meer slaapkamers.

In de omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen hebben 24 van de 25 kavels een oppervlakte kleiner dan 500 m², waardoor er voldaan wordt aan het bescheiden woonaanbod.

In afstemming met de stad Antwerpen – ruimtelijk planner zal de bescheiden woonlast in natura uitgevoerd worden door de aanvrager-bouwheer.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De geplande werken situeren zich in het binnengebied van de voormalige bouw & doe-het-zelf markt Bridts die omringd wordt door de Pater De Dekenstraat, Boekstraat, Vuurmolenstraat en de Bist. Het perceel is in de bestaande toestand nagenoeg volledig verhard en voorzien van magazijnen en garageboxen. De voorliggende aanvraag omvat de sloop van alle gebouwen en verhardingen op de site en het verkavelen van de gronden.

Er worden in totaal 25 loten gevormd. Lot 1 zal bestaan uit de ondergrondse parking, twee meergezinswoningen aan de straatkant en het private binnengebied. 23 loten zijn bestemd voor eengezinswoningen in het binnengebied en 1 lot wordt voorzien als gemeenschapsruimte.

 
De beoogde woonfunctie is inpasbaar in de omgeving en sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties in de bouwblokschil. Als nevenbestemming zijn op de loten functies complementair aan het wonen, zoals voorzien in de voorschriften van de verkaveling toegelaten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag tot verkavelingsvergunning is opgemaakt om het project, zoals voorlegd aan én gunstig geëvalueerd door de Kwaliteitskamer van 5 februari 2021, mogelijk te maken én te kunnen verkopen voor realisatie.

De beoordeling door de Kwaliteitskamer van het toen besproken project luidt alsvolgt: “Het project betreft de ontwikkeling van een binnengebied gelegen aan de Pater De Dekenstraat te  Wilrijk. Het project werd reeds besproken op de welstandscommissie, door de aanstelling van een nieuwe architect werd het stedenbouwkundig opzet herzien, de evoluties in het plan werden positief onthaald. Desalniettemin werd er gevraagd om verder door te werken op het centrale bouwvolume in het binnengebied, de uitwerking van een volwaardig groen binnengebied, herbekijken van de brede inkomzone en inrit en het geven van een gezicht aan de locatie van buitenaf (eventueel toevoegen van aanpalend pand). Over de architecturale uitwerking werd nog geen uitspraak gedaan, deze ligt nu voor als A-punt ter advies.

De kwaliteitskamer is aangenaam verrast door de verdere uitwerking van het project. De aanpassingen in het plan worden gunstig onthaald en resulteren in een mooi en harmonisch project.

De kwaliteitskamer heeft nog enkele onderzoeksvragen.  Er wordt gevraagd of het mogelijk is om de toegang tot de ondergrondse laag te verschuiven onder de fietsenstalling teneinde het binnengebied zoveel mogelijk te vrijwaren van bebouwing. Het principe van de betonnen kroonlijsten wordt gewaardeerd, de vraag kan gesteld worden of dit niet kan toegepast worden bij de woningen aan de tuinzijde. De centrale woningen in het binnengebied worden uitgewerkt in een groene baksteen. Kan er geopteerd worden om in te zetten op een meer beperkt materialenpallet, bestaande uit bijvoorbeeld 2 kleurvarianten? De verschillen tussen de woninggroepen kunnen dan bekomen worden dmv de aanpassing van de verwerkingsvorm van de bakstenen. Op deze manier kan er een grotere uniformiteit bekomen worden. Tot slot is er nog een specifieke problematiek aangaande de privacy waarbij er een raam uitgeeft op de fietsenstalling. De kwaliteitskamer begrijpt de argumentatie rond sociale controle (gebruik fietsenstalling) maar vraagt aandacht voor het privacy aspect in de woning.”

Voorliggende onderzoekvragen werden verwerkt of kunnen verwerkt worden in de effectieve aanvragen tot omgevingsvergunning.

Het nieuw te verkavelen binnengebied wordt ontsloten langs de Pater De Dekenstraat en de Boekstraat. De bebouwing op lot 1 die de straatwanden in deze straten vervolledigen, voorzien beide in een onderdoorgang voor de toegang tot het binnengebied. De private ruimte in het binnengebied is enkel toegankelijk voor traag verkeer (voetgangers en fietsers) of hulpdiensten en occasioneel verhuiswagens.

