2021_CBS_09681 - Omgevingsvergunning - OMV_2021057091. Londenstraat zonder nummer (zn), Kattendijkdok-Oostkaai zn, Catharina Pepijnstraat zn. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Bebouwing: Het bezwaar tegen het bebouwen van het perceel waardoor de weinige groene ruimte verder slinkt.

Beoordeling: Het perceel werd reeds bij de opmaak van het RUP in 2011 bestemd als bebouwbare zone.

Het bezwaar is ongegrond.

VOORSCHRIFTEN

Louter commerciële bestemming: Het bezwaar dat de aanvraag een louter commerciële invulling krijgt en er bijgevolg geen woongelegenheden voorzien worden. Het bouwblok is bestemd als een zone voor “wonen_samengesteld bouwblok”. De bezwaarindiener stelt dat er op basis van deze bestemming minstens een combinatie van wonen en andere functies moet worden voorzien. De bezwaarindiener verwijst hierbij naar de toelichtingsnota. Deze stelt:

“In de nieuwe bouwblokken aan de dokranden van de Cadixwijk ligt de nadruk op het creëren van een woonweefsel ondersteund door andere functies.”

verder stelt de toelichtingsnota:

“Zo zijn de bouwblokken niet langer ingekleurd als zone voor centrumfuncties maar als zone voor wonen zodat de beoogde ontwikkeling van 75% wonen met bijbehorende wijkvoorzieningen (4%) en ‘slechts’ 21% kantoren en handel duidelijk wordt benadrukt.”

De bezwaarindiener stelt dat de aanvraag hierdoor strijdig is met de bestemmingsvoorschriften waarop volgens art. 4.4.1. van de VCRO niet kan worden afgeweken.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. In de toelichtingsnota wordt een onderscheid gemaakt tussen de nieuwe samengestelde bouwblokken aan de dokranden en de compacte blokken. De toelichtingsnota stelt hierover het volgende: “De compacte bouwblokken in de Cadixwijk, veelal gelegen aan een pleinruimte, kunnen uitgewerkt worden als één project: een monoblok of monovolume met een éénvormige architectuur. Een verdere opdeling van deze bouwblokken in loten is mogelijk, maar wordt niet verplicht. De compacte bouwblokken kunnen ontwikkeld worden als een gesloten bouwblokvorm met flexibel indeelbare open binnenruimten. Het model van een gesloten ‘schil’ met een open ‘pit’ of binnengebied vormt voor deze bouwblokken nadrukkelijk geen streefdoel. De open ruimten kunnen op een flexibele en creatieve wijze worden ingevuld. Het bouwblok is volledig bebouwbaar voor het aantrekken van grotere functies. Ook de compacte blokken passen zich strak in, in het Cadixraster. In de compactere bouwblokken is een open kern niet noodzakelijk de garantie om tot een kwalitatieve inrichting van het bouwblok te komen. In deze bouwblokken wordt de verplichting van de open kern, via de bouwenveloppe, niet opgelegd, maar blijft wel mogelijk.” Voorliggende aanvraag voldoet hier aan. Een toelichtingsnota is bovendien een richtinggevend document en heeft geen verordenende waarde. De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. Het bezwaar is ongegrond.

Schending van bestemmingsvoorschriften: Het bezwaar dat er in de maximaal toelaatbare netto-handelsoppervlakte in de aanvraag wordt overschreden. De aanvraag voorziet 2 reca-units met een  nettohandelsoppervlakte van 217 m² en 125,5 m². De maximale nettohandelsoppervlakte van 240 m² vooropgesteld in het RUP wordt duidelijk overschreden.

De bezwaarindiener stelt dat dit bestemmingsvoorschrift in de toelichtende nota verkeerdelijk wordt gelezen als een maximum nettohandelsoppervlakte per unit.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Volgens de terminologie uit het RUP is de netto-handelsoppervlakte de netto-vloeroppervlakte (gemeten tussen de begrenzende bouwdelen) van de publiek toegankelijke delen van een recazaak of handelszaak met uitzondering van de sanitaire ruimten. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de netto-handelsoppervlakte wel degelijk per unit dient bekeken te worden. Het bezwaar is ongegrond.

Schending van bestemmingsvoorschriften: Het bezwaar dat er volgens de oppervlaktetabel en de toelichtende nota van de architect op niveau 5 en 6 socio-economische diensten worden beoogd. De bezwaarindiener merkt op dat dit niet nader wordt geduid, maar dat socio-economische diensten normaliter detailhandelsactiviteiten betreffen. Deze zijn op de verdiepingen evenwel niet toegestaan.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. De plannen vermelden in het groot “Kantoor” met eronder in het klein tussen haakjes “socio-economisch”. Er is geen reden te vermoeden dat hier een andere functie dan kantoor wordt beoogd. Socio-economisch betekent niet per definitie detailhandel. Het bezwaar is ongegrond.

Bebouwing bevindt zich terugliggend van perceelgrens: Aan de zijde van de Catharina Pepijnstraat wordt niet op de perceelsgrens gebouwd, maar deels terugliggend. De bebouwing dient opgericht te worden op de grenslijn van de zone. De aanvraag wijkt op bepaalde plaatsen ongeveer 2 meter af van deze bouwlijn. De bezwaarindiener stelt dat dit geen beperkte afwijking meer is.

Beoordeling: De omgevingsambtenaar is van mening dat de voorgestelde afwijking wel beperkt is. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst Openbaar Domein. Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van materiaalgebruik, vorm, grootte, plaatsing en kleur.

Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld. Voorliggende aanvraag werd conform het RUP opgevat als een compact bouwblok. “De compacte bouwblokken in de Cadixwijk, veelal gelegen aan een pleinruimte, kunnen uitgewerkt worden als één project: een monoblok of monovolume met een éénvormige architectuur.”

Via een architectuurwedstrijd werd de ontwerper geselecteerd. De wedstrijdjury apprecieerde de verschijningsvorm en de wijze van materialisatie, het duurzame materialenpakket en de eigenzinnige interpretatie van de pakhuisarchitectuur. Het bezwaar is ongegrond.

Overstijgen draagkracht: Het bezwaar dat het project de draagkracht van de buurt overschrijdt omwille van het programma, de bouwhoogte en de inname van het volledige perceel. De bezwaarindiener stelt dat dit voor de nodige overlast zal zorgen op vlak van geluidshinder, parkeerdruk en mobiliteitsgeneratie. Het betrokken perceel en de omgeving zijn niet voorzien op een dergelijk project en kunnen dit ook niet dragen.

Beoordeling: Het programma, de bouwhoogte en de bebouwingsgraad zijn in overeenstemming met de geldende voorschriften uit het RUP. Conformiteit met het RUP veronderstelt dat het voorgestelde aanvaardbaar is. Het bezwaar omtrent overlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. Er is bovendien geen enkele aantoonbare relatie tussen deze subjectieve elementen en de draagkracht van het perceel.

Het bezwaar is ongegrond.

Ontbreken open ruimte: Het bezwaar dat er, strijdig met het RUP, geen open ruimte wordt voorzien.

