2021_CBS_09709 - Omgevingsvergunning - OMV_2021146874. Provinciestraat 26. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/10/1961: toelating (18#43107) voor een verbouwing naar toonzaal (niet uitgevoerd);

-          13/11/1935: toelating (18#3768) voor het afbreken en herbouwen van een huis.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloers magazijn;

-          bouwvolume:

• pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak aan de rechterzijde;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
• perceel is volledig volgebouwd;

-          inrichting:

• garage aan de rechterzijde vooraan;
• inkomhal met doorgang aan de linkerzijde.

Huidige toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloers magazijn;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak aan de rechterzijde;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
• volume uitbreiding van de achterbouw aan de linkerzijde op de eerste verdieping;
• perceel volledig volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping en erker afgewerkt in natuurkleurige zandsteen;
• overige delen van de gevel afgewerkt in een bruine gevelsteen;
• arduinen plint;
• bruin geschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 41, 57, 61 en 72 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder vals mansardedak;
• regularisatie van de volume uitbreiding links achteraan op de eerste verdieping;
• ontpitting van circa 35 m² in functie van een tuin en patio;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in zwart pvc;
• afwerking nieuwe daklaag in grijs/zwarte dakpannen;
• erkers afgewerkt in zink, kleur grijs/zwart;
• overige materialen ongewijzigd ten opzichte van de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de benedenverdieping van industrie en bedrijvigheid naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4;

-          ontpitten van het perceel;

-          uitbreiden van het bouwvolume door het toevoegen van een extra bouwlaag;

-          regulariseren van de uitbreiding van de achterbouw op de eerste verdieping;

-          wijzigen van de gevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

door de opdeling van het pand in 4 appartementen wordt de draagkracht van het pand overschreden;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

het meterlokaal en 2 bergruimtes in de kelder hebben een hoogte van slechts 1,87m in plaats van de minimaal vereiste hoogte van 2,20 m;

• artikel 23 Opdelen van een woning:

de vergunde eengezinswoning heeft een netto vloeroppervlakte van meer dan 100 m² plus een buitenruimte van meer dan 15 m² (terras op de eerste verdieping). Bovendien heeft het perceel door middel van ontpitting een nog veel grotere potentiële buitenruimte. Na de opdeling blijft er geen woning van minstens 100 m² met een buitenruimte van minstens 15 m² behouden;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

in de fietsenberging is plaats voorzien voor het stallen van slechts 4 fietsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning met gelijkvloers magazijn tot een meergezinswoning met 4 wooneenheden. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving van de Provinciestraat en de aanvraag is dan ook functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde pand omvat een hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing en is aangevuld met een achterbouw. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens telt de achterbouw 3 bouwlagen tot een bouwdiepte van circa 16,20 m. De overige oppervlakte van het perceel is volledig volgebouwd met een achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak. Op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw bevindt zich een terras met een oppervlakte van circa 17 m2 tegen de linker perceelsgrens.

In voorliggende aanvraag wordt het perceel ontpit waardoor een achtertuin en patio ontstaan met een totale oppervlakte van circa 35 m2 (20% van de totale perceelsoppervlakte), dit is het absolute minimum conform artikel 27 van de bouwcode. Daarnaast wordt de hoofdbouw voorzien van een extra daklaag onder een mansardedak en wenst men de uitbreiding van de achterbouw op de eerste verdieping aan de linkerzijde te regulariseren. De voorgestelde wijzigingen aan het bouwvolume zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. Echter zorgt de vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4 ervoor dat de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht wordt overschreden en de aanvraag in strijd is met artikel 6 van de bouwcode. Ook genereren kleinere woonentiteiten meer mobiliteit doordat er meer gezinnen kunnen wonen.

Daarnaast is de aanvraag ook in strijd met artikel 23 van de bouwcode. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom stelt bovenstaand artikel dat het opdelen van een woning met een buitenruimte van 15 m2 in meerdere woongelegenheden principieel niet toegelaten is tenzij na opdeling minstens 1 woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van 100 m2 en een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m2 behouden blijft. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waar de grootste woongelegenheid een netto-vloeroppervlakte heeft van slechts 72 m2.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel in bruin gevelmetselwerk met erker en gevelpui in natuurkleurige zandsteen en plint in blauwe hardsteen wordt voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in zwarte PVC. De bijkomende bouwlaag wordt uitgevoerd in grijs-zwarte dakpannen en dakkapellen grijs- zwarte zink. Het voorgestelde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Iedere woning dient te beschikken over voldoende natuurlijk  licht, lucht en uitzicht, en over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers. Elke woongelegenheid is uitgerust met kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, technische (energie)ruimten en afvalverzameling zijn functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in een project kwalitatief of niet kwalitatief kunnen zijn.

De planschikking van de appartementen in voorliggende aanvraag is niet kwalitatief en heeft een negatief effect op de algemene woon- en leefkwaliteit van de verschillende wooneenheden. De berging van het gelijkvloerse appartement heeft een breedte van slechts 0,80 m. Een groot deel van de leefruimte van het appartement op de eerste verdieping is slecht circa 2,5 m breed of minder. En het appartement op de tweede verdieping heeft een gang met een breedte van slechts 0,64m.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het daarnaast ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is door de vaak rare vorm van de leefruimte met minder bruikbare hoeken en kanten, niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden op de tweede en de derde verdieping onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project wordt in het appartement op de derde verdieping bovendien een slaapkamer met een oppervlakte van slechts 9 m² gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve in te richten en aangename woonbeleving te garanderen of voldoende comfort te bieden.

Omwille van alle bovenstaande onverenigbaarheden dient voorliggende aanvraag te worden geweigerd. De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van de bouwcode, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6). Er wordt in voorliggende aanvraag een fietsenberging voor 4 fietsen ingericht op het gelijkvloers. Dit is te weinig waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Geluidsoverlast: het bezwaar tegen geluidsoverlast door het niet toepassen van de correcte akoestische ingrepen;
   Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect. Daarnaast zijn de bezwaren ook uitvoeringstechnisch van aard en staan deze los van de stedenbouwkundige beoordeling van de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.
   Het bezwaar is ongegrond;
2. Draagkracht: Het bezwaar dat het project de draagkracht overschrijdt door de aanpassing van een eengezinswoning naar vijf zelfstandige woonentiteiten;
   Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het project de draagkracht van het perceel overschrijdt door het voorzien van vijf kleine woonentiteiten die daarnaast ook te niet voorzien in voldoende woon- en leefkwaliteit.
   Het bezwaar is gegrond;
3. Tekort aan parkeerplaatsen: Er wordt slechts 1 van de 5 benodigde parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: het perceel laat het gezien zijn beperkte gevelbreedte niet toe dat bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden. De niet realiseerbare parkeerbehoefte van vier plaatsen kan echter ook gezien worden als een bewijs van de overschrijding van de draagkracht van het perceel.
   Het bezwaar is gegrond;
4. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten;
   Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.
   Het bezwaar is ongegrond;
5. Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener;
   Beoordeling: Gelet op de afstand van 7 m tussen de gevels van het project en de achtergevel van het achterhuis van de bezwaarindienen, kan deze stelling slechts deels worden bijgetreden. Er kan echter bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.
   Het bezwaar is ongegrond;
6. Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de gemeenschappelijke muur niet draagkrachtig genoeg is voor de voorgestelde werken en de gemeenschappelijke muur op plaatsen waar deze in buitenklimaat komt te staan niet geïsoleerd wordt;
   Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de stabiliteit van de gemeenschappelijke muren zijn een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.
   Het bezwaar is ongegrond;