De bebouwing in de bouwblokschil wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door één- of meergezinswoningen met 2 tot 3 bouwlagen in gesloten bebouwing. De straatwanden in de Pater De Dekenstraat en de Boekstraat worden vervolledigd door de bebouwing op lot 1. Dit voorziet de oprichtingsmogelijkheid van een meergezinswoning met maximaal 3 bouwlagen.

Lot 1 voorziet de bebouwingsmogelijkheid voor twee meergezinswoningen met maximaal 3 bouwlagen onder een plat dak. In de private ruimte in het binnengebied zijn er 3 zones voor fietsenstallingen voorzien. Ondergronds wordt een constructie voorzien voor staanplaatsen voor gemotoriseerd verkeer, fietsenstalplaatsen, bergingen, technische ruimten, circulatiezones en toegangen.

Lot 2-25 voorzien in de bebouwingsmogelijkheden van eengezinswoningen in halfopen en gesloten bebouwing:

-          voor de loten 3 tot en met 5, 7 tot en met 10, 12 tot en met 14, 17 en 19 tot en met 21 wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd op 2 bovengrondse bouwlagen onder een plat dak (Type AC);

-          voor de loten 2, 6, 11 wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd op 2 bovengrondse bouwlagen onder een plat dak en een maximale kroonlijsthoogte die 40 cm lager is dan de aanpalende loten (type BX);

-          voor de loten 18 en 22 wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd op 1 bovengrondse bouwlaag onder een plat dak;

-          voor de loten 23 tot en met 25 wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd op 2 bovengrondse bouwlagen onder een plat dak waarbij de kroonlijsthoogte op deze 3 loten gelijk moet zijn.

Loten 2 tot en met 17 en 19 tot en met 22 zijn voorzien van een achtertuin. In de achtertuin is telkens een zone voor tuinbergingen voorzien. De tuinen van lot 2 tot en met 15 zijn bereikbaar via een pad dat zich op lot 1 bevindt. De inplanting en verkavelingsvoorschriften voor de loten 2-25 zorgen ervoor dat de eengezinswoningen geen negatieve gevolgen hebben voor de bezonning of de privacy van de naastgelegen percelen.

Conform artikel 27 van de bouwcode dienen percelen op het niveau van het maaiveld voor minstens 20% onbebouwd te zijn. Loten 23, 24 en 25 zijn niet voorzien van 20% open ruimte en zijn daarom strijdig met dit artikel. Echter wordt in de voorliggende aanvraag een quasi volledig bebouwd perceel ontpit. Over de totaliteit van het project ontstaat er een kwalitatieve open ruimte. De genoemde loten maken onlosmakelijk deel uit van het volledige project waarbij open ruimte van het private binnengebied ten dienste staat van alle omliggende bebouwing. Hierdoor is een afwijking op artikel 27 van de bouwcode dan ook verdedigbaar. Bij toekomstige omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen zullen de woningen op deze loten wel moeten worden voorzien van een voldoende grote private buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Voorliggende verkavelingsaanvraag beperkt zich tot een algemene inplanting. De wooneenheden maken nog geen deel uit van deze aanvraag waardoor er nog geen berekening van de definitieve parkeerbehoefte kan gebeuren door de stedelijke dienst mobiliteit.

Lot 1 voorziet de mogelijkheid tot de realisatie van een grote, ondergrondse parkeergarage van 1 bouwlaag en gemeenschappelijke fietsenstallingen. Bij toekomstige omgevingsaanvragen voor stedenbouwkundige handelingen zullen er voldoende auto- en fietsparkeerplaatsen moeten worden voorzien voor het volledige projectgebied zodat het project volledig zelfvoorzienend is (POET-principe).

De in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage situeren zich ter hoogte van de Pater De Dekenstraat en de Boekstraat.

De stedelijke dienst mobiliteit geeft nog volgende opmerking mee: ‘de 29 vergunde garageboxen die zullen worden afgebroken moeten in het project terug moeten worden voorzien (de plaatsen kunnen niet meer als garageboxen voorzien worden), alsook de behoefte die nodig is voor de nieuwe wooneenheden.’