Beoordeling: Het is correct dat er geen open ruimte wordt voorzien. De toelichtingsnota van het RUP stelt hierover echter het volgende: “In de compactere bouwblokken is een open kern niet noodzakelijk de garantie om tot een kwalitatieve inrichting van het bouwblok te komen. In deze bouwblokken wordt de verplichting van de open kern, via de bouwenveloppe, niet opgelegd, maar blijft wel mogelijk.” De geest van het RUP, beschreven in de toelichtingsnota, laat het volbouwen van dit kleinere bouwblok toe. Daarenboven wordt opgemerkt dat de aandacht die uitgaat bij de inrichting van de verschillende daken als groendaken als een volwaardige compensatie kan beschouwd worden. In de laatst aangeleverde projectinhoudversie (V4, d.d. 27 oktober 2021) wordt de inrichting van de groendaken verder geconcretiseerd en toegelicht. Op vrijwel iedere verdieping is er een toegankelijke tuin. Deze stadstuinen zullen voor 60% of meer voorzien worden met een intensief groendak. Dit zorgt voor een grotere buffercapaciteit van het groendak, doet dienst als buitenruimte voor de gebruikers van het gebouw en draagt bij tot een aangenaam en groen uitzicht voor de omgeving. Geoordeeld wordt dat het geheel van groendaken zoals voorzien in de aanvraag dezelfde doelstellingen realiseert als het voorzien van open ruimte op het gelijkvloers (hemelwaterbuffering, verkoeling van de stadslucht, groen, buitenruimte, aangenaam uitzicht). Het bezwaar is ongegrond.

Afwijken van parkeernorm: Het bezwaar dat de aanvraag, strijdig met het RUP, niet voorziet in de gevraagde parkeerbehoefte.

Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Volgens de berekende parkeerbehoefte is er slechts 1 parkeerplaats tekort. Hiervoor wordt een parkeerretributie toegepast, dat bijdraagt aan de realisatie van buurtparkings. Het specifieke perceel laat niet toe meer parkeerplaatsen te voorzien, de inspanningen (3 ondergrondse lagen) zijn reeds maximaal en het tekort aan 1 parkeerplaats is verwaarloosbaar op een totaal aantal van 26 parkeerplaatsen. Het bezwaar is ongegrond.

Tekort aan fietsstalplaatsen: Het bezwaar dat de aanvraag, strijdig met de bouwcode, niet voorziet in het benodigde aantal fietsstalplaatsen.

Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert de aanvraag gunstig. In de aanvankelijke aanvraag waren er geen (aanvaardbare) fietsenstallingen voor bezoekers voorzien. De gewijzigde plannen voorzien een fietsenstalling in de patio langs de C. Pepijnstraat. Conform artikel 29 van de bouwcode zijn er 2 tekort en is de stalling niet overdekt. In voorwaarde wordt opgelegd om de bezoekersparkeerplaats overdekt te voorzien en nog 2 extra fietsenstallingen te voorzien. Het bezwaar is gegrond.

HINDER

Geluids- en geurhinder: Het bezwaar tegen de geluids- en geurhinder door de positionering van de parkinginrit in de C. Pepijnstraat.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen het verlies van zonlicht en daglichttoetreding ten aanzien van de vestigingen van de bezwaarindieners in de C. Pepijnstraat.

De bestaande panden langsheen de C. Pepijnstraat hebben 4 à 5 bouwlagen. Het project voorziet in een project van 7 bouwlagen.

Beoordeling: De bouwhoogte langsheen de C. Pepijnstraat heeft slechts 2 en 3 bouwlagen en is hiermee inpasbaar in de omgeving. Enkel op de hoek van de Londenstraat en de Kattendijkdok-Oostkaai is het gebouw 7 bouwlagen hoog. Gezien de beperkte oppervlakte van het perceel zal het hoogste volume ook waarneembaar zijn vanuit de C. Pepijnstraat en uiteraard zal de zonlichttoetreding voor enkele omwonenden wijzigen. Het voorgestelde volume brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.

Tegenstrijdigheden: het bezwaar tegen het vermelden van tegenstrijdigheden tussen de beschrijvende nota, plannen en project-mer-screeningsnota. En dit zowel op het vlak van het aantal fietsstalplaatsen als op het vlak van functies.

Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Bij tegenstrijdigheden hebben de plannen voorrang. Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Huidige toestand

-          braakliggend, driehoekig terrein gelegen aan het kruispunt van de Londenstraat en de Kattendijkdok-Oostkaai.

Gewenste toestand

-          functies: detailhandel, dareca, kantoren en diensten:

• 3 entiteiten voor detailhandel met netto vloeroppervlaktes van circa 60 m², 70 m² en 105 m²;
• 2 entiteiten voor reca met netto vloeroppervlaktes van circa 115 m² en 186 m²;
• kantoren voor co-working met netto vloeroppervlaktes van circa: 1ste verdieping: 600 m², 2de verdieping: 557 m², 3de verdieping: 340 m² en 4de verdieping: 200 m²;
• socio-economisch kantoor (diensten) op 5de en 6de verdieping met netto vloeroppervlakte van circa 296 m²;

-          bouwvolume:

• variërend van 2, 3, 4 en 7 bouwlagen;
• volledig bebouwd perceel op niveau van het maaiveld, uitgezonderd de uitsparing hoek Londenstraat op 2 bouwlagen en uitsparing inkomsas zijde Catharina Pepijnstraat;
• verschillende vides binnen het gebouw;
• 3 ondergrondse bouwlagen;
• daken voorzien van intensief groendak;

-          gevelafwerking:

• gevelbeplating in brons/koperkleurig aluminium;
• enkele geveldelen in gelijkvloerse plint zijn voorzien in geperforeerde beplating (inrit parking via autolift en fietslift);
• metalen poort zijde Catharina Pepijnstraat;
• buitenschrijnwerk in brons/koperkleurig aluminium;
• borstweringen in glas;
• dorpel in natuursteen overeenkomstig kleur van de gevelbeplating.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouw met gemengde functies waaronder reca, handel, kantoren en diensten.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Huidige aanvraag betreft het ontplooien van ingedeelde inrichtingen of activiteiten in een gebouw waar zowel commerciële functies, horeca en kantoren gehuisvest zullen worden.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk reca en detailhandel en zone voor wonen-art. 2-samengesteld bouwblok.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 0.7 parkeren en toegangen:

er worden slechts 26 plaatsen voorzien in plaats van de verplichte 27 (1 parkeerplaats per 100 m² bvo) Het project is voorzien van een bruto vloeroppervlakte met kantoren en diensten van 2.718 m²;

-          artikel 2.2.2. Gevelvlak:

de bebouwing dient te worden opgericht op de grenslijn van de zone.

Onderbrekingen in de straatwand zijn toegestaan voor zover zij het overwegend gesloten karakter van de straatwand als geheel respecteren.
Het gebouw volgt langs de C. Pepijnstraat de grenzen van het perceel niet.

-          artikel 2.2.4. Open ruimte:

de bouwblokken moeten voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte waarvan de oppervlakte minimaal 20% van de oppervlakte van de zone bedraagt. De open ruimte van het bouwblok dient ingericht te worden als groen terrein. Het volledige bouwblok is bebouwd, uitgezonderd van de insprongen aan de gevels.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 10: er dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden. Aangezien het volledige perceel bebouwd wordt, is infiltreren van het hemelwater niet mogelijk en wordt gekozen voor buffering met een vertraagde afvoer. Daarom wordt naast de hemelwaterput, een bufferput voorzien met vertraagde afvoer met de gevraagde capaciteit van 9,2 m³.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24 Vrije en vlakke draairuimte:

Er is voor de poort naar de inkom langsheen de Catharina Pepijnstraat geen vlakke draairuimte aanwezig.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsstalplaatsen voor bezoekers worden niet overdekt voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de breedte van een parkeerplaats dient minstens 2,5 m te zijn en obstakelvrij. Bij enkele parkeerplaatsen werden constructieve kolommen voorzien op de rand van het parkeervak, waardoor de breedte beperkt wordt tot 2,4 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16 april 2021.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

Strijdig met de hemelwaterverordening wordt er geen infiltratievoorziening voorzien. Ter compensatie wordt een buffering voorzien met vertraagde afvoer. Deze afwijking wordt aanvaard.

Functionele inpasbaarheid

Gezien het specifieke programma werd de stedelijke dienst Business en Innovatie om advies gevraagd. Zij formuleren volgend positief advies:

“De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwbouw met het volgende programma:

Op het gelijkvloers worden 2 units voorzien met een reca-functie (conform RUP Eilandje zijn deze kleiner dan 240 m²) en 3 units met een functie detailhandel. De 3 units detailhandel zijn conform de visie in de Beleidsnota Detailhandel 2020: het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling waar kleine wijkondersteunende handelszaken kunnen toegevoegd worden tot 150 m² bruto per unit. De reca-functie is in lijn met de afbakening van de strategische horecakern Eilandje waar dit perceel toe behoort.

Daarboven voorziet de aanvrager 6 lagen kantoren (van in totaal 2.000 m²). De nota Ruimtelijke Economie stelt dat verweving van functies de norm is en moet overal (in harmonie met omgeving) mogelijk zijn. OS/BI staat positief tegenover het feit dat deze keer geen residentiële functie wordt toegevoegd aan een grootschalig nieuwbouwproject, maar dat dit zuiver een economisch project is. Voor de functie kantoren is het duidelijk dat in de binnenstad heel wat vierkante meters in de pijplijn zitten. Het merendeel van die projecten situeert zich echter in een ander deel van de binnenstad, dus niet in de wijk Eilandje. In deze wijk is er zeker nog marktruimte om bijkomende kantoorruimte toe te voegen aan het aanbod.

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het gebouw markeert een hoek tussen de Londenstraat en de Kattendijkdok-Oostkaai, maar tracht zich door zijn volumetrische afbouw ook in te passen in de kleinschalige(re) stedelijke typologie van de Catharina Pepijnstraat.

Het concept van voorliggende aanvraag is opgebouwd uit 2 driehoeken, van elkaar gescheiden door een gemeenschappelijke doorgang/inkom die zich uit als een binnenstraat, gaande van het kruispunt Londenstraat x Kattendijkdok-Oostkaai tot aan de C. Pepijnstraat.

De plannen van de oorspronkelijke ingediende aanvraag konden wat betreft de vormgeving van het gebouw aan de zijde van de C. Pepijnstraat niet gunstig geadviseerd worden omwille van volgende argumentatie:

Het doortrekken van de centrale ruimte tot aan de C. Pepijnstraat creëert een grootsheid die de kleinschaligheid van de C. Pepijnstraat overstijgt en het concept van het afbouwen in functie van de kleinschaligere typologie fnuikt. Deze grootschaligheid wordt bovendien nog eens benadrukt door de vormgeving en ligging van de inkom langs de C. Pepijnstraat. De inkom wordt geaccentueerd door een luifel, is 2 traveeën breed en voorzien van een niet overdekte patio. Het is een duidelijke ontwerpkeuze om deze inkom te benadrukken in de straat en het gebouw hier een gelijkwaardig adres te geven als dit ter hoogte van het kruispunt. Vastgesteld wordt dat het grootschalige karakter van het kruispunt sterk contrasteert met het intieme, kleinschalige karakter van de C. Pepijnstraat. Deze ingreep schaadt de beoogde identiteit van het straatje. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan om bovenstaande reden niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Voorliggend project is het resultaat van een gunningsprocedure georganiseerd door AG Vespa. Reeds in het gunningsverslag werd het concept met de binnenstraat in vraag gesteld:

“De noodzaak van een binnenstraat als verbinding tussen Londenstraat en C. Pepijnstraat, doet de jury twijfelen gezien de schaal van het bouwblok. Bovendien lijkt het al kleine gebouw op die manier in 2 aparte nog kleinere driehoekige gebouwen opgesplitst te worden. (…) De jury is daarom niet overtuigd dat dit doordacht, maar rigide concept kan standhouden in de verdere uitwerking…”

Tijdens de procedure werden aangepaste plannen ingediend die voldoende antwoord bieden op bovengenoemde knelpunten waardoor de visueel-vormelijk inpassing van het project finaal wel gunstig kan geadviseerd worden:

-          Binnenstraat: Er is geen sprake meer van de binnenstraat zoals voorgesteld in het wedstrijdontwerp. De langgerekte, collectieve ruimte betreft een inkomhal/lobby die de verschillende afzonderlijke functies verbindt. Dit met een duidelijke terugspringende hoofdingang aan de Londenstraat en een nooduitgang/achteringang aan C. Pepijnstraat;

-          Grootschaligheid: de verschillende hoogtes en terugsprongen voorzien aan de C. Pepijnstraat spelen in op de kleinschaligheid. Er wordt een bijkomende inspanning geleverd om de gevels te verzachten door maximaal in te zetten op groeninrichting van de luifel en groendaken. Ook zijn de grote gevelopening +05/+06 minder opvallend gemaakt door meer massa aan de gevel toe te voegen en de gevel verdeling te herbekijken.

-          Aansluiting op het openbare ruimte: Er zijn bijkomende inspanningen geleverd om een variatie in de gevelplint te bekomen en deze verder te verlevendigen zodat de verblijfskwaliteit van de C. Pepijnstraat verzekerd wordt:

• Toevoegen van dubbelhoge ruimte/wintertuin aan reca 02 zorgt voor een beter aansluiting met het openbaar domein en versterkt de kleinschaligheid in de C. Pepijnstraat.
• Begrenzen achteringang: Een duidelijke begrenzing van het privé versus openbare domein wordt bekomen door het wijzigen van de fietsparkeerplaatsen voor bezoekers, optimaliseren poort en helling en het verhogen van de buitenaanleg onder de luifel.
• Aansluiting openbaar domein – reca 02: de toegang van reca 02 is verder geoptimaliseerd in functie van toegankelijkheid en aansluiting met het openbare domein.

Strijdig met het RUP wordt er geen of onvoldoende open ruimte voorzien. Gezien de beperkte grootte van het bouwblok kan hier een afwijking op worden toegestaan.

Strijdig met het RUP volgt het gebouw in voorliggende aanvraag de grenzen van het perceel langsheen de C. Pepijnstraat niet. Zoals ook gesteld door de stedelijke de dienst Publiek Domein kan hier een afwijking op worden toegestaan, gezien de beperkte oppervlakte en rekening houdend met volgende voorwaarden:

-          indien het strookje perceel in de Catharina Pepijnstraat privé-eigendom blijft, dient de perceelsgrens afleesbaar te zijn door middel van het aanbrengen van een langsvoeg. De stad staat niet in voor het onderhoud van het privé-terrein. Om het onderhoud te vereenvoudigen, wordt deze strook dan ook bij voorkeur kosteloos overgedragen naar de stad. Het onderkelderd gedeelte ter hoogte van de ingang blijft wel best in private eigendom;

-          het strookje dient aangelegd te worden in hetzelfde materiaal als het aangrenzend voetpad (platines kandla grez).

Het strookje waarover sprake wordt uitgevoerd in het zelfde materiaal als het gebouw. Dit versterkt het monoliete karakter van het gebouw.

Visueel-vormelijke elementen

In het wedstrijdontwerp waren de gevels uitgewerkt met een rood koperen gevelbekleding op een betonnen plint, in combinatie met houten raamkaders. In voorliggende aanvraag wordt het gebouw volledig uitgewerkt in brons/koperkleurige aluminium beplating met brons/koperkleurig aluminium buitenschrijnwerk. Ook de natuurstenen dorpels onder de ramen van het gelijkvloers en de metalen poort worden “ton sur ton” met de gevelbekleding uitgevoerd.

