2021_CBS_09721 - Omgevingsvergunning - OMV_2021127023. Solftstraat ZN. District Berendrecht-Zandvliet_Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/12/2020: verkavelingsvergunning (202017) voor het verkavelen van een terrein in 3 loten voor woningbouw.

Vergunde toestand

-          de percelen zijn gelegen binnen een verkaveling voor 3 loten, waarvan lot 1 is gelegen aan de gemeenteweg ‘Monnikenhofstraat’ en geschikt voor gesloten bebouwing. Loten 2 en 3 zijn gelegen aan de gemeenteweg ‘Solftstraat’ en bestemd voor halfopen bebouwing;

-          deze aanvraag betreft loten 2 en 3.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein, zich situerend tussen de bebouwde percelen Solfstraat 5 en 7;

-          lot 2 (rechts gelegen) heeft een oppervlakte van circa 353 m² met een straatbreedte van 10,77 m en een diepte van 32,55 m;

-          lot 3 (links gelegen) heeft een oppervlakte van circa 311 m² met een straatbreedte van 8,88 m en een diepte van 32,55 m.

Gewenste toestand

-          functie: 2 gelijkaardige eengezinswoningen met 2 slaapkamers.

-          bouwvolume voor zowel woning 1 en 2:

• halfopen bebouwing bestaande uit 1 bouwlaag onder een hellend dak;
• op het gelijkvloers hebben de woningen telkens een gevelbreedte van circa 6 m en een diepte van circa 16 m;
• het dakverdieping loopt over een diepte van 9 m en krijgt een nokhoogte van 8 m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,5 m;
• in alle dakvlakken is telkens een dakuitbouw voorzien van 4 m breedte;
• de totale bruto-oppervlakte per woning bedraagt 142,5 m²;

-          gevelafwerking:

• grijs-bruin genuanceerde gevelsteen;
• houten buitenschrijnwerk (natuurkleur);
• houten accenten;

-          inrichting:

• voortuin en een verharde oprit naast de woning;
• achteraan een verhard terras van circa 30,54 m².

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 202017, goedgekeurd op 4 december 2020, meer bepaald in lot(en) 2 en 3.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning:

-          artikel 3.1 Voortuinstrook:

• artikel 3.1.A. Verharding: enkel voor de loten 2 en 3: een verharding in de voortuinstrook moet beperkt blijven tot de strikt noodzakelijke toegang en oprit of parkeerplaats tot het gebouw. De totale verharding in de voor- en zijtuinstrook moet beperkt worden tot een breedte van 3 m voor een parkeerplaats + 1,50 m voor een toegangspad naar de voordeur;

-          artikel 3.2 Zijtuinstrook:

• artikel 3.2.A. Verharding: enkel voor de loten 2 en 3: een verharding in de voortuinstrook moet beperkt blijven tot de strikt noodzakelijke toegang en oprit of parkeerplaats tot het gebouw. De totale verharding in de voor- en zijtuinstrook moet beperkt worden tot een breedte van 3 m voor een parkeerplaats + 1,50 m voor een toegangspad naar de voordeur;

-          artikel 3.4 Afsluitingen op de perceelsgrens:

• artikel 3.4.B. Uitvoering: schrapping zinsdeel + aanvulling: in de voortuinstrook mag de afsluiting niet hoger zijn dan 1 m, tenzij ze open is. Deze maximum hoogte geldt ook voor de zijdelingse perceelsgrenzen van de voortuinstrook.
  De afsluiting wordt voorzien met een draad van 1,80 m hoog.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Er wordt een draad geplaatst van 1,80 m hoog;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de verkavelingsvoorschriften

De aanvraag situeert zich binnen de perimeter van een geldende verkaveling. Ten opzichte van de verkavelingsvoorschriften worden een aantal beperkte afwijkingen vastgesteld, die zich allemaal voordoen ter hoogte van de voor- en zijtuinstrook en de daarin aanwezige verharding.

Een eerste afwijking doet zich voor ter hoogte van de opritten/toegangspaden. Artikels 3.1.A. en 3.2.A. stellen dat een verharding in voor- en zijtuinstrook moet beperkt blijven tot de strikt noodzakelijke toegang tot het gebouw en een parkeerplaats. De totale verharding in de voor- en zijtuinstrook moet volgens deze voorschriften beperk worden tot een breedte van 3 m voor een parkeerplaats plus 1,50 m voor een toegangspad naar de voordeur. Uit lezing van de plannen leiden we af dat voor beide woningen een verharding voorzien is voor het stallen van een wagen en dit tot een bouwdiepte van, zoals gemeten op de plannen, +/- 9,20 m. Ervan uitgaande dat een standaard parkeerplaats een diepte heeft van +/- 6 m, lijkt een bouwdiepte van 9,20 m ruim voor het stallen van 1 wagen. Daarom zal als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden om deze bouwdiepte te beperken tot 6 m. De verharding naar de voordeur in de zijgevel, en die verder reikt dan 6 m, kan dan een pad met een breedte van 1,5 m worden. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden bij de vergunning en geldt voor de verharding bij de beide woningen.