Visueel-vormelijke elementen

De verkavelingsaanvraag beoogt een woonproject met ruimte voor groen. De kleuren en materialen van de op te richten gebouwen moeten harmonisch aansluiten en zijn uitgevoerd in materialen die kunnen geïntegreerd worden in de omgeving. De verkavelingsvoorschriften voorzien voor de eengezinswoningen en de meergezinswoningen het gebruik van gevelstenen en/of architectonisch beton als hoofdmateriaal, eventueel te combineren met andere aanvullende materialen zoals aluminium, plaatmateriaal, hout en sierpleister.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het betreft een Omgevingsvergunning tot het verkavelen van een perceel. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 3000 m² (6 142 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Studiebureau Archeologie en waarvan akte (onder voorwaarden) door het agentschap Onroerend Erfgoed op 15/03/2021. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/17904). Het programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd. Nadien maakt de erkende archeoloog een nota op met nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient de bouwheer verplicht uit te voeren. Bij een verkavelingsdossier wordt bij de impactbepaling uitgegaan van de volledige verstoring van het plangebied (Art. 5.4.11. van het Onroerenderfgoeddecreet). De erkende archeoloog dient hiermee rekening te houden bij de opmaak van het programma van maatregelen in de nota.

Bodemreliëf

Om ervoor te zorgen dat er voldoende ruimte is voor de hulpdiensten in het binnengebied, wordt er naast de paden ook verhard in grindgazon. Deze verharding heeft een groen karakter maar voorziet in geval van nood toch voor voldoende ruimte voor de bochtstralen van de brandweerwagens.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst energie en milieu. Zij geven een gunstig advies met betrekking tot de aspecten buitenluchtkwaliteit en omgevingsgeluid:

-          ter hoogte van het plangebied zijn er jaargemiddelde NO2-concentraties van 21-30 µg/m³;

-          het plangebied is onderhevig aan geluidsniveaus Lden van minder dan 55 dB(A).

Daarnaast werd voor deze aanvraag ook het advies ingewonnen van de stedelijke dienst milieuvergunningen en de stedelijke dienst groen en begraafplaatsen. Er is vanuit deze diensten geen bezwaar om de verkavelingsvergunning te verlenen.

Water-link (in samenwerking met Aquafin), Fluvius, Proximus en Telenet adviseren gunstig onder voorwaarden. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om deze adviezen strikt na te leven.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften (pagina 4 tot en met 7) beperken zich tot voorschriften die afwijken van de bouwcode. De aanvraag wenst een afwijking te bekomen voor artikel 16, 27, 34 en 38 van de bouwcode:

-          De voorschriften laten klimaatbeheersingstoestellen en alle bijbehorende leiding toe tot op minstens 1 meter in plaats van 2 meter van de zijdelingse perceelgrens.
De aanvrager motiveert deze afwijking op artikel 16. Er wordt verwacht dat er technische installaties op de daken geplaats zullen worden en dat, door de bescheiden afstand tussen de perceelgrenzen, een afstand van 1 meter er voor zorgt dat de meest optimale locatie onderzocht kan worden. Dit zal gebeuren door het studiebureau technieken en het studiebureau akoestiek.
Er wordt echter vastgesteld dat de afstand tussen de percelen niet opvallend kleiner is dan de kenmerkende afstand tussen percelen in de omgeving waar artikel 16 van de bouwcode ook van toepassing is.
Er is bijgevolg geen aanleiding om, in deze stedelijke context, een afwijking op artikel 16 toe te laten. In voorwaarde zal opgenomen worden om artikel 1 van de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften te schrappen zodat er steeds moet voldaan worden aan de bouwcode.

-          Artikel 27 van de bouwcode vraagt minstens 20% open ruimte per perceel. Artikel 2 van de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften stelt dat minimaal 25% van de oppervlakte op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn, en dit op niveau van de volledige verkaveling. De verkaveling voorziet een groen binnengebied met collectieve beleving. Het is bijgevolg aanvaardbaar dat dit voor de volledige verkaveling wordt bekeken. Bovendien voldoen alle kavels, met uitzondering van kavel 23, 24 en 25 aan artikel 27 van de bouwcode. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze afwijking op artikel 27 van de bouwcode toegestaan worden.

-          De voorschriften voorzien, voor de scheidingmuren, een minimale opstand van 0,15 meter ten opzicht van het hoogste aangrenzend dakvlak voor de aaneengesloten gebouwen behorend tot hetzelfde type (AC of BX). Dit is strijdig met artikel 34 waarin een minimale opstand van 0,30 meter wordt aangevraagd. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, enkel afgeweken worden indien de dakbekleding is voorzien in een bekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).
Dit wordt summier opgenomen in de verkavelingsvoorschriften en zal bijgevolg opgenomen worden bij de voorwaarden.

-          Verder wijken de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften af van artikel 38 van de bouwcode. Zo voorzien de voorschriften een grondlaag met een dikte van minimaal 0,50 meter boven de ondergrondse parkeergarage in plaats van de gevraagde 1,00 meter in de bouwcode. Omwille van deze afwijking is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst energie en milieu. Dit advies is voorwaardelijk gunstig met volgende afweging: ‘er wordt een afwijking gevraagd van de Bouwcode in die zin dat op het ‘dak’ van de ondergrondse parkeerlaag geen 1m volle grond wordt voorzien, maar minimaal 0.5m substraat volgens een opbouw beschreven in de ‘nota daktuinopbouw’. Rekening houdende met het nog resterende aandeel van volle grond (2 758 m²), het feit dat de ondergrondse parkeerlaag grotendeels samen valt met voortuinen en terrassen en het voorgestelde substraat toelaat deze kwalitatief in te richten, wordt deze afwijking in dit specifieke geval, positief geadviseerd, onder volgende voorwaarde: alle daken (ook groendaken) wateren af naar een infiltratiezone (degene al aangeduid op plan of nieuwe), evenals de volledige zone boven de ondergrondse parkeerlaag. Dus verharding ‘op dak’ wordt volledig meegerekend en beplanting ‘op dak’ aan 50% conform groendaken. Het volume en de oppervlakte van deze infiltratiezone is zodanig dat overloop naar de riolering slechts plaats vindt bij een T20 in het jaar 2050 (volgens de ambitie van het Waterplan) en dat al het overige water infiltreert. Voor het volume betekent dit 54 l per aangesloten m². De infiltratieoppervlakte bedraagt minimaal 4 m² per 100 m² effectieve aangesloten oppervlakte. Er dienen infiltratieproeven te worden uitgevoerd om te controleren of de infiltratieoppervlakte niet groter moet. Desgevallend wordt de infiltratieoppervlakte vergroot of worden maatregelen genomen om de infiltratie te verbeteren (bijvoorbeeld grindkoffer onder de infiltratiezone). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit advies gevolgd worden. De voorwaarde zal integraal overgenomen worden. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking op paragraaf 2 van artikel 38 van de bouwcode toegestaan worden.
Verder laten de verkavelingsvoorschriften toe om geen groendak te voorzien wanneer de dakwaterafvoer is aangesloten op een hemelwaterput, ongeacht of het om een een- of meergezinswoning gaat. De bouwcode laat dit enkel voor eengezinswoningen toe. De aanvraag bevat geen motivatie om hier een afwijking toe te laten. Gelet op de wens van de verkavelaar om een duurzame ontwikkeling te voorzien is er geen aanleiding om deze afwijking voor de meergezinswoningen toe te laten. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om dit uit artikel 4 van de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften te schrappen. De verplichting tot het plaatsen van een groendak vervalt wel nog steeds wanneer het dak gebruikt wordt voor energieopwekkende systemen, zoals opgenomen in de voorschriften.

De voorschriften voor de hoofdgebouwen / bouwvolume (artikel 2.1.C) laat op kavel 18 een technische schouw (RWA) toe die hoger komt dan de kroonlijsthoogte van de aanpalende bouwvolumes. In voorwaarde zal opgenomen worden dat hieraan toegevoegd moet worden dat deze zich op minstens van 0,60 meter van aangrenzende opgaande gevels moet bevinden, conform de voorschriften van artikel 35 van de bouwcode.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
   • het voorschrift 3. Scheidingsmuren van de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften moet aangevuld worden met volgende tekst:
     • bij gebouwen behorend tot hetzelfde type kroonlijsthoogte AC of BX zonder groendak moet de dakbekleding vallen onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomen op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
     • bij gebouwen behorend tot hetzelfde type kroonlijsthoogte AC of BX met groendak moet er tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig zijn.
   • bij het voorschrift 4. Groendaken van de algemeen geldende stedenbouwkundige voorschriften moet de laatste zin (‘bij een- en meergezinswoning is een groendak niet verplicht indien de dakwaterafvoer naar een hemelwaterput is voorzien’) geschrapt worden;
   • bij artikel 2.1.C van de voorschriften voor gebouwen op de kavels 2 tot en met 25 moet voor het bouwvolume van kavel 18 toegevoegd worden dat de technische schouw (RWA) zich op minstens 0,60 meter van aangrenzende opgaande gevels moet bevinden.
2. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven;
3. de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;
4. de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;
5. de voorwaarden opgelegd in het advies van Telenet moeten strikt worden nageleefd;
6. de voorwaarden opgelegd in het advies van Water-link (in samenwerking met Aquafin) moeten strikt worden nageleefd.

Lasten

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar (of begunstigde van de omgevingsvergunning) aan volgende lasten te voldoen:

7. de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen stedenbouwkundige vergunning zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

8. De voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven.

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten