2021_CBS_09703 - Omgevingsvergunning - OMV_2021100658. Falconplein 29. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          er werd geen relevante vergunde toestand teruggevonden.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden:

• 1 tweeslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 81,95 m²;
• 2 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 110,00 m;
• 1 drieslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 121,95 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van circa 16,00 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse, 1ste en 2de verdieping circa 18,50 à 19,20 m. Beperkte bouwdiepte op de 3de en 4de verdieping;

-          gevelafwerking:

• grijs/beige gevelsteen;
• kroonlijst en horizontale detaillering in witte beton;
• buitenschrijnwerk in beigekleurig (licht en donker) geanodiseerd aluminium;
• stalen borstwering in beige kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning met 4 wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in het stadscentrum van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad begrensd door de Leien.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 18 september 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen, handel, horeca en kantoren.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 3.02 Bebouwing:
De kroonlijst heeft een hoogte van 16,02 m in tegenstelling tot de maximaal toegelaten 16,00 m.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  Het volledige perceel wordt ter hoogte van het maaiveld dichtgebouwd;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Het appartement op de gelijkvloerse verdieping beschikt over een buitenruimte met een oppervlakte van slechts 4,45 m², dit in tegenstelling tot de minimaal vereiste van 6,00 m² voor een tweeslaapkamerappartement;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen voorzien op eigen terrein
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 41 Kenmeren aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De terrassen en balkons worden niet aangesloten op de regenwaterafvoer. De afwatering gebeurt via waterspuwers. Waterspuwers mogen echter enkel als waterafvoer gebruikt worden indien het gaat om noodoverlopen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het BPA bevindt de kroonlijsthoogte zich op 16,02 meter waar deze maximaal 16,00 meter mag zijn. Aangezien dit verschil zeer beperkt kan worden genoemd kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en voldoet mits beperkte, aanvaardbare afwijkingen aan het maximale profiel van het geldende bijzonder plan van aanleg.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen open ruimte voorzien op het maaiveld. Gezien het perceel een diepte heeft van minder dan 20 meter en er conform het BPA zowel vooraan als achteraan een gevel moet worden voorzien, zou een open ruimte op het maaiveld klein zijn en weinig verblijfskwaliteit hebben. Om deze reden kan dan ook op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan. Het ontbreken van de open ruimte wordt bovendien ruim gecompenseerd door de aanwezigheid van het binnenhof achteraan.

In functie van een betere lichtinval in de patio moet de opstand tussen de patio en het groendak verlaagd worden tot pas 9.94. Hierdoor zal er tevens meer zicht zijn vanuit de woonkamer van duplex 30.1 op het groendak.

Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, voldoende  raamopeningen en private buitenruimten.
Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De ritmiek van de raamopeningen is rustig en tracht een hedendaagse, verticale gevelritmiek te benadrukken. De gevel is zowel in kleur als materiaalgebruik inpasbaar in het straatbeeld.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en gevelgeleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Milieutechnische aspecten

De stedelijke dienst Milieuvergunningen gaf volgend advies:

In het dossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn wat aanvaardbaar is voor een meergezinswoning met vier woonentiteiten. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er dan ook geen bezwaar de vergunning te verlenen.

Op de plannen wordt een kleine kelder en septische put waargenomen. De aandacht van de initiatiefnemer wordt erop gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt tevens gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. De opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Deze aandachtspunten dienen ter harte te worden genomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het grondplan van het gelijkvloerse tweeslaapkamerappartement vermeldt een oppervlakte van 6 m². Deze oppervlakte omvat echter ook de ruimte die ingenomen wordt door de vaste plantenbak en de trap naar het binnenhof. Deze oppervlakte is niet bruikbaar en mag niet meegerekend worden waardoor de effectieve buitenruimte zich beperkt tot 4,45 m². Dit is te klein voor het aantal bewoners. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

In voorwaarde zal worden opgelegd om het trapje en de plantenbak te supprimeren en de oppervlakte ervan toe te voegen aan het terras. Aan de buitenzijde dient een balustrade geplaatst te worden, zoals deze ook voorzien is op de hoger gelegen terrassen.

De scheidingsmuren worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm  wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De terrassen en balkons worden niet aangesloten op het afvoerstelsel. De afwatering gebeurt via waterspuwers. Waterspuwers mogen echter enkel als waterafvoer gebruikt worden indien het gaat om noodoverlopen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. 

Bovendien dienen deze aangesloten te worden op het huishoudelijk afvalwater in plaats van op  de regenwaterafvoer.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 15 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3;

-          3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 15 fietsen met gewone stallingen en met een hangsysteem. De tussenafstand moet steeds 40cm zijn, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegde advies van Fluvius wordt opgevolgd;

3.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed, voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

5.      de plantenbak en de trap achteraan het terras van het gelijkvloerse tweeslaapkamerappartement worden gesupprimeerd en de oppervlakte ervan wordt toegevoegd aan het terras. Het terras moet afgesloten worden met een balustrade, zoals ook voorzien op de hoger gelegen terrassen;

6.      de afvoer van de terrassen en balkons worden aangesloten op het afvoerstelsel van het huishoudelijk afvalwater;

7.      tussen de individuele fietsenstallingen dient een tussenafstand van 40 cm voorzien te worden;

8.      de dakopstand tussen de patio en het groendak te verlagen tot op pas 9.94.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk vanuit de woonkamer van het appartement op de 3de verdieping, in de verblijfsruimten van het naastgelegen appartement. De beperkte dimensionering van de patio maakt de afstand zeer nabij wat het probleem enkel vergroot.

Beoordeling: Gelet op de afstand van circa 5 meter  tussen het betreffende raam en de achtergevel van het volume van de bezwaarindiener en het gegeven dat er op hetzelfde niveau geen raam aanwezig is in de gevel van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Bovendien bevinden zich in het project aan de zijde gericht naar het perceel van de bezwaarindiener zeer weinig verblijfsruimten. Tenslotte wordt opgemerkt dat alle terrassen inpandig (binnen de contour van het volume) voorzien worden waardoor ook deze de privacy niet kunnen verstoren. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.

Het is steeds een uitgangspunt geweest om de patio’s te schakelen en dit in functie van het bekomen van meer licht en meer ruimte. Het bezwaar is ongegrond;

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk vanop de niet beloopbare zone van het dakterras (indien deze niet gerespecteerd zou worden) in de aangrenzende verblijfsruimten van het naastgelegen appartement van de bezwaarindiener.

Beoordeling: De niet beloopbare zone is een zone die niet betreed zal worden. Bijgevolg is er van hieruit ook geen inkijk mogelijk. Het bezwaar is ongegrond.