2021_CBS_09707 - Omgevingsvergunning - OMV_2021113944. Minderbroedersstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/09/2020: principebeslissing door de Gemeenteraad (2020_GR_00469) voor de sloop van het pand “Huis De Laere”;

-          23/06/1941: vergunning (18#14242) voor een onrechtstreeks spoelstelsel en bijzondere goot;

-          21/03/1941: vergunning (18#13922) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          04/01/1895: vergunning (1894#2033) voor veranderingen binnen.

Vergunde toestand

-          dokterswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          leegstaand en verwaarloosd pand;

-          doorgang achteraan het gelijkvloers naar het Letterenhuis;

-          voorgevel bekleedt met een doek met opschrift van een gedicht.

Gewenste toestand

-          sloop van het volledige pand.

Inhoud van de aanvraag

-          integrale sloop van het pand;

-          dicht metsen van de bestaande doorgang naar het achterliggend museum;

-          opvullen van het keldergat met zuivere grond en voorzien van een groene invulling;

-          afwerken van de gevels naar de aangrenzende percelen met leien op een latwerk;

-          aan de straatkant wordt een stalen hekwerk met dubbele poort van 2,50 m hoog geplaatst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: het pand dat men integraal wenst te slopen is onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 20 Afsluitingen op onbebouwde percelen:
  het perceel wordt na de sloop niet afgesloten met een levende afsluiting. De voorziene afsluiting is slechts 2,50 m hoog in plaats van de vereiste 2,60m en de poort is met een breedte van 2 m breder dan de maximaal toegelaten breedte van 1,20 m.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag bestaat uit een sloopvergunning die niet gekoppeld is aan een omgevingsvergunning van een nieuwbouwproject op dezelfde locatie. In principe wordt een dergelijke sloop niet gunstig geadviseerd.

Echter kadert deze sloop binnen de voorbereidende werken van de nieuwe stedelijke ontwikkeling ter hoogte van de Minderbroedersstraat 24 die mee vervat zit binnen het masterplan Letterenhuis (Minderbroedersstraat 22). 

Op 28 september 2020 is een principebeslissing voor de sloop van het pand goedgekeurd in de Gemeenteraad.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De huidige aanvraag omvat de sloop van het volledige pand met behoud van de keldervloer. Deze zal doorboord worden zodat de hemelwaterinfiltratie van het vrijgekomen perceel zal gebeuren door natuurlijke infiltratie in de grond.

Na de afbraak van de kelder zal de bouwput opgevuld worden met zuivere grond, uitgevlakt worden en nadien voorzien worden van een groene invulling. 

Er is echter geen reden om de keldervloer te behouden. De volledige ondergrondse constructies dient gesloopt te worden, inclusief  keldervloer, waarna het opgevuld en ingezaaid wordt. Op die manier wordt het perceel bouwrijp gemaakt voor een toekomstige invulling en draagt het in afwachting daarvan bij tot bijkomende natuurlijke waterinfiltratie en groen. Dit dient als voorwaarde te worden opgenomen bij de vergunning.

Anders dan voorzien in de aanvraag dienen alle hoger opgaande scheidsmuren afgebroken te worden tot de hoogte van de naastgelegen constructie vermeerderd met 30 cm en alle vrijstaande scheidsmuren afgebroken te worden tot een hoogte van 2,60 meter waardoor er meer licht- en luchttoetreding is in de achterliggende tuinzones.

Cultuurhistorische aspecten

Het te slopen pand betreft een vroegere dokterswoning, gebouwd in opdracht van K. Delaere, naar een ontwerp door de architect Jos Somers uit 1941. De huidige staat van de woning is dermate slecht dat de erfgoedwaarde minimaal is.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 300 m² (ca.138 m²) met een ingreep boven de 100  m² (ca. gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terrein blijft na de sloopwerkzaamheden braak liggen in afwachting van latere werken.

Om hinder te voorkomen tijdens en na de afbraak, zullen eisen worden opgelegd aan de aannemers, conform het sloopopvolgingsplan en de bijhorende normering, en zal het terrein afgeschermd, afgedekt of besproeid worden afhankelijk van de uitvoeringsperiode en de weersomstandigheden.

De sloop heeft als doel om het gebouw niet verder te laten verkommeren en de uitbreiding van de zwammen, schimmels en ongedierte te stoppen. Vanuit maatschappelijk standpunt wordt de sloop gunstig geadviseerd.

Voorliggende aanvraag omvat weinig gegevens over de nieuwe aanleg van het perceel. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om het perceel volledig te ontruimen en de vrijgekomen ruimte in te zaaien. Op deze manier vormt dit braakliggend geen gapende wonde in de omgeving en is het vanuit een goede plaatselijke ordening aanvaardbaar.

Strijdig met de bouwcode zal het perceel afgesloten worden aan de straatkant door middel van een stalen hekwerk van 2,5m hoogte met een dubbele poort. Er wordt geen argumentatie aangeleverd waarom deze afsluiting niet voldoet aan de bepalingen van de bouwcode. Deze kan bijgevolg ook niet meegenomen worden in de beoordeling. Er is bijgevolg ook geen reden hier een afwijking op toe te staan. Conform de bouwcode moet het onbebouwd perceel  door een levende afsluiting worden afgesloten, dient deze 2,6 meter hoog zijn en heeft de toegangsdeur een maximale breedte van 1,20 meter.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      alle hoger opgaande scheidsmuren te verlagen tot de hoogte van de naastgelegen constructie, vermeerderd met 30 cm;

2.      alle vrijstaande scheidsmuren af te breken tot een hoogte van 2,60 m;

3.      de start der werken 2 weken voor aanvang te melden aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

4.      werfcontroles door stadsarcheologen toelaten;

5.      eventuele vondsten waarvan redelijkerwijs vermoedt kan worden dat ze archeologisch relevant zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de waarde steeds komen inschatten;

6.      de keldervloer en alle ondergrondse leidingen en funderingen mee te verwijderen;

7.      een levende afsluiting te voorzien conform artikel 20 van de bouwcode;

8.      het perceel na de afbraakwerken volledig te ontruimen van allerhande materiaal en puin;

9.      het perceel in te zaaien.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Vrees voor schade: Het bezwaar dat er nergens vermeld wordt hoe de stabiliteit en de gemene muur naar het aangrenzende pand wordt gegarandeerd na het slopen. De stabiliteit van de gemene muur is van uiterst belang.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke stabiliteitsproblemen van de gemene muur met het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.