De appreciatie van de jury voor de verschijningsvorm en de wijze van materialisatie, het duurzame materialenpakket en de eigenzinnige interpretatie van de pakhuisarchitectuur kan nog bezwaarlijk gelden voor voorliggende voorstel.

In de laatst gewijzigde, ingediende projectinhoudversie worden de strijdigheden tussen de begeleidende nota en de legende uitgeklaard en wordt de wijziging van het materiaal beargumenteerd. Deze argumentatie kan gevolgd worden.

-          Pakhuisarchitectuur: Er wordt verwezen naar pakhuis architectuur die in verschillende vormen, kleuren en gedaanten voorkomt. De monolithische, monochrome en stoere uitstraling basisuitgangspunten zijn hier van toepassing (cfr. RUP).

-          Gevelmateriaal: Het betreft een “ton sur ton” geveluitwerking waarbij koperen beplating – bronskleurig als uitgangspunt wordt genomen. De andere gevelmaterialen worden “ton sur ton” verder gedetailleerd. Specifiek betreft het hier over : de metalen raamkaders, stenen dorpels, achterkoer grenzend aan de C. Pepijnstraat en geperforeerde metalen platen.

-          Robuustheid/Plint: Verder is de robuuste uitvoering van de plint een bijzonder aandachtspunt dat “hufterproef” en met antigrafitti voorzien wordt. De aansluiting met de openbare ruimte (stoep) is verder gedetailleerd. Er zal over de volledige omtrek een stenen “dorpel” voorzien worden vanaf de nulpas tot 80 mm onder de stoeprand. Deze “ton sur ton” stenen dorpel sluit zo mooi aan met het gevelmateriaal, versterkt het monoliete geheel en vangt eveneens de niveauverschillen rondom het gebouw op.

Archeologische aspecten

De stedelijke dienst Archeologie formuleerde volgend advies:

“Het projectgebied bevindt zich gedeeltelijk binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is binnen een woon- en recreatiegebied gelegen. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 300 m² (881 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 100 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Lares en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16 april 2021. Het bijhorende programma van maatregelen beval geen vervolgonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18178).

Het projectgebied situeert zich net buiten het tracé van de Spaanse Omwalling uit de 16de eeuw. Het is echter niet uitgesloten dat hier alsnog resten van worden aangetroffen tijdens de geplande werkzaamheden voor de uitgraving van de ondergrondse parkeergarage. Om deze reden wordt er extra nadruk gelegd op de vondstmelding (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). Restanten van muurwerk waarvan de bouwheer redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische relevant zijn, dienen gemeld te worden onder de vondstmeldingsplicht. De dienst Archeologie van de stad Antwerpen kan de noodzaak en waarde steeds komen inschatten.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op één punt in strijd met de verordening toegankelijkheid. Zo wordt er een helling voorzien tot aan de poort/inkom langsheen de C. Pepijnstraat. Hierdoor is er geen vlakke opstelruimte. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd de hele afstand vanaf de rooilijn tot aan de inkomdeur (circa 8 meter) in heling aan te leggen. Hierdoor wordt de hellingsgraad gereduceerd tot 2% wat vanuit de verordening niet als een helling wordt beschouwd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor werknemers en bezoekers van de kantoren, reca en detailhandel:

-          2.718 m² kantoren: 27,18 m² x 1,25/100 m² = 34

-          833 m² reca en handel:

• personeel: 833 m² x 0,6/100 m² = 5
• bezoekers: 833 m² x 2/100 m² = 17

In totaal moeten 56 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op verdieping -1 voor 40 fietsen. Deze is enkel toegankelijk voor de werknemer en niet voor de bezoekers.

De fietsenstalling is bereikbaar via een fietslift.

