2021_CBS_09298 - Omgevingsvergunning - OMV_2021126569. Pastoor De Conincklaan 61. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Dossier (20183225):

• 25 juli 2019: vergunning Deputatie (OMBER-2019-0247) voor het bouwen van een eengezinswoning (lot 27/huisnummer 61);
• 22 februari 2019: weigering (20183225) voor het bouwen van een eengezinswoning (lot 27/huisnummer 61)

-          28 maart 2014: vergunning (20136329) voor het bouwen van een eengezinswoning;

-          01 september 1969: vergunning (222#2406) voor het bouwen van een villa op huisnummer 59;

-          24 mei 1965: verkavelingsvergunning (196537) voor een nieuwe verkaveling.

Bestaande toestand

-          Het perceel is aangelegd als tuin met zwembad van de aanpalende woning (huisnummer 59).

Gewenste toestand

-          functie:

• een eengezinswoning in vrijstaande bebouwing;

-          bouwvolume:

• een rechthoekig monovolume met twee bouwlagen onder semi-hellend dak;
• een gevelbreedte van 8 meter een bouwdiepte van 20 meter, een kroonlijsthoogte van 6,5 meter en nokhoogte van 8,5 meter;

-          gevelafwerking:

• een grijze gevelsteen met gevelbekleding en schrijnwerk in zwart aluminium;

-          inrichting:

• De woning wordt ingeplant op 4 meter van de scheidingslijn.

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone d voor woningen en openbare weg.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling WI/1965/V/0008, goedgekeurd op 24 mei 1965, meer bepaald in lot(en) 27.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          Deel 2 (3b) binnenplaatsen en tuinen: de toegangen dienen beperkt te zijn tot een maximale breedte van 3 meter. De oprit met toegangspad meet op het breedste punt 5,3 meter en op het smalste punt circa 4,20 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De omgeving bestaat overwegend uit woningen waarbij er bij de gevels aandacht is voor ritmering en detaillering, uitgewerkt als een geheel. Voorliggend voorstel is eerder vreemd in deze omgeving. Er wordt niet aangesloten op de verschillende thema’s in de villawijk. Ook de verschijningsvorm van het semi hellend dak is atypisch en niet kenmerkend in de straat, die hoofdzakelijk bestaat uit woningen met klassieke, schuine dakvormen;
• artikel 7 Welstandsadvies: Binnen de algemene opdracht van het college van burgemeester en schepenen als vergunningverlenende of adviserende overheid worden bijzondere beeldbepalende stedenbouwkundige vergunningsaanvragen onderworpen aan een welstandsadvies. Het welstandsadvies wordt opgenomen in de beslissing van het college omtrent de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Het advies is echter ongunstig;
• artikel 27 Open ruimte: voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten: paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter; opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats. De oprit met toegangspad meet op het breedste punt 5,3 meter en op het smalste punt circa 4,20 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden moeten deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar zijn. De fietsstalplaatsen in de kelder zijn niet vlot toegankelijk.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 3.b van het BPA Heistraat en omgeving.

De aanvraag wijkt af op artikel 6, 7, 27 en 29 van de bouwcode.

Er kan niet op geldige wijze worden afgeweken van deze artikels. Dit wordt verder gemotiveerd onder de rubriek ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’.

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de nieuwbouw van een eengezinswoning op een braakliggend perceel. De straat en de wijk worden gekenmerkt door voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen. De eengezinswoning is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning na sloop van een zwembad op het nagenoeg braakliggend perceel. De inplanting van de woning volgens bijgevoegd ontwerp is als volgt: een woning van twee bouwlagen onder semi schuin dak ingeplant op 4 meter afstand van de zijdelingse perceelgrenzen, een gevelbreedte van 8 meter en een bouwdiepte van 20 meter. De voorgevel bevindt zich op 7 meter uit de rooilijn. Hiermee voldoet het volume en de footprint van de woning aan de voorschriften van dit BPA en deze specifieke zone D ‘Plaatsing van de gebouwen. Het aspect schaal en ruimtegebruik wordt gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Het project betreft een vrijstaande villa in de Della Faille wijk. Een eerder ontwerp werd ongunstig geadviseerd door de toenmalige welstandscommissie. De welstandscommissie gaf in het advies aan dat het volume als een geheel moet behandeld worden waar de gevels uit elkaar vielen en geen relatie hadden met elkaar. Bovendien werd er in het toenmalig ontwerp een veelheid aan materialen voorgesteld. De vraag van de Welstandscommissie bestond erin om, zowel in vormgeving als in materiaalgebruik, naar eenvoud te zoeken en in de detaillering en uitwerking een bescheiden en nobel geheel na te streven. Men gaf de modernistische villa’s in de wijk als voorbeeld aan.

Een aangepast ontwerp werd vervolgens opnieuw ter advies voorgelegd aan de Welstandscommissie (=huidige Kwaliteitskamer). Er werd echter vastgesteld dat de opmerkingen uit het eerdere gegeven advies onvoldoende werden beantwoord en er werd vervolgens opnieuw een ongunstig advies uitgebracht:

“Voorliggend ontwerp betreft een rechthoekig volume met een semi-hellend dak. De materialisatie wordt niet geduid, maar betreft vermoedelijk baksteenmetselwerk in combinatie met een houten beplanking. De eerdere vraag van de Welstandscommissie tot vereenvoudiging en detaillering om tot een nobel geheel te komen wordt niet voldoende beantwoord. De taal van horizontaliteit en verticaliteit (materialisatie en gevelopeningen) wordt door elkaar gebruikt, zonder dat er aangesloten wordt bij de verschillende thema’s van de villawijk. Principieel is er geen bezwaar tegen het ontwerp van een zuiver monovolume in baksteen, mits voldoende articulatie en detaillering die verwijst naar de huiselijke, elegante en landelijke villa-architectuur uit de context van de Della Faille wijk. De kwaliteitskamer vraagt een onderzoek te doen naar een aantal referentiebeelden van villa-architectuur die, ofwel historiserend is, ofwel een correcte vertaling is naar de architectuur van vandaag. Opnieuw wordt verwezen naar een aantal modernistische villa’s in de wijk van onder meer Kaplansky. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor het landschap en de inpassing van het gebouw in een zo’n groen mogelijke omgeving.

Conclusie:

- Onderzoek doen naar de juiste referenties van de villa-architectuur op maat van het vooropgesteld bouwvolume;

- Aandacht voor de inpassing van het gebouw en de aanleg in een groenomgeving.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de Kwaliteitskamer.

De ontwerpplannen in de omgevingsaanvraag zijn, buiten het creëren van meer massa tussen de twee bouwlagen, nagenoeg ongewijzigd gebleven. Als materiaal wordt er gekozen voor een grijze gevelsteen, zwart aluminium schrijnwerk en zwart aluminium beplating. De sterk uitgewerkte horizontale banden met voornamelijk verticale invulling van ramen en profilering tasten het zuivere monovolume in baksteen ernstig aan. De contrasterende kleurstelling versterkt dat nog. De relatie tussen open en gesloten is onduidelijk en onevenwichtig. Dit resulteert in een verwarrend beeld met zwevend baksteen metselwerk zonder veel articulatie en detaillering dat weinig te maken heeft met de modernistische architectuur waar naar verwezen wordt en die een belangrijk onderdeel uitmaakt van het waardevol kader van de buurt. Hoewel het kopiëren van deze architectuur geen doel op zich kan zijn, biedt ze wel een constructieve logica en esthetische eerlijkheid die we in voorliggend ontwerp missen. Dat onevenwichtige vinden we overigens ook terug in het ontwerp van het dak. Een dak wordt in principe op de gevel geplaatst, en niet naar achteren geschoven. Zoals het nu geconcipieerd wordt, biedt het bovendien geen enkele meerwaarde voor de externe of de interne beleving, maar voldoet het enkel in de meest enge zin aan de regelgeving.

Aan de hand van het inplantingsplan merken we ook op dat er weinig informatie is aangeleverd betreffende de vraag van de Kwaliteitskamer om de woning met aandacht in te passen in een groene aanleg. Buiten enkele ingekleurde groenzones en vermelding van de bomen, is het niet duidelijk hoe de overige zones van zij- en achtertuin worden aangelegd en of deze al dan niet verhard worden. Bovendien is er een discrepantie tussen de bomen in de voortuin op de render en het inplantingsplan. Indien er een vergunning zou worden verleend zou in voorwaarde worden opgenomen om maximaal te vergroenen conform artikel 27 van de bouwcode.

Het voorstel is bijgevolg niet inpasbaar in zijn omgeving. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrijstaande eengezinswoning heeft een ruime footprint van 8 m op 20 m en bestaat uit een gelijkvloers en een 1ste verdieping. De woning telt vier slaapkamers. We merken echter op dat de interne planschikking niet is afgestemd op de ruime vloeroppervlakte van de woning en het aantal bewoners. Zo is de leefruimte relatief ruim opgevat maar is de oppervlakte van de woonkamer dan weer niet in verhouding in vergelijking met de leefkeuken, het aantal gebruikers en de bewoonbare oppervlakte in het algemeen. Verder merken we op dat de inkomruimte minimaal is en eveneens niet in verhouding is met de oppervlakte van de woning. Bijkomend kom je vanuit de inkomruimte onmiddellijk in de leefkeuken wat voor zo’n grote woning eveneens inboet aan woonkwaliteit.

De garage wordt voorzien in het linker geveldeel. Door de aanwezigheid van de bomen op het openbaar domein, is het echter niet mogelijk om de garage via de oprit te bereiken in een rechte lijn. Hierdoor dient er meer verharding te worden voorzien dan strikt noodzakelijk. Op het breedste punt heeft de oprit een breedte van circa 5,30 meter. De oprit kan ook in het rechtergevelvlak voorzien worden waardoor er wel voldaan kan worden aan artikel 3.b van het BPA en artikel 27 van de bouwcode. Bovendien wordt ook de positie van de bomen op het openbaar domein op de renders onderling (3D_01 en 3D_02) anders weergegeven.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke Groendienst. Het advies is gunstig mits naleven van de gestelde voorwaarden. Indien er een vergunning zou worden verleend, zouden deze voorwaarden mee opgenomen worden:

“enkel bomen met een stamomtrek kleiner dan 1m mogen geveld worden. Geen enkele boom met een stamomtrek (niet diameter!) groter dan 1m mag worden geveld.

- De bestaande straatbomen dienen tijdens de werken voldoende te worden beschermd, zowel boven- als ondergronds. Zie voorwaarden.”

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke Milieudienst. Het advies is gunstig mits het naleven van hieronder beschreven voorwaarden:

“Er is geen bezwaar vanuit milieutechnisch oogpunt ten overstaan van het ingediende project.

Een bemaling is wellicht nodig voor het realiseren van de kelderverdieping.

Om het oppompen van grondwater tot het strikte minimum te beperken wordt er bij voorkeur gewerkt met secanspalenwanden of een vergelijkbare techniek.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42).

Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte is 1 x (4+1) = 5 fietsstalplaatsen.

De fietsstalplaatsen worden voorzien in de kelder. De keldertrap zou daarvoor aangepast moeten worden. Ze is erg smal en niet voorzien van een fietsgoot. Maar er is in de garage nog plaats achter de wagen, dat bovendien te bereiken valt via een deur in de zijgevel. De fietsen moeten derhalve beter bereikbaar gezet worden in de garage zelf, waardoor gebruik veel gemakkelijker is en de kans dat de fiets genomen wordt groter dan wanneer ze in de kelder staan.

Indien er een vergunning zou worden verleend zou dit als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de procedure van het openbaar onderzoek werd er 1 bezwaarschrift ingediend dat zich laat samenvatten als volgt:

Schade aan de aanplanting: bezwaarindiener uit zijn bezorgdheid over de groenaanplanting ter hoogte van de perceelgrens en de mogelijke schade door de te verwachten grondbemaling.

Beoordeling: tijdens de werken dienen alle mogelijke voorzorgen te worden genomen om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen (=artikel 18 bouwcode). Het is de verantwoordelijkheid van de architect om de werken naar behoren op te volgen en van de aannemer om deze volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het optreden van schade aan de naburige percelen kan hierdoor reeds vermeden worden.