2021_CBS_09715 - Omgevingsvergunning - OMV_2021148823. Arthur Sterckstraat 14. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/02/1906: vergunning (956#4126) voor het bouwen van een werkhuis;

-          08/04/2013: proces-verbaal (oud: AN.66.LB.048394/2013) voor het opsplitsen van een woning zonder voorafgaandelijke vergunning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning aan de straatzijde en volume achteraan het perceel waarin een magazijn is ondergebracht;

-          bouwvolume:

• bouwvolume en inrichting van de eengezinswoning niet gekend;
• magazijngebouw over twee bouwlagen en zadeldak.

Huidige toestand

-          bouwvolume gezinswoning aan de straatzijde:

• rijwoning van twee bouwlagen onder een schilddak;
• entresol met twee niveaus tegen de rechter perceelgrens;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van circa 8,8m en uitbouw met bouwdiepte van circa 15,2m;
• kroonlijsthoogte van circa 8,0m en bouwhoogte van circa 12,4m;

-          gevelafwerking gezinswoning aan de straatzijde:

• voorgevel afgewerkt met grijze gevelbepleistering, achtergevel met grijze en witte gevelbepleistering;
• buitenschrijnwerk in wit PVC;
• houten garagepoort in wit geschilderd;
• bruinrode dakpannen;
• dakgoot in wit PVC;

-          bouwvolume magazijnconstructie achteraan het perceel:

• pand in halfopen bebouwing van drie bouwlagen onder een plat dak;
• perceelsbreed volume met een diepte van circa 6,5m;

-          gevelafwerking magazijnconstructie achteraan het perceel:

• oranje - rode gevelparament;
• buitenschrijnwerk in wit PVC;
• houten garagepoort in wit geschilderd;

-          inrichting:

• binnenkoer tussen de twee gebouwen op het perceel.

Gewenste toestand

-          functie:

• beide volumes ingericht als meergezinswoningen;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • volume aan de straatzijde:
    • 1 een-slaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47 m²;
    • 1 duplex-appartement met 2 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 100 m² en een terras van circa 6 m²;
  • volume achteraan het perceel:
    • 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 45 m²;
    • 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 47 m² en een terras van circa 4m².

-          bouwvolume gezinswoning aan de straatzijde:

• pand in gesloten bebouwing van twee bouwlagen onder een mansardedak;
• verhoogde aanbouw met twee niveaus identiek aan de voorbouw;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van circa 8,9m en uitbouw met bouwdiepte van circa 13,5m;
• kroonlijsthoogte van circa 8,0m en bouwhoogte van circa 10,5m;

-          gevelafwerking gezinswoning aan de straatzijde:

• voorgevel afgewerkt met grijze gevelbepleistering, achtergevel met witgrijze gevelbepleistering;
• buitenschrijnwerk in zwartgrijs PVC;
• balustrades en dakgoot in zwartgrijs aluminium;
• zwartgrijze leien ter afwerking van het mansardedak;

-          bouwvolume magazijnconstructie achteraan het perceel:

• pand in halfopen bebouwing van drie bouwlagen onder een plat dak;
• perceelsbreed volume met een diepte van circa 6,5m;
• terrassen op de eerste en tweede verdieping;

-          gevelafwerking magazijnconstructie achteraan het perceel:

• witgrijze gevelbepleistering;
• buitenschrijnwerk in zwartgrijs PVC;

-          inrichting:

• binnenkoer tussen de twee gebouwen op het perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren bouwvolume magazijnconstructie achteraan;

-          regulariseren bouwvolume gezinswoning vooraan:

-          omvormen van het schilddak van de gezinswoning naar een mansardedaklaag;

-          wijzigen van het bouwvolume van de aanbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 5, waarvan twee woningen in het volume aan de straatzijde en drie woningen in het volume achteraan het perceel;

-          creëren van terrassen bij de woongelegenheden;

-          regulariseren van de gevels en doorvoeren van bijkomende wijzigingen aan de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het talrijkst aanwezig in het binnengebied van voorliggende bouwblok zijn tuinen en magazijnen/werkplaatsen of handelsruimten voor die percelen gelegen aan de Statiestraat.

Het talrijkst zijn deze tuinen en magazijnen/werkplaatsen of handelsruimten 1 bouwlaag hoog.

Een meergezinswoning van 3 bouwlagen is bijgevolg niet kenmerkend.

Indien het introduceren van een woonfunctie in voorliggend binnengebied al aanvaardbaar is, dan overschrijdt voorliggende uitwerking de draagkracht van de omgeving door ligging, typologie en schaal.

Door ligging doordat de meergezinswoning vlak achter de tuinen is gelegen van de percelen aan de Arthur Sterckstraat en niet op minstens 20m van deze tuinen.

Door typologie en schaal doordat het een meergezinswoning betreft van 3 bouwlagen hoog en niet een eengezinswoning van 1 bouwlaag hoog;

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De dorpels en plinten werden wit geschilderd bij de voorgevel van het gebouw aan de straatzijde. De raamdorpels werden vervangen door aluminium bij de voorgevel van het gebouw achteraan het perceel;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De kelder van de gezinswoning vooraan beschikt slechts over een vrije hoogte van 1,75 meter en wordt ingericht als bergingen en afvalberging;
• Artikel 23 Opdelen van een woning:
  De eengezinswoning heeft een netto vloeroppervlakte van meer dan 100 m² met een buitenruimte van meer dan 15 m². Na de opdeling blijft er geen woning met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden;
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  Er wordt geen afvalberging voorzien die over de volledige minimale 4 m² over een minimale vrije hoogte beschikt zoals beschreven in artikel 21 van de bouwcode;
• Artikel 27 Open ruimte:
  De beschikbare open ruimte wordt niet maximaal onthard en vergroend ingericht.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden en functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Het is onduidelijk hoe de buitenruimte voor de  woongelegenheden op het gelijkvloers voorzien is;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden onvoldoende inpandige fietsstalplaatsen voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Er wordt geen gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimumeisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Voorliggend voorstel voldoet hier niet aan.

Daarenboven wordt het magazijn in het binnengebied omgevormd tot drie kleine woonentiteiten. Deze functiewijziging heeft een onaanvaardbare ongunstige invloed op de kwaliteit van de woningen in de omgeving, onder andere inkijk in de tuinen en achtergevels.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk  licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn.

Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van de magazijnconstructie achteraan in het binnengebied werd uitgebreid tot drie bouwlagen onder plat dak alsook wordt de open ruimte verkleind voor fietsenberging.

Het talrijkst in het binnengebied zijn tuinen en magazijnen/werkplaatsen of handelsruimten van 1 bouwlaag hoog. Een volume van 3 bouwlagen is bijgevolg niet kenmerkend in het binnengebied.

Het verkleinen van de open ruimte verkleint onaanvaardbaar de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en de ecologische kwaliteiten van een wijk.

Visueel-vormelijke elementen

De natuurstenen elementen in de voorgevel die kenmerkend zijn voor de stijlperiode van het gebouw en kenmerkend zijn voor de omgeving worden geschilderd. Dit is niet aanvaardbaar.

De bestaande kroonlijst werd reeds vergroot tot de dubbele dikte van de kroonlijsten in de omgeving. Bijkomend zal dit zwartgrijs bekleed worden, waardoor dit nog verder geaccentueerd wordt. Dit is niet in harmonie met de kwaliteit van de lichtkleurige kroonlijsten in de straat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaar ontvangen handelend over:

- Hinder door de bestemmingswijziging van magazijn/werkplaats naar wonen én door de voorziene uitwerking van 3 kleine enkelzijdige gerichte woongelegenheden.

Evaluatie: Het talrijkst aanwezig in het binnengebied van voorliggende bouwblok zijn tuinen en magazijnen/werkplaatsen of handelsruimten voor die percelen gelegen aan de Statiestraat. Het talrijkst zijn deze tuinen en magazijnen/werkplaatsen of handelsruimten 1 bouwlaag hoog.

Een meergezinswoning van 3 bouwlagen is bijgevolg niet kenmerkend. Indien het introduceren van een woonfunctie in voorliggend binnengebied al aanvaardbaar is, dan overschrijdt voorliggende uitwerking de draagkracht van de omgeving door ligging, typologie en schaal.

Door ligging doordat de meergezinswoning vlak achter de tuinen is gelegen van de percelen aan de Arthur Sterckstraat en niet op minstens 20m van deze tuinen.

Door typologie en schaal doordat het een meergezinswoning betreft van 3 bouwlagen hoog en niet een eengezinswoning van 1 bouwlaag hoog.

Het bezwaar is gegrond.

- Waardevermindering van het pand van bezwaarindiener door voorliggend project.

Evaluatie: Een eventuele waardevermindering is louter hypothetisch en is geen grond van beoordeling van een aanvraag tot omgevingsvergunning voor een vergunningverlenenede overheid.

Het bezwaar is ongegrond.