Voor bezoekers wordt een fietsenstalling voor 15 fietsen voorzien in de patio. Deze fietsenstalling is niet overdekt. Dit is niet aanvaardbaar. Bovendien moeten er twee extra fietsen gestald worden in deze ruimte. Dit kan aan de tegenoverliggende wand. Als voorwaarde van vergunning wordt opgelegd om de luifel langs de C. Pepijnstraat uit te breiden richting de patio en dit over een lengte van circa 2,70 m (dit is tot de dagkant van het volgende raam) en de fietsen hieronder te bergen, verdeeld over beide zijden van de inkom.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project betreft een op te richten nieuwbouw aan het kruispunt van de Londenstraat en de Kattendijkdok-Oostkaai in Antwerpen. De nieuwbouw voorziet verscheidene functies verdeeld over 9 verdiepingen, waarvan 3 ondergronds.

Milieutechnisch zullen er in het gebouw de volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten ontplooid worden:

• 3.2.2.a: het lozen van huishoudelijk afvalwater afkomstig van de verschillende functies (5.250 m³/jaar);
• 12.2.1: een transformator van 400 kVA;
• 16.3.2.a : 3 buitenunits voor koeling horeca (2,5 kW, 2,5 kW en 3,8 kW), een warmtepomp van 29,30 kW en een koelmachine van 144,40 kW voor de conditionering van de ruimtes. Onder het gebouw wordt een BEO veld aangelegd (= niet ingedeelde boringen);
• 17.3.2.1.1.1.b: 500 liter diesel in een vaste opslagtank. Deze wordt gebruikt als brandstof voor de noodstroomgroep van 150 kVA (niet ingedeeld);
• 17.4: opslag van maximaal 500 kg of liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (onderhouds- en poetsproducten);
• 43.1.1.a: 2 stookinstallaties met een vermogen van 184 kW/unit, goed voor een totaal vermogen van 368 kW.

Voor de uitgraving van de ondergrondse verdiepingen zal er een bronbemaling nodig zijn. Deze zal in de loop van de bouwfase aangevraagd worden.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Proximus worden opgevolgd;

3. bijgevoegd advies van Fluvius met voorwaarden is strikt na te leven vanaf de aanvang van het project;

4. de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn (muren), te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de waarde steeds komen inschatten;

5. de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werkzaamheden aan de stedelijke dienst Archeologie (Archeologie@antwerpen.be);

6. de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

7. laden en lossen gebeurt op bestaande laad- en loszones in de omgeving;

8.  de fietsenstalling voor bezoekers in de patio overdekt te voorzien en twee extra fietsstalplaatsen te voorzien. Dit kan door de luifel te verruimen richting de inkom van het gebouw met een diepte van circa 2,70 m en de fietsenstalling langs beide zijden van de inkom te organiseren;

9. de patio (over de hele afstand vanaf de rooilijn tot aan de inkomdeur) langsheen de C. Pepijnstraat (circa 8 meter) in helling aan te leggen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er wordt voldaan aan de verbods- en afstandsregels, de gemelde exploitatie is niet verboden. Er kan akte worden genomen van de meldingsplichtige activiteiten.

Geadviseerde rubrieken

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Voor de Cadixwijk is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG VESPA en het toenmalige AG Stadsplanning gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. Op 1 maart 2010 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 271).

De samenwerkingsovereenkomst omvat enkel de gronden waarin de stad een grondpositie heeft, gelegen in de zone Cadix  (op het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje aangeduid als de volgende zones: Cadix A1-A2-A3-A4-A5-B1-B6’-C1-C2-D1-D2-E1-B2 en Noorderpershuis) en onder de regie van AG VESPA op de markt wordt aangeboden d.m.v. een verkoop onder voorwaarden overeenkomstig de besproken ontwikkelingsstrategie.

Voorliggende aanvraag omvat een project dat gesitueerd is op de deelzone Cadix B6 waardoor de maatschappelijke meerwaarde en relevantie van de ruimtelijke ontwikkeling gewaarborgd is en aan de SOK plicht voldaan is.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.