Specifiek voor de woning op lot 2, het rechtse lot langs de Solftstraat, bedraagt de breedte van de verharding ter hoogte van de rooilijn. +/- 4,70 m. Rekening houdend met het gegeven dat er volgens artikels 3.1.A. en 3.2.A. van de verkavelingsvoorschriften de totale verharding in de voor- en zijtuinstrook beperk moet worden tot een breedte van 3 m voor een parkeerplaats plus 1,50 m voor een toegangspad naar de voordeur, samen dus 4,5 m, wijkt de breedte van het de totale verharding hier met 0,2 m beperkt af. Deze afwijking is minimaal en kan toegelaten worden. Dit neemt echter niet weg dat de vooropgestelde breedte van 3 m in de verkavelingsvoorschriften betekent dat er slechts 1 voertuig gestald mag worden. De totale breedte kan derhalve niet betekenen dat er 2 wagens naast elkaar gestald mogen worden. Dit zal als dusdanig als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden.

Een volgende afwijking heeft betrekking op de perceelsafsluitingen en dit ter hoogte van de voortuinstrook. Op de plannen wordt op de zijdelingse perceelsgrenzen een draadafsluiting voorzien met een hoogte van 1,80 m. Ter hoogte van de voortuinstrook echter is dit strijdig met artikel 3.4.B. van de verkavelingsvoorschriften. Hierin wordt immers vermeld dat de afsluiting in de voortuinstrook niet hoger mag zijn dan 1 m. Dit geldt ook voor de zijdelingse perceelsgrenzen ter hoogte van de voortuinstrook. De voorziene draadafsluiting zal op deze specifieke plaats dan ook beperkt moeten worden tot 1 m. Ook dit zal als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het optrekken van twee nieuwe eengezinswoningen, meer bepaald 2 gekoppelde halfopen bebouwingen. De voorgestelde functie van eengezinswoning is in overeenstemmingen met de specifieke bestemmingsvoorschriften van de van kracht zijnde verkaveling. De functionele inpasbaarheid kan in toepassing van de verkavelingsvoorschriften aanvaard worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumes, op het gelijkvloers een bouwdiepte van 16 m met een kroonlijsthoogte van 3,50 m en een eerste verdieping onder een zadeldak met een helling van 45° met als basis een bouwdiepte van 9 m en een nokhoogte van 8 m, zijn conform de geldende verkavelingsvoorschriften en inpasbaar in de omgeving.

In het zadeldak worden zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde een dakkapel voorzien. En dit bij beide woningen. De dakkapellen voldoen eveneens aan de verkavelingsvoorschriften.

De totale verharding in de voor- en zijtuinstrook van beide betreffende loten van de verkaveling moet per lot beperkt worden tot maximum 3 m breedte voor een parkeerplaats/oprit pus 1,50 m voor een pad naar de voordeur, zodat er voldoende ruimte overblijft voor groenaanleg. Voor beide woningen wordt de verharding voor de oprit en deze van het toegangspad, gelet op het gegeven dat de toegang tot de woning in de zijgevel genomen wordt, gecombineerd tot 1 geheel. Voornamelijk voor de verharding horende bij de woning op lot 2, de rechtse woning, bedraagt de breedte van de verharding voor oprit/toegangspad ter hoogte van de rooilijn +/- 4,70 m. Deze breedte wijkt, zoals hoger besproken in “Beoordeling afwijkingen van de voorschriften” af van de verkavelingsvoorschriften. Deze breedte laat in geen geval het parkeren van meer dan 1 voertuig toe.

Wat betreft de bomen wordt het advies van de stedelijke dienst Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen gevolgd om voor elke te rooien boom 1 op 1 te compenseren door een inheemse soort van 1ste of 2de grootte.

Visueel-vormelijke elementen

Het plat dak van het gelijkvloers achteraan zal uitgevoerd worden als groendak, wat een aangenamer uitzicht biedt voor de omwonenden.

De woningen zullen opgetrokken worden met een grijs-bruin (genuanceerde) gevelsteen. Daarnaast zijn accenten in hout (natuurkleur) aanwezig. Het buitenschrijnwerk zal ook worden uitgevoerd in hout (natuurkleur).

Deze voorgestelde materialen zijn in overeenstemming met de voorschriften van de geldende verkaveling. Ze verwijzen tevens naar in de omgeving vaker voorkomende materialen en kleuren.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt vastgesteld dat er bij beide woningen een fietsenberging ontbreekt, een afwijking van artikel 29 van de bouwcode. Aangezien het hier woningen met 2 slaapkamers betreft zal er per woning fietsenstalplaats voor 3 fietsen voorzien moeten worden op het eigen terrein. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      conform artikels 3.1.A en 3.2.A van de verkavelingsvergunning de diepte van de verharding van de oprit te beperken tot 6 m, gemeten vanaf de rooilijn. Na deze 6 m mag er een pad doorlopen naar de voordeur met een breedte van 1,5 m. Deze voorwaarde geldt voor de verharding in de voor- en zijtuin bij beide woningen;

2.      conform artikel 3.4.B. van de verkavelingsvoorschriften de hoogte van de zijdelingse draadafsluitingen over de diepte van de voortuinstrook te beperken tot 1 m;

3.      conform artikel 29 van de bouwcode bij elke woning een fietsenstalplaats voor 3 fietsen te voorzien;

4.      het advies van de stedelijke dienst Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen te volgen en voor elke te rooien boom 1 op 1 te compenseren door een inheemse soort van 1ste of 2de grootte;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten