2021_CBS_06828 - Omgevingsvergunning - OMV_2021101125. Smedenstraat 5. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/08/1954: vergunning (238#8657) bergplaats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• een bergplaats van 1 bouwlaag onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode gevelsteen en 2 garage poorten;

-          inrichting:

• het perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          conform de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden:
  • 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m², 48 m² en 41 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een plat dak;
• kroonlijsthoogte: ca. 9,64 m;
• bouwdiepte:
  • gelijkvloers: ca. 12,95 m;
  • 1^ste verdieping (inclusief dakterras): ca. 12,65 m;
  • 2^de verdieping: ca. 11,50 meter;
• erker aan de voorgevel ter hoogte van de 1^ste en  gedeeltelijk 2^de verdieping;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering en zwart pvc schrijnwerk;

-          inrichting:

• open ruimte van ca. 17 m² ingericht als tuin waarvan 8 m² wordt verhard.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een bestaande garagebergplaats;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de bouwdiepte op de 2^de verdieping en de uitwerking van de voorgevel is niet kenmerkend;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwdiepte op de 2^de verdieping is niet kenmerkend en overstijgt de draagkracht van het perceel en de omgeving;
• artikel 27 Open ruimte:
  de open ruimte op het niveau van het maaiveld is kleiner dan de minimale vereiste van 20%  van de oppervlakte van het perceel;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  het appartement op de 2^de verdieping  heeft slechts een buitenruimte van 3,6 m² in plaats van minimum 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de toegang naar de fietsenberging is te smal en moeilijk bereikbaar. Er moeten 4 deuren geopend worden voor men de ondergrondse fietsenberging bereikt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Een woonfunctie is functioneel inpasbaar.

De straat kenmerkt zich door voornamelijk eengezinswoningen en enkele meergezinswoningen. De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie adviseert de functiewijziging van bergplaats naar wonen eveneens gunstig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de huidige toestand is het volledig perceel bebouwd met een gelijkvloerse garage. De aanvraag beoogt het voorzien van een nieuwbouwvolume van 3 bouwlagen onder plat dak. Het referentiebeeld bestaat uit zowel 2 als 3 bouwlagen. 3 bouwlagen zijn dan ook inpasbaar in de straat.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er eveneens rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. Door te veel te bouwen (te hoog, te diep) in verhouding tot de terreinoppervlakte van het perceel en de gevels van de aangrenzende gebouwen komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang. Dit aspect vraagt een verhoogde aandacht bij gebouwen die eerder in de oksel van een bouwblok liggen, zoals hier het geval is. Op deze plaatsen is het voorzien van voldoende licht en lucht een uitdaging.

De bouwdiepte op 2^de verdieping bevindt zich voorbij de bouwdiepte van het kenmerkende hoofdvolume in dit straatsegment (bouwcode, artikel 6 en 10).  Hierdoor komt  de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang. Scheidsmuurverhogingen voorbij de kenmerkende bouwdiepte zijn stedenbouwkundig onaanvaardbaar. De terreinoppervlakte en de ligging van het perceel, in de oksel van het bouwblok, laten dieper bouwen op dit niveau niet toe (bouwcode, artikel 10). De bouwdiepte dient op de 2^de verdieping beperkt te worden tot de kenmerkende bouwdiepte van het hoofdvolume. Er kan niet gerefereerd worden naar enkele dieper bebouwde percelen in dit straatsegment. Deze zijn centraal in het bouwblok gelegen en betreffen veel diepere percelen. Bovendien zijn deze bouwdiepten bovenmaats en storend waardoor deze niet als referentie kan dienen.

Op het gelijkvloers bedraagt de bouwdiepte circa 12,95 meter. Hierdoor blijft er geen minimale open ruimte van 20% onbebouwd wat strijdig is met artikel 27 van de bouwcode. De gevraagde 20% open ruimte per perceel geldt als een strikt minimum. In vele gevallen zal een groter percentage wenselijk en haalbaar zijn. Voldoende open ruimte is immers zowel belangrijk voor de woonkwaliteit als voor de ecologische kwaliteiten van het bouwblok. Er is geen reden om van dit artikel af te wijken. De bouwdiepte dient beperkt te worden.

Het voorgestelde bouwvolume kan niet gunstig beoordeeld worden. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden. Om de draagkracht van het perceel niet te overschrijden is het perceel eerder gebaat met een eengezinswoning.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De voorgevel wordt afgewerkt met wit pleisterwerk. Dit materiaal is niet kenmerkend in het straatbeeld (bouwcode, artikel 6). De meerderheid van de panden bestaat uit een gevelafwerking in gevelparament. Bovendien wordt er opgemerkt dat de uitsprong aan de voorgevel bovenmaats is en niet in verhouding is met de voorgevel en tevens niet in harmonie is met de kenmerken van de omgeving. Een kleinere erker, zoals er nog voorkomen in de straat, is wel bespreekbaar.

De visueel vormelijke elementen worden ongunstig beoordeeld. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonkwaliteit en het hiermee gepaard gaande gebruiksgenot is voor alle appartementen ondermaats waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project waarbij 3 eenslaapkamerappartementen ingericht worden op oppervlaktes van respectievelijk 43 m², 48 m² en 41 m². Conform het Antwerpse woonbeleid wordt vanuit een goede ruimtelijke ordening gesteld dat een eenslaapkamerappartement minstens 60 m² moet zijn om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen. De voorgestelde woningen zijn dan ook te klein. 

Daarenboven dient, zoals eerder gesteld, de bouwdiepte beperkt te worden waardoor gesteld kan worden dat een programma van 3 kwalitatieve woningen onrealistisch is voor dit perceel. Een eengezinswoning verdient de voorkeur.

Bijkomend wordt er opgemerkt dat de slaapkamer van het gelijkvloers appartement zich aan de straatzijde bevindt. Een slaapkamer onmiddellijk grenzend aan het openbaar domein kan hinderlijk zijn voor een goede nachtrust en levert een beperkte interactie op tussen de woning en de straat wat de levendigheid en sociale controle in de straat verlaagt.

Daarnaast zijn ook de inkomzones van de appartementen niet kwalitatief. Ze zijn erg klein en de inkomzones op de 1^ste en 2^de verdieping zijn niet afgescheiden van de leefruimte waardoor rechtstreeks inkijk vanuit de gemeenschappelijke hal mogelijk is. Dit is eveneens ten nadele van de woonkwaliteit.

De oppervlakte van de leefruimte van het appartement op het gelijkvloers en de 2^de verdieping is te klein om de ruimte van alle bemeubeling te voorzien.

Tot slot wordt ook opgemerkt dat de buitenruimte van het appartement op de 2^de verdieping kleiner is dan 4 m². De oppervlakte van de erker kan niet mee in rekening worden gebracht. De erker is geen bruikbare buitenruimte aangezien deze ruimte zelfs de mogelijkheid niet biedt om een stoel te plaatsen (bouwcode, artikel 28).

De aanvraag dient te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten 6 fietsparkeerplaatsen voorzien worden: 3 woningen x (1+1) . In de kelder bevindt zich een fietsenberging van 11 plaatsen. De toegangsdeur hiernaar is slechts 85 cm. Deze moet minstens 0,90 m, en bij voorkeur zelfs 1 m, breed zijn. Bovendien dienen er vanaf het openbaar domein 4 deuren te worden geopend om de ondergrondse fietsenberging te bereiken.

Om in aanmerking te kunnen komen van een vergunning dient er een voldoende kwalitatieve fietsenberging voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de bevraging aanpalenden werd er 1 bezwaarschrift ingediend dat zich laat samenvatten als volgt:

1. Stabiliteit aanpalende gebouwen, betreden daken, afwerking scheidsmuren:

Beoordeling: Dit betreffen uitvoeringstechnische aangelegenheden die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard dienen scheidsmuren afgewerkt te worden volgens de regels van de kunst en betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer om zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

2. Lawaaioverlast:

Beoordeling: Een werf kan overlast veroorzaken, maar dit behoort tot de opvolging van handhaving en is geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond;

3. De nieuwbouw telt 2 verdiepingen en de nummer 3 en 7 maar 1 verdieping:

Beoordeling: De direct naastliggende panden hebben inderdaad slechts 1 verdieping. Echter komen er verder in de straat nog meer panden voor die wel voorzien zijn van 2 verdiepingen (3 bouwlagen). Ook deze panden vormen mee het referentiebeeld. Bijgevolg kan gesteld worden dat het aantal bouwlagen uit de aanvraag in harmonie is met het referentiebeeld. Het bezwaar is ongegrond; 

4. Duur bouwactiviteiten en wijze verkoop appartementen

Beoordeling: de tijdsduur van de werken en de wijze van verkoop van de appartementen valt buiten de stedenbouwkundige beoordeling van het project. Het bezwaar is ongegrond.